万科补仓佛山 拿下联星村1762亩旧改项目

　　万科再次在佛山落袋一个旧改项目。

　　1月17日，广东佛山狮山联星村12个村居组织，4270名年满18岁的股东，票选是否由万科作为市场改造主体，投票时间从早上7点持续至晚上17：00。

　　对于万科而言，只要同意票数超过2/3，即2847票即可成为项目市场改造主体。

　　截至下午两点半，得票率已超2/3，意味着万科正式当选为联星村改造市场主体。

　　事实上，万科进驻这一项目已经有4年之久。

　　万科补仓

　　早在2016年9月，万科便签约进驻联星村，展开前期介入，即开展摸底调查、改造意愿表决、申请规划指标、申报单元计划等工作。

　　最开始的协议期限仅为两年，在2018年9月、2019年10月，双方两次续约，继续委托万科作为前期咨询服务机构，服务期延长至2020年12月31日。

　　时间去到2020年3月，罗村联星联和片区规划初步方案出炉，联星村便位于这一片区。同年8月，联星村开始进入招商文件及改造协议的编制阶段。

　　规划显示，片区将发展为特色文化产业示范区、人居环境改善示范区和村级工业园改造提升示范区；功能定位为特色文化产业、健康综合制造产业、商贸展销以及配套服务。

　　据招商文件显示，联星整村改造项目占地逾1762亩，联星村改造范围内，现状总建筑面积为145.03万平方米。其中，住宅建筑面积81.06万平方米、商业建筑面积16万平方米、厂房建筑面积47.97万平方米。

　　按照万科派发的《联星社区城市更新概念规划》，项目改造后将保留文物，打造功夫特色小镇，涵盖回迁安置区、岭南文化商业区、商业服务核心区、商务办公核心区，新建社区公园、公立学校等公共配套。

　　成功被选为联星村改造市场主体，也让万科继夏北洲表村旧改项目后，在佛山再次有项目落袋。

　　据不完全统计，万科在佛山已有6个不同开发程度的旧改项目，主要分布在禅城、南海，分别为南海桂城夏北洲表村、狮山罗村联星村、里水新联梅冲里东旧村、禅城张槎东鄱罗埠、岗头村、顺德勒流南水村等。

　　除了正在开展的前期介入工作，在佛山旧改多年的万科，已有多个通过前期介入旧改成功的项目。例如新希望奥园金沙公馆、万科金域世家、越秀星汇瀚府、佛山万科广场，都是通过万科三旧改造转化的。

　　事实上，对于万科而言，城市更新是其重点发展的方向。据郁亮在2020年中举办的股东周年大会上表态，城市更新和TOD，虽然在业绩上还没有充分体现，但未来潜力很大，会为传统开发业务带来新的增长曲线。

　　但是仅从2020年半年报上市房企公布的数据来看，销售排名是行业第一梯队的万科，在城市更新领域只能屈居第二梯队。

　　据观点地产新媒体了解，佳兆业、时代、富力、恒大、奥园、龙光六家粤系房企，城市更新土储建面在2000万平方米以上。其中，佳兆业4200万平方米，时代、富力城市更新也均在4000万平方米以上，奥园和龙光则在2000万平方米以上。

　　反观万科，截至2020年半年度，通过旧城改造获得权益建筑面积约582.5万平方米。截至2020年三季度，通过旧城改造获得权益建筑面积则下降到约330.5万平方米。

　　联星村的落袋，将极大补充万科在城市更新方面的储备。

　　佛山“学步”

　　联星村能够在近期实现招商，也和近年佛山加大三旧改造力度有关。

　　事实上，佛山是广东省全省乃至全国“三旧”改造的发源地。早在2007年，佛山在全国率先提出“三旧”改造概念，彼时出台了《关于加快推进旧城镇旧厂房旧村居改造的决定及3个相关指导意见》(佛府〔2007〕68号)，“三旧”改造工作正式全面铺开。

　　但是，佛山在旧改上发展速度，显然是不如广州的。

　　“佛山是三旧改造的发源地和先行者，有着先发优势。但是近年随着各个城市三旧改造工作的全面铺开，佛山的政策力度和改造进程等优势不再明显。”业内人士表示：“一方面在于对参与改造的市场主体的鼓励机制，另一方面则在于很多改造项目存在的各种因素，改造流程过长。”

　　隔壁的广州，则后来居上。

　　广州旧改之所以能走在全国前列，一定程度上是开发商、市场与政府等参与者的角色定位趋于规范化，同时多方能够形成合力。

　　从2009年《粤府78号文件》中的“政府引导，市场运作”到2012年《穗府20号文件》中的“强化政府主导、计划管理、规划引导”再到2015年的《广州市城市更新办法》中“政府主导、市场运作，统筹规划”。

　　今年1月6日广州市召开的城市更新工作现场会，广州也公布了2020年城市更新的成绩单。2020年，城市更新九项重点工作年度任务圆满完成，全市九项工作共盘活存量用地空间34平方公里，新增配套公共服务设施170万平方米，新增绿化面积277万平方米。

　　2020年，广州市全市“三旧”改造新增实施面积18773亩、完成改造面积17712亩，完成固定资产投资1006亿元、同比增长44.75%。

　　其中，老旧小区微改造方面，完成老旧小区微改造232个，“三线”整治496千米、增设无障碍通道34.5千米、完善消防设施2.4万个，累计改造老旧建筑2342万平方米。

　　旧厂房存量盘活方面，全市新批复旧厂改造项目41个、涉及用地面积1.4平方公里，累计供应经营性用地14平方公里。

　　差异化城中村改造方面，试行片区策划方案和详细规划修改方案同步编制、同步审批，审批效率大幅提升，全市新批复城中村项目改造方案8个，用地面积637公顷、同比增长13%。

　　城中村改造项目公开引入合作企业42宗、涉及用地面积4917公顷、改造成本2472亿元，同比分别增长56%、38%、63%；纳入三年计划的83条村：30条村正开工建设，5条村正在办理报建手续，38条村正在编制改造方案，10条村正在开展数据调查。

　　对于佛山而言，2019年广东省颁布的《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》加快了佛山旧改的进程。随后，佛山从市到区接连出台实施意见和细则。

　　在2020年末，佛山市城市更新局发布关于公开征询《佛山市旧村居改造项目实施指引》意见的公告。其中重点指出，佛山市中心城区的旧村居改造项目一般采用政府组织开展模式。

　　上述意见，市场上的声音是，这或许是参考黄埔模式。

　　据了解，自从黄埔区发布了《广州市黄埔区 广州开发区关于加快省“三旧”改造改革创新试点工作的若干措施》后，该政策全文共10条，内容由“强化快批”、“聚焦快拆”、“保障快建”、“严格监管”四个板块组成，从此黄埔快拆快批快建模式引领整个广州。