建筑的有限生命与城市的无限未来

引言：近年来，随着信息技术飞速发展，人们对“城市未来”的模样充满了各种各样的想象。世界各地涌现出许多以人本化、生态化、数字化为价值导向，以未来邻里关系、教育、健康、创业、建筑、服务等众多场景创新为引领的新型城市功能单元。

　　关于“城市未来”的探索和构建在全球范围内不断出现，人们将对城市未来五十年、一百年甚至更为久远的生活场景的想象和灵感，灌注到一座又一座独具特色的建筑之中，成就城市地标的新生。

　　美国洛克菲勒中心曾经是纽约市的里程碑，但在1990年代中期，管理不善和房地产市场的疲软导致其难以再现昔日辉煌。　

洛克菲勒中心

　　1996年，铁狮门收购和复原了洛克菲勒中心的物业，并重新设计了该中心的总体规划，几乎涉及了办公、零售租赁、运营效率和资本支出等方方面面。此后，无线电城音乐厅、NBC演播室、彩虹餐厅、30号观景台等知名景点逐步建起。

　　今天，洛克菲勒中心已成为真正世界闻名的美国象征之一。

　　还有柏林索尼中心、PLAYA VISTA硅滩、旧金山SoMa区……

　　从纽约到洛杉矶，从柏林到巴黎，成立于1978年的铁狮门，在全球门户城市中缔造了无数经典地标。作为全球领先的卓越地产开发商、业主、运营商和资产管理企业，铁狮门在逾百年的发展过程中，足迹已经遍布了5个大洲，全球范围内的管理项目超百个。

　　中国是在全球经济市场中有强大影响力的大国，中国房地产市场释放的信号也影响着铁狮门的选择：中国房地产市场正在实现由以大拆大建和无限扩张为特点的“城市开发”，向以优化全城布局规划为特点的“城市更新”的转变。许多门户城市的潜力地段，更适合开发大型城市综合体项目，从可持续发展的角度，推动城市经济、物质、社会和环境的提升，而这，恰好是铁狮门的优势。

　　自此，全球化的优质资产房地产基金管理理念被引进中国，通过本土化的专业团队深耕中国市场。

　　目前，铁狮门已在中国四大城市中拥有五个综合项目，包括上海晶耀前滩和尚浦领世、苏州苏悦广场、深圳后海汇，以及正在建设中的北京城市更新地标项目六工汇。

　　首钢新形象——城市更新新地标

　　六工汇，位于目前世界在建规模最大城市更新项目——首钢园的核心区域，是首钢基金和铁狮门联手打造的冬奥献礼项目。

　　六工汇

　　实际上，屹立百年的首钢，一直在根据时代步伐不断突破创新，这与铁狮门的发展理念是趋同的。首钢希望把这片厂区变成可以符合北京未来发展需求的空间，而铁狮门恰巧在寻找可以迎合产业及商业需求的新地标。双方都希望从项目的可持续性出发，实现长期资产增值和价值更新。

　　首钢园区曾是首钢的厂址，也曾是中国钢铁工业的核心力量，一度占北京经济产出的四分之一。2005年首钢的炼钢设施迁离北京后，这片占地面积共8.63平方公里、相当于3个伦敦金融城、1.25个陆家嘴和1.2个北京CBD的厂区便成为了北京城区内唯一适合开展大规模开发的区域。

　　作为北京重工业的核心，首钢园记录了中国工业文明的历史，有着独一无二的文化积淀。

　　铁狮门希望通过对具有重要意义工业建筑群的重建和复兴，创造出可持续的商业价值和社会价值，形成城市的创新驱动力。

　　而这块强势发力的“马达”，就是六工汇。

　　关于六工汇，铁狮门筹谋擘画，承诺要将六工汇打造成可以在未来五十年甚至上百年内创造持久价值的城市空间。

　　能许下这样的承诺，铁狮门到底有什么底气？

　　品牌集体发力，做京西经济造血机

　　房地产行业做的是未来的产品，需要满足未来消费者的全方位需求，因此拥有前瞻性是非常重要的。在当前零售市场同质化严重的大背景下，铁狮门带来的丰富的项目建设、运营和管理经验，刚好为六工汇的建设与发展提供了新的解题思路。

　　目前中国出现的“消费升级”并非只是意向政策倡议，而是已经深入的体现在日常生活的各个方面。要构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局，就必须满足消费者不断升级的需求，刺激消费增长。

　　“消费升级”正在推动零售环境向更可持续和更具活力的方向发展。

　　面对消费升级，房地产巨擘从很久前就开始摸索规律了，许多大规模复兴项目早已得到振兴：

　　旧金山市场街SoMa区是近年在铁狮门领导运营下大获成功的大区域复兴项目。铁狮门作为开发商，一直在从人的需求体验入手，将SoMa区打造成为消费者提供高品质、多样性、便利性的社区空间，是旧金山最令人向往的最佳综合体之一。　

SoMa区

　　SoMa区的开发经验将引入到六工汇的规划运营当中。六工汇以文化艺术、体验娱乐、运动、科技为核心元素，引入独栋商业旗舰店概念，打造集合运动、文艺连廊、城市会客厅、乐飨潮味与家庭休闲娱乐等多业态的商业综合体。

　　项目内唯一的四层室内购物中心，目前已与包括李宁在内的众多国潮运动品牌签署合作意向，形成品牌宣传效能聚合，打造北京特色运动型购物中心。百胜中国也已确认将在六工汇购物中心一层打造全国首家餐饮全新概念融合店。

　　一站式国际化家庭亲子成长空间——奈尔宝亲子娱乐中心将入驻六工汇，打造全北京面积最大、投资最多、主题最为独特的奈尔宝超级旗舰店。顶尖城市潮玩品牌UMEPLAY也将在六工汇的五一剧场，构建大型沉浸式体验主题剧场。

　　以体验式消费为核心，精准引入有效增加客流量的商业业态，利用差异化模式提升核心竞争力，规划优质品牌旗舰店、展示店及京城首店、京西首店等，这些都是使六工汇从竞争激烈的首都商圈中脱颖而出的重要因素。只有不断满足时代和消费者的需求，才能做城市永恒的造血机。

　　“最酷”办公室，引领办公新时尚

　　无论是领英大厦的运营，还是PLAYA VISTA硅滩的产业聚集，这些在产业运营和物业管理方面丰富的成功案例经验，都将运用到六工汇的线下服务中。

　　企业与上班族可以体验到舒适、时尚、智能、绿色的“最酷”办公空间。在六工汇6个互通的地块上，涵盖了11栋办公建筑，拥有1.2的低容积率和47.2%的高绿化空间。

　　写字楼规划集合高科技、互联网、金融、教育及文化创意产业领域的国际知名企业、创新机构、运营服务提供商等工作时间超出正常范围的行业。

　　对于此类企业，传统的生活、通勤与办公模式已无法满足他们的需求，他们追求更灵活协作的工作方式和更省时、有效率的一体化服务。

　　因此，设计师在项目设计中充分考虑到工作者的需求，把花园式商业办公所需的“院落和街区”特质发挥得淋漓尽致，开放式设计将现代建筑织补于工业遗存之中，通过办公室巨大的落地窗，租户可以同时看到三高炉和秀池，在紧张的工作时间后，得到适当的休整调息。

　　办公室搭配天然氧吧和屋顶花园，室内配置节能灯配件，使用有隔热效果的玻璃幕墙，装配了环境管理功能、水源使用监控、节能电梯和能源管理系统，将环保和可持续使用理念融入到每一处细节之中。

　　六工汇办公室

　　目前最为潮流的共享办公空间，也已纳入到六工汇的建设规划中。灵活的工作空间、高科技解决方案、休息室、会议室和精心策划的节目可以改善员工的福祉，提升员工的生活与工作质量。

　　环保、休闲与工作相结合，设立了现代办公和商业的新标准，六工汇扮演着革新现代办公和休闲概念的重要角色，创造了可持续发展的、国际化的新生活方式。

　　ZO.——将租户服务内容品牌化

　　铁狮门拥有一个极具创新性的作品：ZO.租户服务。

　　ZO.这个词最初的命名灵感源于希腊语“Zoe（生活）”和英语“Being in the zone（身在此地）”的概念。它是面向铁狮门物业的租户及员工，在传统物业管理基础上提供生活便利的增值服务平台。通过对租户及员工要求的深入了解，想其所想，为在铁狮门物业中工作的租户及员工打造充满幸福感、更健康平衡的工作与生活空间。

　　铁狮门总裁兼首席执行官徐瑞柏（Rob Speyer）盛赞：“此项服务的推出标志着铁狮门在商业理念和运营模式上的全新突破”。

　　洛克菲勒中心ZO.服务俱乐部

　　这套精心设计的租户服务在纽约洛克菲勒中心推出后，获得了一致好评。洛克菲勒中心的ZO.用户可以通过瑜伽和冥想课程恢复活力；享受独特的零售优惠和个人造型服务，设计自己的风格；或者通过现场健康检查设备和托儿服务，呵护自己和家人。

　　现在，ZO.租户服务也被引入到六工汇的租户管理当中，以租户的需求为先，以最高的品质标准与最先进的建筑理念为租户倾力打造物业。帮助租户与员工之间形成更为温暖亲密的关系，也让租户对六工汇物业产生更强的社区归属感和品牌黏性。

　　“打造可持续的城市未来”并不是一句空口的承诺。

　　六工汇项目不仅是一次大规模城市更新，更是铁狮门以创新思维与模式，促进居住、办公、商业空间的更新升级的一次新尝试。在六工汇项目的经验之上，铁狮门还将通过城市开发转型、城市产业转型，普惠民生，提升公众的生活品质，继续让更新形成的公共价值反哺城市，促进城市与人可持续发展的良性循环，实现城市生命的无限延续。