新鸿基广州南站TOD地块规划出炉 拟建92万㎡商业综合体

　　4月26-27日，持续两日、堪称“史诗级”土地拍卖终于落下帷幕。这是今年来，广州土地市场首次集中出让，分批限时竞拍48宗地，总建筑面积近928.5万㎡，起拍总价约901亿元。

　　其中体量最大、挂牌价最高的番禺区南站核心区TOD地块备受行业关注。该地块最终由新鸿基地产以底价70.82亿元竞得，折合楼面价11493元/㎡。

　　有数据显示，作为全国最繁忙的高铁站，广州南站2019年总到发旅客1.88亿人次，日均客流量达51.4万人次。

　　按照政府规划，广州南站将打造成为“世界上最好的火车站”，因而该地块出让前，便被赋予了极高的定位和使命——打造“站城一体、产城一体、业态融合的地标性交通枢纽综合项目（TOD综合体）”，构建迎接未来机遇的粤港澳大湾区新门户，提供互利共赢的穗港深化合作新平台，点亮对标国际的TOD标杆新枢纽，打造广佛同城桥头堡项目。

　　该地块规划站位颇高，也决定了出让条件的严苛：

　　﹒面积大，开发难度高：地块占地超32万㎡，计容建筑面积近92万㎡；在该地块上须配建广州南站一体化综合交通枢纽项目公共交通设施，建筑面积约 34.13 万㎡，总建设成本约 26.82 亿元；并配建公共服务设施，建筑面积约 7.48 万㎡，总建设成本约 7.79 亿元；

　　﹒拿地成本、投资成本不菲：目前可预计的投资金额就高达105亿元。竞得人除了投资70.82亿元拿地外，还需要付出34.6073亿元的相关配套设施的建设成本。

　　综合来看，这块“香饽饽”并非普通开发商能够“啃”得下，更需要具备丰富的国际TOD商业综合体开发与建设经验的实力买家主导。

　　而放眼全国，具备上述开发建设经验的开发商企业屈指可数，如新鸿基、龙湖和“新入局者”华润、万科等……

　　正因此，拥有丰富TOD综合体开发经验的新鸿基将地块收入囊中，并不意外。

　　新鸿基方面表示，有信心及能力发挥广州南站项目的深厚潜力，凭着多年来对TOD模式的成功经验，为大湾区打造“站城一体”、“产城融合”的都市新引擎。

　　新鸿基在香港发展TOD项目长达20多年，于多个铁路沿线的新市镇建设了20多个TOD大型综合体项目，并在内地有多个旧改及TOD项目打造经验。

　　在香港，由国际金融中心（IFC）和环球贸易广场（ICC）组成的“维港门廊”已成为享誉世界的商业核心。近年，它还将其强大的项目运营经验复制到内地，打造了上海国金中心、上海天荟TODTOWN等TOD项目。

　　于广州，天汇广场和天环广场亦已经成为区内地标性项目。值得一提的是，新鸿基已不是第一次在广州拿下TOD项目。除此次拿下的南站核心区TOD地块，还有2019年斥资14亿拿下的南沙庆盛TOD项目，目前项目仍在建设中，预计于2023年起分阶段落成，购物中心也将伴随首期亮相。

　　广州天汇广场igc（图片来源：天汇广场igc）

　　“西交通、东商务” 打造大湾区都市新引擎

　　新鸿基此次拿下南站核心区TOD地块，也宣告了为大湾区打造“站城一体、产城一体、业态融合的都市新引擎”的战略雄心。

　　广州南站TOD项目规划效果图（图片来源：新鸿基）

　　项目将采取“东商务、西交通”的总体布局，集合商、住、行于一身，通过高密度的城市开发，融合公共交通、办公、商业、酒店及公共空间于一体，多种业态功能彼此渗透，多层公共空间连接城市，将交通枢纽打造为区域新活力中心。

　　规划图显示，西侧的公共停车场、交通站场用地最多。预计，将新增公共交通设施建筑面积约 34 万㎡。

　　东侧则大力开发商业用地，增加番禺区政务办公及大湾区青创文创等公共服务设施建筑面积近 8 万㎡。

　　广州南站TOD项目规划效果图（图片来源：新鸿基）

　　据悉，南站TOD在设计方面，鼓励设置空中花园，垂直绿化等高品质的立体绿化。除了在设计上自带吸睛效果，南站TOD项目规划7栋超高层建筑，其中西北侧的BA0501077地块限高200米、BA0501114地块限高180米，将与南站本地一起构筑独居特色的地标建筑群。

　　新鸿基将着力打造片区为优秀企业的大湾区总部，带动当区成为现代服务业和新兴产业核心。为此，项目将采用灵活租售并举的策略，预计可出售楼面面积约58万㎡（包括办公大楼和住宅），另外将长期持有余下约44万㎡的商场、酒店及部分办公大楼等，预计于2025年起分阶段落成。

　　负责集团大湾区项目（包括广州南站项目）的新鸿基地产发展有限公司（新地）执行董事郭基辉表示：随着“轨道上的大湾区”加速推进，集团将竭尽所能将这全国客流量最高的高铁站打造成宜居、宜业、宜游的国际一流湾区综合项目，打造大湾区全新的“广州南站新城”。

　　十年磨一剑 广州南站商务区建设将迎爆发期

　　自2010年起正式启用，广州南站的客运量持续快速增长，2019年日均客流量达到51万人次，成为全国客流量最大的高铁站。

　　近日，《广州南站一体化综合交通枢纽项目规划方案》获市政府批准，并由市规划和自然资源局正式公布实施。

　　在这份规划中明确了，广州南站在站体两侧 " 西交通、东商务 " 的总体布局，将呈现集商业 + 交通一体化综合交通枢纽的标杆项目。同时，规划中还提到，要优化多种公共交通设施，未来将实现 4 条高铁 +3 条城际轨道 +4 地铁 + 长途汽车客运、公交、出租车及网约车的全天候无缝换乘。这个世界客流量最大的火车站，在2023年11轨全面运营之后，将发挥更大的作用。

　　广州南站轨道交通图

　　4 条高铁 +3 条城际轨道 +4 地铁

　　客运量持续增长的同时，广州南站的战略定位也随着国家战略逐步升级。回看广州南站启用11年间的发展时间轴，广州南站战略地位已经实现了五连跳。

　　·2005年，定位为珠三角客运中心；

　　·2010年，定位上升为华南地区综合客运交通枢纽；

　　·2013年，定位提升至华南商贸中心；

　　·2016年，定位延伸至泛珠CBD；

　　·2019年，定位世界一流的火车站，以及全球高端商务区。

　　在2019年湾区最新的规划中提出，要将南站建设成“湾区新兴产业全面合作门户枢纽、现代服务业协同发展示范区、世界一流火车站、面向全球的国际化高端商务区”。这也就意味着，在原来湾区枢纽门户、泛珠CBD的基础上，其定位再度被拔升。

　　轨道交通引领着城市的发展，将郊区变成了市中心，广州南站无疑也具备这个潜力。根据《广州南站核心区城市设计》方案，广州南站将从一个功能单一的交通场站向“站城一体、业态融合的大湾区门户枢纽”转型，建立世界级文化与旅游目的地，打造世界性超大型TOD项目。

　　广州南站（图片来源：视觉中国）

　　历经10年，千锤百炼，广州南站商务区的建设蓝图呼之欲出。随着南站交通枢纽地位的提升，南站商务区的发展潜力正在不断增强。

　　广州南站周边环绕着万博商务区、国家一流的大学城、广州国际科技创新城、番禺汽车城、5A级旅游文化中心、三龙湾高端创新集聚区；加之以“政府+企业”、“政府+商会”联合招商的创新模式，相继成功引进香港李锦记集团、万科、荣耀、路福、发现、佳宁娜、华夏中璟、越秀地产、方圆星耀等大型企业落户，形成创新产业集群的总部经济核心区。

　　在各项规划逐步落实的时机下，如何加快推动广州南站地区规划建设“破局”，全力推进广州南站地区开发建设，是备受关注的问题。

　　目前，广州南站地区正加快推进南站TOD项目、广州恒大专业足球场、花城汇南站（广州南站地下空间项目）、万科世博汇、陈头岗综合体、南站喜街、广州城投南站核心区商业办公综合体、合生创展合生汇、海印又一城、宝龙城市广场等大型商业综合体项目的建设，可以预见，未来3-5年，广州南站商务区建设将迎来爆发期。

　　据了解，上述多个重点项目于今年已取得实质性进展。

　　·广州恒大专业足球场已于2020年4月份全面动工，今年3月底完成现场第一块看台板浇筑，预计到2022年完工，建成后有望成为世界上规模最大的足球场。球场配套的商业综合体，加上规划中的长隆粤文化世界项目，南站地区有望打造成为粤港澳大湾区文商旅融合发展典范区。

　　广州恒大专业足球场设计效果图（图片来源：恒大集团）

　　·花城汇南站（广州南站地下空间项目），涵盖近21万㎡的市民广场、6万㎡的商业体、1000个停车位的，去年12月已经通过验收开始招商，在入口，已经设置了“花城汇南站”的字样，而整体项目将在年底投入使用。

　　·此外，汇博中心、发现广场、李锦记大厦、佳宁娜商业中心、“联合岭南汇”等项目已竣工验收，即将投入使用。荣耀广场、万科世博汇国际会展中心、瞻逸酒店（五星）等项目如期推进。

　　上述在在建的大型商业综合体均有购物、餐饮、办公、酒店等功能，建成后将有望改善广州南站片区商业休闲配套不足的问题。再依托站前高端建筑群构筑空中公共花园广场，结合广州南站地区旧村改造范围、规划管理单元边界等因素，将聚焦 " 一核两带 " 加快推进基础设施建设和项目投资，力争通过 3-5 年集中开发，推动广州南站商务区招商引资、开发建设上规模、开新局。