蓝光发展做减法 负债规模下降幅度要求大

　　不管是跨行业还是地产上下游产业链，房企们都在为地产业务寻找第二增长曲线，蓝光发展却成为了反其道而行的，“唯一”的一员。

　　所以，蓝光发展在4月13日举办的2020年度业绩推介会与其他房企形成了鲜明的对比，只谈公司运营，财务指标。

　　除以以外唯一谈及的，只是投资者所关心的，在物业企业依旧是市场大热门的时期，为什么将旗下蓝光嘉宝服务直接出售。

　　近3年，可以说是蓝光发展战略变动最频繁的三年，可谓每年一变。从2018年还是“人居蓝光+生命蓝光”的战略，变为“人居蓝光+生活蓝光”，再到如今高度聚焦住宅地产开发。

　　事实上，即便是多元化谈论最少的，在住宅业务把控最好的中海，随着各种调控政策出台，也在适当地寻找房地产行业上下游的机会。蓝光发展反而成为了第一个要专注于住宅地产，这项“窄门”生意的房企。

　　“从去年开始，公司的战略就非常聚焦，提出专注主业地产开发，其它的都要做减法。”有投资者在接受观点地产新媒体采访时，转述了副董事长兼首席执行官迟峰的话。

　　减法

　　近期最受市场关注的就是蓝光发展将蓝光嘉宝服务出售的事项了。

　　在3月22日晚间，蓝光发展公告，其及蓝光和骏、蓝光嘉宝服务与碧桂园物业香港就有关交易事项签署了《关于四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司之股份转让协议书》，拟以49.64亿元转让蓝光嘉宝服务65.04%股权予碧桂园服务。

　　这也成为物业管理公司首例上市公司并购上市公司的案例，一时间市场哗然，主要猜测均集中在蓝光发展缺乏资金，需要通过变卖估值较好的物业公司来获取流动资金上。

　　市场在等待蓝光发展的官方解释。据上述投资者表示，迟峰将事项解释为公司专注于地产开发，做减法的行为。

　　他转达迟峰的意思，在专注于地产开发的战略下，蓝光发展在2020年将文商旅公司、生态公司都完全推向了市场化，供应链公司就智能化。

　　“迪康药业引战出售，价格卖得还不错，净资产增值率达到了160%。”迟峰表示蓝光嘉宝服务业是在这个背景下引战出售，“出售时点，我们认为还是非常好，而且非常果断、坚决。”

　　据投资者称，迟峰认为从资产配置的角度，物业行业在资本市场高歌猛进两三年，随着龙头物业公司相继上市，整个物业板块分化还是比较明显的，价值、估值完全不一样。

　　“所以，选择在现阶段转让蓝光嘉宝服务，释放价值，也是公司对物业板块长期估值的判断，也是真正为股东兑现价值。”投资者转述迟峰原话称。而预期交易产生的利润，将占到蓝光发展最近一个会计年度经审计净利润的50%以上。

　　“交易有利于增加整个公司的现金流，促进公司核心业务的经营和拓展，另外有利于增加整个蓝光发展的净资产，进一步提升财务的稳健性。”投资者转述称。

　　显然出售蓝光嘉宝服务正如迟峰所言有以上好处，

　　值得一提的是，蓝光发展为了让交易成功进行，在操作上也采取了一些复杂操作。据董事兼首席财务官欧俊明向投资者介绍，因为蓝光嘉宝服务是全流通H股，整体交易也是比较新的案例，操作比较复杂。

　　“在基本达成交易意向之后，第一步我们先股权质押给对方，然后他们付高比例定金，基本上当时就把交易固化、锁定下来。”欧俊明表示，预计在4月底交易能完成交割，大头的资金能够到位。

　　“到位之后就会比较大地改善我们（蓝光发展）的流动性。”

　　降负债

　　一切动作的背后，其实都是为了蓝光发展的财务安全。蓝光嘉宝服务出售事项所获得的资金，预计也将用于负债情况的优化。

　　“从全年的情况来看，蓝光发展也会结合降负债、优化结构，结合对三道红线的目标管理，对应的资金使用。”另一位投资者转述称，蓝光发展出售所得，将被用于平衡“三道红线”所带来的融资压力。

　　据年报显示，截至2020年末，蓝光发展总资产负债率为82.04%，净负债率为88.57%，扣除预收款后的资产负债率为73.03%；期末公司预收款项862.08亿元（含税），在手现金297.43亿元，现金短债比1.06。

　　也就是蓝光发展目前处于黄档。其也给出明确的指标，2021年“三道红线”政策确保实现两项指标达标，力争三项指标达标。

　　不过，欧俊明亦表示出达标的难度，他指出，剔除预收帐款的负债率要降到70%以下，对负债规模下降的幅度的要求比较大。“可能要一到两年才能实现目标。”

　　同时，欧俊明认为，目前现金短债比仅有1.06的倍数，保障系数还是偏低。所以2021年在降杠杆、降规模的同时，最重要的是优化债务结构，尽量拉长久期的融资，来替代一年内到期的债务。

　　据投资者表示，蓝光发展准备将手上所能用于融资的额度去做债务调整，并非用增量资金做投资。

　　实际上，为了实现降负债的目标，蓝光发展直接抛弃了规模增长的目标。

　　据迟峰在投资者会上透露的未来规划，蓝光发展未来两到三年的发展，销售规模大概都在1000亿元左右。而蓝光发展2020年末可售货值大概2800亿元左右，能确保未来这段时间的发展。

　　“今年的投资计划，第一原则是量入为出，土地款的支出占销售回款的3成左右比例安排投资。”迟峰向投资者表示，在投资节奏上，上半年适当控制招拍挂节奏，二季度加大收并购、合作拿地，一二级联动的模式，整体的拿地节奏要放到下半年。

　　具体到2021年的数字目标，迟峰透露，2021年预计销售1150亿元，同比增长10%，并表的销售规模800亿元左右，回款700亿元，回款率是85%。

　　“2021年当年新推的货值大概在1700到1800亿左右。从2020年滚存过来的是大概500亿，现有项目新推是1100亿，2021年新供货的大概是100到200亿左右，加在一起是1700到1800亿左右。”

　　销售规模按区域划分，华东、西南和华中的销售占比要达到30%、25%、25%，华南和华北占比各达10%；从时间上分，上下半年大概是4比6。

　　此外，为了实现公司经营改善，在业绩会上，蓝光发展管理层的重点集中在降本增效，包括在2020年将15个区域精简为10个区域等等。

　　据投资者称，蓝光发展提出了不少具体指标，包括新增资源指标：项目货地比不低于2.5、项目净利率5%-8%、IRR不低于25%。投资结构要求：40%的资源将集中在华东，向能力强、市场好、周转快的区域倾斜等等。

　　同时，蓝光发展亦提出降费要求，包括严控目标成本的变动，动态成本的偏差，变更率降到1%以下、销售费率要降低0.5%、管理费率要降低1%、平均融资成本要降低50到100BP。