增值服务赛道快跑 解读合景悠活的边际探索

　　物业潮起之后，在全新的赛道上，资本助力加上科技赋能，物业服务的边疆正在不断突破。增值服务的探索与发展为盈利水平做贡献，另一方面也是提升服务质量满足多元化市场需求的主要着力点。

　　目前来讲，在基础物业服务之上，增值服务加速增长、增值服务毛利率表现更强劲，已经成为了物业企业新的盈利增长点，也成为了各大物业企业所致力的发展方向。

　　如何更加深入挖掘和满足居民深层次的个性化需求，延伸物业管理服务的附加值和边际效应？在2021观点物业大会的现场采访中，合景悠活集团执行董事、副总裁王跃分享了他的心得与思考。

　　起步于2004年的合景悠活，于去年的10月份在港交所挂牌上市，不断深耕物业服务、购物中心运营、写字楼运营等多元业务，目前在致力于成为“全业态智慧服务运营商”表现出强劲的生长力。

　　上市首份成绩单亮眼 合景悠活进军全业态赛道

　　规模增长是现阶段物业企业发展绕不开的话题，合景悠活定下了未来短期内的增长目标——“通过收并购+外拓的双轮驱动，2021要达到2亿平（在管），2023年我们希望再翻一番。”王跃分享了合景悠活的三年目标。

　　刚过去的年报会上，合景悠活集团发布了首份业绩报告，其中“第三方项目”与“盈利能力”的表现引人注目。

　　作为物业企业上市新兵，合景悠活通过积极的外拓及收并购，在管建面将增长达到约1.27亿平方米，较2019年底增长近5倍。其中于2020年12月30日，合景悠活完成上市后第一笔并购，收购广州市润通物业管理有限公司80%股权；今年1月，合景悠活再拟以现金代价13.16亿元收购雪松智联科技集团有限公司80%股权。

　　对于收并购标的的考量，王跃指，公司在整个拓展和并购方面有一套非常严格详细的体系。比较关注的首先是要与现有在管范围产生区域协同性；第二是要对现有业态进行更重要补充及拓展新的管理业态。而收购广州润通物业利于进一步拓展至公共服务领域，同时能形成较强的平台协同效应，实现服务系统的完善与服务品质的提升。

　　收购雪松智联同样是为丰富服务项目业态，快速切入城市服务板块。雪松智联在管项目广泛覆盖住宅、公共建筑、商业办公等多种业态，在产业园区、学校、医院等细分领域拥有领先的市占率。此外，借以雪松智联智慧云平台，全方位赋能各项业务。

　　以2021年2个亿平的在管目标来看，王跃表示，其中大概85%的面积获取是从第三方市场获取。于现阶段，通过收购与现有存在业态互补的物业公司，合景悠活的公建服务实力将被进一步提升，构建起围绕住宅、商业、公建的全业态、多方位管理和服务能力，为后续承接更加大型、综合性的项目奠定基础。

　　聚焦一二新城市布局和定位 资本市场表现获认可

　　得益于一二线重点发展城市的布局和中高端项目定位，合景悠活的盈利表现同样亮眼。

　　数据显示，2020年合景悠活两大业务于年内均实现快速增长，收入结构持续改善。住宅物业管理服务收入按年增长39.9%至人民币10.624亿；非住宅物业管理及商业营运服务收入按年增长24.4%至人民币4.55亿元。

　　此外，合景悠活全年实现毛利润6.4亿元，毛利率同比提升4.8个百分点到42.1%，居行业前列。

　　除了商业运营服务收入同比大增126.9%以外，2020年合景悠活社区增值服务同比增长86.6%到2.9亿元，年复合增长率达到165%，在住宅物业服务中占比达到27.3%，同比上升6.8个百分点。

　　据介绍，该部分增值服务主要围绕美居服务（新房拎包入住、老房翻新等）、家居业务（家庭维修、家政、保洁等）、社区团购、空间运营、资产管理（二手房和车位销售代理等）等方面开展。目前整个社区增值服务的用户均消费达到了1000元，在一定程度上提升了合景悠活的盈利空间。

　　合景悠活依托以客户为中心的服务品质、优秀的商业综合运营能力及全业态中高端产品布局，2020年合景悠活在住宅物业的平均管理费达到3元/平方米/月，商场达到80元/平方米/月，写字楼达到35元/平方米/月。

　　全业态多个赛道的出色表现，让合景悠活获得资本市场的认可，获得2021年度资本市场表现TOP8的殊荣。

　　增值服务不断创新 探索“服务力”边界

　　“在未来增值服务提升上，空间是非常非常大的”。王跃认为，这其一是有国家政策的利好，其二是客户端的需求还有很大空间。

　　政策层面看，1月5日，住建部等十部委联合发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，在社区服务业方面鼓励有条件的物业服务企业向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸，探索“物业服务+生活服务”模式，满足居民多样化多层次居住生活需求。

　　“服务力”成为王跃口中的高频词。据其介绍，目前在服务力深挖上，合景悠活以大数据智能匹配、全生命周期服务、以及品牌跨业态赋能为核心；打通上下游供应链，提供一站式服务；深挖客户需求，精准提供相应的服务产品。

　　为持续打造物业“服务力”，合景悠活规划出“空间+”、“平台+”和“产品+”三大发展方向。

　　“空间+”方面主要涉及住宅物业部分，通过将社区会所打造成业主生活服务空间，成为社区的体验中心，可配套儿童教育等多元服务。王跃介绍称，合景悠活目前已对全国几十家的会所进行了升级，并希望把它打造成线下客户服务体验中心。

　　“通过数据分析，发现一些爱好可以在园区内解决，只要在这个部分做一些深耕，只要业主量够，项目量够，我们还是有非常大的数据可以去做。”而这样的“体验中心”大有文章可做。其中包括进行跨业态的合作，可联合合景泰富集团的旅游、文化、健康产业融合进来，极大提升客户体验。

　　据介绍，目前合景悠活已和合景教育集团开展教育类业务，例如托管服务和“4:30学堂”，以及开展相应的专题培训班和夏令营；另外社区康养业务也在筹备中，迎合社区不同年龄层业主对康养服务的需求。

　　此外，“产品+服务”是宁骏物业增值板块2021年业务开展的关键词。据悉目前合景悠活已经打造宁享+，骏享+，臻享+三大服务体系，整合高量级平台资源，提供菜单式服务，实现物业管理服务的闭环管理。

　　“跨业态的合作是合景悠活未来的重点发力点”，而目前正在着重探索的是美居、康养相关的增值服务。王跃称，目前合景悠活跟国内的一些知名家居家装企业已有非常深入的合作，包括产品研发，客户需求分析等，美居类的产品会增加工程维修、老房翻新等衍生服务，加大增值服务的空间。

　　“平台+”方面，合景悠活建立平台化思维，研发出业内首个以会员服务中台为数字化轴心所建立的生态会员体系——“一合”，会员在一个APP上即可享受合景各业态的服务、权益和功能。疫情期间，合景悠活旗下宁骏物业便得以行走在一线，第一时间透过“一合”APP开展线上带货、团购业务、社区文化节等活动。

　　“一合+科技赋能，形成多业态的打通，这些都在增值服务部分形成良好的服务和稳步增未来长，跨业态合作生态圈是我们的核心战略”，王跃分享道，在拓展增值服务广阔空间的同时，在内循环解决管理上的痛点也是关键，因此合景悠活目前也在科技赋能及平台搭建积极探索。

　　以服务空间的边际拓展，产品服务力的提升为主，辅以科技赋能管理降本增效，合景悠活正在增值服务的新赛道上蓄力快跑，亦为致力于成为“全业态智慧服务运营商”打下坚固的基础。