资管导向的存量项目改造——佛山中海映月湖环宇城焕新升级全解读

　　商业地产进入“下半场”，存量项目更新改造渐成主旋律。而对于购物中心的改造，首先要摒除“大拆大建”引发资源浪费的传统思维，做到精细化、精准化改造并融入资管逻辑，探索空间革新如何助力长效经营发展，结合品牌更新提升租金表现，回归商业逻辑，才能真正做到“可持续发展”。

　　2020年3月，中海商业与新加坡丰树集团正式达成股权并购协议，收购佛山怡丰城购物中心并正式更名为“佛山映月湖环宇城”。原怡丰城项目体量15万㎡，2014年开业至今，整体发展势头向好，但作为映月湖片区范围内唯一一家大型商业综合体，连接广佛，独享周边3公里超40万的消费人口，怡丰城却未能充分把握发展机遇，多采用大面积、低坪效的铺位进行招商去化，整体租金回报表现较差，品牌质量同样参差不齐，物业品质出现滑坡，存在大幅提升空间。

　　面对以上情况，中海地产果断入局，凭借专业的商业资产操盘能力以及“千灯湖环宇城”（原佛山中海环宇城）四年运营沉淀下来的管理经验和市场口碑，以资产管理增值为导向，秉持精细化改造理念，实现了“佛山映月湖环宇城”的空间品质和品牌结构方面的焕新升级。

空间品质

　　在空间品质方面，映月湖环宇城以资管为导向，空间设计与改造目标实现“三高一低”：提升客流、销售转化率以及经营收入，降低后期运营成本及开支。

　　门面升级道路通，保证客流导入

　　客流是购物中心运营发展的基础，是资产管理增值的起点。映月湖环宇城着眼项目昭示性不足及交通阻断的痛点，对症下药，驱动客流增长。

　　首先是项目昭示性问题，原建筑外立面历时数年存在自然老旧问题，且自身照明不足，映月湖环宇城结合白色饰面构成视觉的张弛效果，营造现代商区的年轻、活力氛围，并衬托出“环宇城”红色LOGO更为醒目，增强昭示性。

　　其次是交通便捷度问题，因项目受南海新交通建设限制，东北侧交通被切断，制约了客流的有效引入。中海商业团队主动申请报建，打通东北侧道路，以全新的车流动线设置在巧妙引入客流的同时，兼顾了安全性和便捷性的考量。

　　增强空间体验感，促进消费转化

　　线下实体消费很大程度上受到消费场所及环境影响，中海商业团队进行了立体化的细节重新设计，提升顾客逛街体验，增强消费转化：

　　① 中庭天花格栅陈旧，凌乱且无序排布，设计手法过于繁琐。中海商业团队采用简约的白色吊顶，明朗疏阔，呼应浅色地面自然而然地构建开敞的空间感觉。将“光”的因素以灯的存在考虑其中，改善原照度不足的问题，强调了不同材质组合的固有肌理感受。

　　② 停车场墙面剥落，地坪漆损坏明显，影响了整个商业空间的档次。通过设置昭示性的墙面作为引入，显著的导视标志明确区位牵引。蓝、绿、黄等明亮色彩，以时尚的形式区分各个停车区域。

　　③ 室内通道除配备必要的照明外，缺乏与室内风格相统一的设计元素。公共区域的风格兼顾，能够有效地提升整体空间的品质感，通道基于字母及明亮色彩的层次组合，以不同的色彩基调区分楼层，序中有变。

　　激活闲置及低效资源，增加收入

　　空间规划与设计需要融入更多资管思考，挖掘项目闲置资源，激活低效资源，增加资产变现。

　　①外摆等经营面积增加：映月湖环宇城在打通外部道路、提升广场品质及优化车流、客流动线的基础上，打造了UNI茶饮街等外摆空间，挖掘闲置空间，提升了经营面积，带动商户销售额增长。

　　②广告位增加，广告效果增强：室内通道界面规划过时，广告位与灯光设置给人局促、压抑的视觉感受，广告位置效果不佳。中海商业团队对天花的灯槽予以保留，摒弃原无规律的界面造型及色块装饰；调整广告灯箱的尺度、位置与面积，增强广告效果，并于闲置洗手间通道基础上设置更多高颜值广告位，为后期广告收入提升打好基础。

　　③外广场短期租赁及活动空间优化：原项目北广场设置篮球场，类型固定单一，整体空间利用相当低效。中海商业推动破旧篮球场拆除，保留外广场空间的灵活性，为后期人流聚集、车展等短期租赁以及活动开展预留了空间基础。

　　严控细节降成本，资产长效保值

　　规范的施工与严苛要求，是卓越品质的保障。中海关注产品的每个细节，见微知著渗透着“顾客至上”的服务理念。不仅如此，中海商业项目严控成本，通过设计改造为后期经营提供降本增效的可能。

　　① 原格栅吊顶改为石膏板与冲孔铝板结合解决燃气管道需外露问题，降低运营能耗；

　　② 室内室外更换节能型LED灯具，兼顾节能与美观；

　　③ 优化室内室外动线，打造环形动线，降低管理成本。

品牌结构

　　在品牌结构方面，映月湖环宇城全年新增租赁面积超2万㎡，调整率超过45%，引入了KKV、小鹏汽车等多家首店，进行品牌结构升级的同时，打造了四大主题区域进行组团化落位，助力招商和销售。

　　优化品牌结构，全面汰换升级

　　受疫情影响，今年实体商业遭遇前所未有的挑战和冲击，而映月湖环宇城却将危机视为转机，以疫情为契机，主动清退面积大、坪效较低的品牌，全年清退近60家商户，释放超10000平米租赁空间，为招商调整提供可能。

　　在此基础上，映月湖环宇城迅速展开头部品牌攻坚，成功引入KKV、海底捞、喜茶等标杆人气品牌，有效提振商家信心。另外，在疫情笼罩的高压之下，率先引进高人气、高潜力餐厅FANS及烧作，提升区块餐饮氛围，起到积极的带动作用。不破不立，映月湖环宇城全年新招超20000平米面积，引入数十个新品牌，其中KKV、小鹏汽车均为南海首家，实现逆势突围，实现项目焕新亮相。

　　营造主题场景，推出四大组团

　　以资管为导向，针对映月湖环宇城品牌乏善可陈、整体业态缺乏亮点的情况，中海商业团队整合设计打造B1层美食街区、一层茶饮街、三层儿童主题区以及四层文创街区等四大主题场景，并引入特定业态品牌组团落位，予以不同的设计风格，以期通过场景营销提升消费转化率。

　　负一层打造美食街区，对天花地板进行全新优化升级，以提升整体空间感。

　　三楼结合项目定位，设计打造超1500㎡的UniKidsPark环宇儿童乐园。整体空间将融入赛车、跑道和领奖台元素，形成空间记忆点，丰富空间层次，整体空间结合星际传奇以及儿童零售店铺整体打造，吸引家庭客群到访体验消费。

　　时代的车轮转动，注定了建筑“过时”的必然性。我们对建筑的态度，折射出我们对资源与社会的观点。映月湖环宇城项目的改造“更新”，由定位及功能的转换，持续激发建筑体的活力，关注多元化的同时彰显出时尚的魅力与人文关怀，为老旧“商业”的“活化”与“有机更新”探索了道路。

　　融入资管逻辑，回归商业本质，映月湖环宇城的项目改造及品牌升级，也为中海商业“投融建管退”全链条资管平台打造中项目收购改造增值模式探索了道路，驱动未来更多资产获取落地并实现资产的持续增值。