五年外拓50个，华润万象生活加速“轻资产”管理输出

　　3月30日，华润万象生活（1209.HK）举行2020年线上业绩发布会。作为上市后的首份财报，数据表现非常亮眼。

　　• 全年实现综合营业额人民币67.8亿元，按年增长15.5%，实现净利润人民币8.177亿元，按年增长124.1%。

　　• 其中，2020年总零售额827亿元，按年增长14%，总营业额112亿元，按年增长7%，经营利润率51%。

　　• 商业运营服务收入28.95亿元，按年增长20.8%；商业运营及物业管理毛利率41.8%。

　　目前，华润万象生活商业运营及物业管理业务布局56个城市，已开业项目59个。其中属于母公司华润置地自持项目的商业项目45个。　　

　　华润万象生活总裁喻霖康表示，2021年是华润万象生活上市第一年，也是“十四五”第一年，华润万象生活将坚持长期主义的理念，进行高质量大规模的拓展。到2025年，第三方拓展至少50个购物中心，实现在营购物中心150个。

　　"轻资产"加速，外拓项目占比将达50%

　　华润万象生活目前管理的在营商业项目，基本是母公司华润置地或华润集团旗下物业。

　　在拆分之前，华润置地商业内部有独立的商服事业部，专门承接华润集团原万家旗下商业项目的运营管理业务。此或可以看做是华润万象生活的第一阶段的“轻资产管理输出”。2020年，华润集团注入华润置地的4个资产包，其中就包括长白万象汇和布吉万象汇这两个管理输出项目。

　　2020年，华润置地拆分商业和物业科技，打包并入旗下物业管理及商业运营平台“华润万象生活”，并于12月9日成功登陆港交所。从目前华润万象生活管理的项目来看，除了置地的45个商业物业外，仍代管着华润集团的14个在营商业项目。

　　在登陆资本市场之前，华润万象生活总裁喻霖康就公开表示，下一步会在重资产和轻资产管理和存量改造三个方面发力，加速扩大商业运营的规模。

　　据此前报道，目前华润万象生活各大区都在积极拓展外部项目，合作方式包括管理输出、承租经营、商管公司收并购。

　　据财报披露，去年华润万象生活签约了8个第三方项目，其中五个已开业，三个筹备中，分别是首个第三方高端定位项目——兰州万象城，该项目也是西北片区首个高端定位项目，项目将于今年开业；华北首个轻资产管理项目——石家庄高新万象汇；与泸州万象汇同一业主达成进一步合作，签约遂宁万象汇项目。

　　在业绩会后，华润万象生活商业华西大区、华南大区、华南大区亦相继公布了四个轻资产管理输出项目信息。

　　• 3月30日业绩会当天，华润万象生活商业华东大区与OPPO签约，将为杭州OPPO全球移动终端研发总部商业提供轻资产管理输出服务。

　　• 3月31日，华润万象生活商业华南大区官宣，已在深圳获得两个轻资产管理输出项目，分别是怀德股份位于宝安福永的大型综合体项目商业；合正集团位于龙岗龙腾的超大型综合体商业。

　　• 3月31日，华润万象生活商业华西大区官宣，与九洲投资集团就绵阳涪城区跃进路商业项目达成合作。

　　根据规划，华润万象生活在2021年要实现外拓购物中心项目达到10个。

　　按照华润万象生活披露的“十四五规划”，2021年到2025年，团队需要外拓项目（非华润系项目）达到50个，目标到2025年实现在营购物中心达到150个。

　　数据说明：2004-2019数据来源华润置地财报，2021数据来源华润万象生活财报 制图：罗嘉欣

　　这意味着在未来4年时间内，该公司的管理项目数量将是现有规模的2.5倍（目前59个）；平均每年新增（包括管理输出）项目要达到23个左右。

　　而在重资产方面，据华润置地官微披露的消息，2021年将新开11个购物中心，2022年将新开11个购物中心。其中华东区域6个， 华南区域9个，包括万象城、万象汇、万象天地三大产品线。

　　显然，母公司华润置地的“重资产”开发速度，是无法完全满足“华润万象生活”的发展目标。

　　在母公司之外寻找优质项目，成为了华润万象生活团队追求“规模化”道路上非常紧迫的任务。

　　头部玩家陆续进场，“轻资产”赛道白热化

　　毫无疑问，如果华润万象生活未从华润置地拆分出来，外拓项目可以视为是华润置地商业的“轻资产”管理输出动作。当华润万象生活作为纯商管物业服务上市公司，其必然将走上与其他物业公司一样的发展路线，加速度抢占市场份额，形成“规模化”优势。

　　资本推动的大背景下，外拓优质项目资源就显得非常重要了。国内商业地产进入发展“新阶段”，凸显头部商管企业输出管理能力的“规模之战”正将打响。

　　在此之前，大悦城控股、印力集团均有市场反响不错的轻资产代表作品露出。“轻重结合”发展模式，也是两个企业未来的发展战略。

　　而就在一天前，万达商管集团与珠海市政府签约，将万达商管轻资产公司落地珠海横琴，为此，珠海国资委甚至作为战投注资30亿支持。此举，也意味着万达商管这几年强调的“轻”，成为了万达商管的“主”发展模式。

　　另一厢，在今年的3月9日，国内另一商管头部玩家龙湖商业，也正式发布「知轻重 有所为」官宣海报，宣布全面启动轻资产模式。事实上，早在2020年，龙湖集团旗下的龙湖智慧服务集团就已经在试水“商业轻资产”管理输出业务，目前有签约珠海融德广场和南宁昭阳广场，两个项目均以“纯管理输出”方式，不涉“品牌输出”。

　　“如何更快抢占存量市场，挖掘存量商业机会。”是这几年国内主流商管企业的关注的焦点。

　　除了上述企业，一些新晋的实力商管企业，也在不断探索轻资产模式，如近年来发展迅猛的宝龙商业，亦在开拓轻资产项目。

　　然而，伴随着头部玩家们陆续进场，未来商业地产的运营管理服务竞争亦将更加激烈，亦将加速商业市场的“弱肉强食”。

　　从另一方面，行业将更趋向“专业化”。尤其是拥有庞大存量商业资产的中小型开发商，专业商业管理团队进入，将更好的帮助这些企业盘活存量资产，创造退出机会。