由浦西第一高楼，看北外滩的商业格局！

　　日前，上海城投、上海实业发展、上海建工联合体以91.06亿元拿下北外滩91街坊地块，规划建设成480米的浦西第一高楼，再次刷新浦西天际线。

　　根据地块出让要求，该地块功能业态应以高端商务配套、高星级综合服务为主，业态上应围绕北外滩“打造新时代都市发展新标杆”的功能定位，与北外滩来福士、白玉兰广场等载体联动，形成高品质综合商业区。

　　这一规划无疑进一步提升了区域内的商业能级。赢商大数据显示，北外滩商圈为新兴商圈，商圈面积约80万㎡，现已汇聚了北外滩上实中心、北外滩来福士、白玉兰广场，及配套型商业J·LIFE金茂时尚生活中心、配套零售商业白金湾广场等商业项目。

　　“低调”的北外滩

　　外滩、陆家嘴隔江相望，几乎是每个到上海游玩的人必去之地。相较于二者的热闹，北外滩显然低调许多。

　　从地理位置来看，北外滩地处黄浦江和苏州河的交汇点，西至河南北路与闸北区（现静安区）相邻，东到大连路与杨浦区相接，南界苏州河与黄浦区相交，北临周家嘴路海宁路，与外滩、陆家嘴构成黄金三角，形成三足鼎立之势。

　　追溯其发展，离不开航运这一重要元素。自上海开埠后，最早一批轮船码头在此建立，至20世纪初，北外滩的码头成为中国航运的枢纽，连接起国内航运和远洋航运。同样得益于水运，这里逐渐形成了居民稠密的商业区。

　　2001年，虹口区提出开发利用北外滩航运服务业的战略。在此战略下，北外滩不仅在隧道、轨交等基础设施上取得成就，还聚集了众多商务楼宇，及建投书局、“一滴水”国际客运中心、“音乐之门”等标志性建筑。

　　在高度上，北外滩的天际线不断被刷新。从263米的来福士双子楼，到白玉兰广场打造320米高的办公塔楼，再到如今北外滩91街坊地块规划建设480米浦西第一高楼，取代东方明珠成为上海第三高，也预示着商业能级的不断提升。

　　不断涌现的商业体

　　北外滩新一轮规划显示，4平方公里的北外滩，其开发体量将达到840万平方米，以“商务办公、公共文化、商业服务”三大核心功能，打造“世界级会客厅”。

　　2019年4月20日，上海白玉兰广场购物中心正式开业，带来了中国首家W酒店、LANEHUB瓴里首家线下体验店、赛梦微缩世界全国首店、恐龙人俱乐部等首店、特色门店，为区域内商业注入新鲜活力。赢商网日前踩盘项目时发现，商场仍有十余个店铺处于围挡状态。

　　赢商大数据显示，地铁12号线提篮桥站、国际客运中心站均在北外滩商圈范围内。其中，国际客运中心站与白玉兰广场购物中心LG1层无缝相连，地铁12号线提篮桥站周边则汇聚了北外滩来福士广场、上实中心、白金湾广场、J·LIFE金茂时尚生活中心等项目。

　　2018年年底，凯德以约200亿元收购北外滩星港国际中心，打造全球第十座、上海第三座来福士广场。据悉，北外滩来福士已经宣布于2021年年中开业，将引入高达30%的中国大陆首店、上海首店及新概念店，并以新概念店升级消费体验，开启场景化体验模式。目前，已经公布的品牌包括米其林星级品牌甬府、百丽宫影城、城市集市、G·Primus，及卡通尼全国首家妖怪村主题亲子乐园、“IM智己”汽车首家线下多功能体验空间、奢侈品集合店“COSCIA蔻莎”高端百货平台推手“OSP”上海首店……

　　对于缺乏大型优质商业的北外滩而言，二者的出现，一定程度上填补了空白。

　　在此商圈，上实集团更是接连拿下三幅地块。早在2015年，上实发展以32.6亿元拿下北外滩89街坊地块，创造了北外滩地王记录，并引入合作伙伴日本森大厦株式会社，规划打造北外滩版的“六本木”。五年后，上实发展以38.93亿元摘下北外滩90街坊地块，整体得以扩容。此次联合上海城投、上海建工拿下北外滩91街坊地块，无疑助推了整个商圈的商业发展。如今，上实中心大厦已经实现结构封顶，整体仍处于建设中。

　　商圈之外的辐射

　　北外滩商圈之外，临近的商业项目同样面临着巨大机遇。

　　在白玉兰广场西侧1.3公里处，坐落着总面积约为24.8万方的星荟中心。该项目由两栋147米高的双子塔楼组成，其中11.8万方为超甲级写字楼、7.2万方为商业广场。目前，商业部分还未完全开放，仅星巴克、麦当劳、威尔仕健身、华为、manner coffee、共享食刻等近20个品牌开启营业，集中于B2、B1、1层。

　　距离北外滩来福士广场不到2公里处，则是瑞安房地产倾力打造的“天地式”综合商圈，涵盖了瑞虹天地星星堂、瑞虹天地月亮湾、瑞虹天地太阳宫、瑞虹坊四个商业项目。其中，瑞虹天地太阳宫作为瑞虹天地商业版图的重要一块，将围绕“活出新光采”的价值主张，打造集艺术、潮流、自然、生活美学为一体的生活场景。

　　为此，项目在建筑设计、品牌组合、社交场景打造方面下足了功夫。建筑设计上，瑞虹天地太阳宫打造了超4000平方米的室外露台，及5500平方米的穹顶天幕，以营造舒适宜人的环境。

　　不仅如此，项目在引进MUJI meal solution supermarket中国首店、国内首家商场内水族馆 Hall of the Sun Aqua Park、meland club、弹力猩球、星际传奇、寰映影城等特色品牌之际，还针对不同客群，于不同楼层定制不同的社交体验区域，如沉浸式美食社交平台Foodie Social、亲子购物娱乐一站式目的地Play Social、创新宠物友好主题专区Pet Social、融合健康与运动的大生活方式议题Sports Social，以此打造多元消费生活场。此外，瑞虹天地还协助启动和平公园的升级改造，通过环境改变人的行为方式。

　　今年三季度，瑞虹天地太阳宫将正式入市，联动北外滩辐射更远的地方。基于北外滩及项目自身庞大的办公客群基础，及北外滩+瑞虹天地商圈会是新虹口未来的方向，整个项目势必迎来巨大利好。

　　除此之外，宝地广场、百联滨江购物中心、东方渔人码头等项目也在区域辐射范围内。仲量联行数据显示，北外滩办公楼现有存量为70万方，空置率约为33%，商业平均空置率约为15.3%，2021和2022年预计有三个商业项目入市，体量约24万平方米。