轻资产热潮下,郑州的“问题项目”能否找到解救之道

赢商西北站 朱婉倩   2021-05-06 11:07
核心提示:“变轻”不仅是一种选择,也是一种必然。毫无疑问,下一个20年,存量改造将成为地产行业的新赛道和主战场。

在当下,轻资产成为商业地产商一个大热的选择趋势。

新城控股表示,2021年公司在项目拓展方面,轻资产项目争取不少于15个;万达商管集团透露,从2021年开始,万达商管不再发展“重资产”,即不再投资持有万达广场物业,全面实施“轻资产”战略。据赢商大数据统计,2020年,万达集团新开业45座万达广场,其中轻资产27个,占比超过60%;2020年签约60个轻资产万达广场;在建142个万达广场中,轻资产占比超过80%;3月9日,龙湖商业宣布全面启动轻资产模式;大悦城2020年重点发展轻资产……

轻资产大体上分为四种模式:品牌管理输出模式、资金持有型、物业租赁型、联合开发型四种模式。轻资产生意的高明之处就在于:拿别人的钱,做自己的事。往后,在国家政策和经济利益双向驱动下,这门“只赚不赔”的生意,也大都掌握在头部企业手里。

在此逻辑下,佳兆业、益田等全国性的大型商管公司开始施力并陆续进入郑州。这不,最近,大融城进入郑州的消息再一次刷爆了小编的朋友圈。

4月12日,I go 大乐城的物业方上海城市发展控股有限公司与光大安石就“I Go大乐城”进行了轻资产合作,项目更名为郑州CITY·大融城!(大融城进入郑州了!)光大安石首进郑州,业内人士大都表示期待,“对于中原商业地产来说,此次大融城的到来,或会提供一个崭新的商业运营的新窗口”。

 

郑州轻资产项目

佳兆业商业资产进驻郑州京莎广场

郑州京莎广场,2015年开业,见证了郑州从无到有的城市商业蝶变史。在2020年与佳兆业合作开始对商场进行改造升级,转为零售商场。该项目位于郑州核心商圈——二七商圈,总建筑面积16万㎡,其中商业体量为5万㎡,是集总部办公、公寓、购物中心为一体的一站式商业综合体。佳兆业商业集团新产品线“佳纷天地”为业内人士所熟悉,分别有深圳东大街、广州黄埔、东莞松山湖等项目。

图片

(京莎广场效果图 图片来源:网络)

益田假日世界拯救了烂尾的清华城

清华城位于中州大道与陇海路交汇处,由两栋住宅,一栋SOHO公寓,两栋LOFT公寓,12万方商业组成。该项目从2011年就开始建造并“内购”,2020年,深圳益田置业与清华城合作了轻资产模式,项目名正式更名为郑州益田假日世界。烂尾十年,终于有人接盘了!后续发展也为业内瞩目。

图片

(图片来源:网络

升龙万达轻资产合作

据了解,升龙与万达进行了轻资产合作。郑州升龙又一城位于科学大道和长椿路交汇处,紧邻地铁口,附近郑州大学、河南工业大学等学校众多。升龙又一城是高新区最早布局的商业项目之一,项目体量为8万㎡。早在2013年升龙又一城就举办了招商签约大会,至今已有8年的时间,但状态却不尽人意,仍处于半闲置状态,目前也只有底商,最大的商业是奥斯卡影院。

图片

(图片来源:升龙又一城公众号)

郑州本土轻资产——新田360广场

除此之外,本地轻资产项目也在强势崛起。新田也从2016年起由开发运营商向资产运营商转型,目前新田360广场绿地新都会、新田360广场南阳摩根店、新田360广场许昌亨源通店是其正在运营的轻资产项目。其中新田360广场绿地新都会是新田集团与绿地的合作的轻资产项目,也是新田在郑州的首个轻资产项目。

图片

(图片来源:新田360广场

“郑州商业今年热闹了,大融城、益田陆续进入郑州,下半年会有更多头部品牌在郑州攻城拔地”,一业内人士表示。大融城、万达、益田、佳兆业进驻郑州以及本土轻资产项目崛起,都昭示着郑州市场上存在大量机会,他们的进驻可谓是给郑州“问题项目”带来一丝希望,也给郑州商业带来新活力和新的商业模式。目前,全国大型地产商、商管公司陆续进入郑州已是商业存改的第一步,在此基础上,未来陆续还会有更多商管公司进入。

 

郑州存量商业的困境

郑州作为新一线城市,商业市场却不足够活跃,近两年,虽说有大型商业地产公司陆续进驻郑州,但郑州存量商业依然有不少项目处于困境之中,多个项目开不了业、经营不善、资金、招商等问题成为郑州存量商业的一痛点今天我们就来瞅一瞅。

盛润锦绣城

盛润锦绣城郑州西区目前唯一一个20万平方米的全业态高端城市综合体项目,开发商是郑州四棉置业有限公司。该项目占据了棉纺路的中心位置,但是其商业定位一直在犹疑。从2014年宣传的丹尼斯、新世界酒店入驻,如今已然成泡影。只能寄希望于去年开业的汇悦儿童城能够给锦绣城的商业增添光彩,截止到目前一直未曾开业。

图片

(盛润锦绣城)

四季广场

四季广场位于郑州金水区北三环与文化路交叉口,力图打造原创“运动+”体验Mall,融合“运动、娱乐、时尚、购物、休闲、餐饮、互动、公园、商务、居住”等“十位一体”的新型商业综合体。但后续因为开发商手续和资金问题,只是挖了个坑就一直没有再动工。相关工作人员表示,开发商目前在继续跟进该项目,如果可以会立刻动工,但此类说辞貌似有点不太能令人信服。

百悦万达广场

百悦万达广场位于经七路与红专路交叉口,是城中村改造项目,总建筑面积79.2万平方米,规划商业、住宅、公寓、写字楼四大业态,是一个集休闲、娱乐、居住、办公于一体的大型体验式综合体项目。百悦万达广场是河南恒祥实业有限公司与万达的合作项目,由于宏观政策收紧,面临着资金融资难等问题,后于2017年与万达合作,并将恒祥百悦城更名为“百悦•万达广场”,以新的面貌亮相郑州市场。
图片

(图片来源:恒祥百悦城公众号)

经营不善——郑州正大乐城

据了解,正大乐城是正大商业集团与绿地集团合作项目,也是正大集团在商业地产上于河南的首次亮相,该项目于2016年全面开业,项目体量4万㎡,与东站近一路之隔。开业仅5年,就面临着店铺空置率高、人气惨淡等一系列问题。据不完全统计,周边片区内的中高端写字楼近50座,可谓是密集度最高的“林区”,按理说,人流量应当相当大,但进入商场的整体客流量即使是在高峰期依然少的可怜。此外,除了开业时引进了华士达影院、大宋集团旗下的餐饮等几家主力店,后续招商进展似乎不太顺利。除了一楼沿街店铺,商场里几乎是空荡荡的,毫无人气可言,商铺入驻率不足50%。目前,每层仍可见有铺位等待招商填补,招商电话也铺满每个楼层。

 

郑州“问题项目”的出路

纵观以上存量项目,具备以下改造动因: 
  • 没有商管实力的开发商造成了商业项目,但不会玩,于是需要找人合作运营或者转让。
  • 商场老化,现有商管团队弱、运营能力差,需要更强大的商管公司来为项目注入活力,例如百悦万达。
  • 商场自身有一定竞争力,例如正大乐城,周边客流量大,需要进一步调整改造来打造新的需求模式。
目前,商业地产进入存量时代已经成为不争的事实,郑州作为新一线城市,核心区域可用地块日渐稀少,开业数量仍保持增长态势,一边是增量威胁,一边是存量压力,郑州“问题项目”该如何应对?

都说“一个人的砒霜,是另一个人的蜜糖”。“问题项目”对于无论是开发商还是城市来说,都是商业市场上的一大难题,他们摊薄了市场“蛋糕”,占据着市场上的一杯羹。但对于想要进驻郑州的商管公司来说,面临着土地资源饱和等一系列难题,这些项目大都位于寸土寸金的市中心地段,盘下这些“问题项目”就成为一项不错的生意,通过改造升级来挖掘新的商业潜力,让存量商业再度焕发生命力,城市更新成为大势所趋。

存量项目经过改造焕发新活力的例子数不胜数。例如,天津和平大悦城是大悦城在天津的首个轻资产项目,原为天津老字号商场津汇广场,合作后引入大悦城主题街区产品线,目前累计签约品牌184个,包括言几又、UGG、Evisu等知名品牌以及40多个新进天津品牌;2017年,印力上海接手上海三林印象城,其前身是“三林城市商业广场”,接手后,根据周边环境、客群需求进行精准定位,继而从空间、场景、业态、服务等方面优化创新,让三林印象城不仅仅是购物消费中心更是美好的生活中;2017年,上海世茂广场将百联世茂国际广场收归自营,更名为“上海世茂广场”,定位为“魔都潮流枢纽”,总投资达3亿从硬件、软件、品牌及业态等多个方面彻底“翻新”,经过半年的调整后,整体租金坪效提升40%。

“变轻”不仅是一种选择,也是一种必然。毫无疑问,下一个20年,存量改造将成为地产行业的新赛道和主战场。

{{num}} 全部展开
0

好文章,支持一下!

0

好文章,收藏起来!

本文转载来自:赢商西北站 朱婉倩,不代表赢商网观点,如需转载请联系原作者。如涉及版权问题请联系赢商网,电话:020-37128209;邮箱:news@winshang.com
参与评论
未登录
你可能感兴趣
添加到收藏夹
×
×扫描分享到微信