“内生增长” 彩生活与“去存减债”花样年

　　未曾例外，子母公司总是一起出场的。

　　5月28日下午，深圳的体感温度已达42度。另一边，在彩生活与花样年的股东周年大会现场，热度却似乎没有这么强烈。

　　有参会股东向观点地产新媒体描述，“全场安排了50人左右的位置，加上公司内部的人，大会开始时还没坐满2/3。”

　　而其中也不乏热情的“铁粉”出现在会场，并向集团工作人员表示，“即便不投票也无所谓，你们做什么决定都支持。”这对稍显年长的夫妻二人提到，“已经买入很多年了，每年都来听听潘总他们说话就安心。”

　　无疑，“铁粉”股东给企业打了一针安慰剂。实际上，股东的信心与企业的表现密切相关。而从会场上股东一冷一热的互动程度来看，也可窥知一二。

　　根据以往业绩，二者虽同为一个集团体系，但却呈现出不同的发展情况。年报显示，2020年彩生活总收益由38.45亿元降至35.96亿元，整体毛利也有所下降。同年，花样年则实现合同销售额共计492.1亿元，同比增长35.9%。

　　因此，对于自称为“已进入后期阶段”的“物业第一股”彩生活来说，如何破局、实现增长是其急需向投资者答复的首要命题。

　　而于稳健上升的花样年来说，投资者关心的两大核心话题，依旧绕不开的货值储备与负债结构。

　　彩生活：内生式增长

　　与此前二者在3月份召开的业绩会场次安排相似，彩生活先行开始股东大会。而面对早已心知肚明的成绩单，股东一方在会上似乎并没有太多的发问欲望。

　　但据一名投资者向观点地产新媒体透露，其于现场曾与彩生活内部人士就碧桂园服务等物业公司配股融资情况进行讨论。

　　近期市场消息披露多家物业服务公司完成配股融资。其中包括，5月25日碧桂园服务宣布拟配售合约104.241亿港元的股份，并计划发行本金总额为50.38亿港元的可换股债券，合共筹集大约155.26亿港元现金。雅生活服务于5月28日发布公告称，配售8666万股新H股，筹资32.59亿港元。

　　对此，彩生活内部人士称，“就碧桂园服务等前期扩张型物业服务企业来讲，配股等融资更多用于收并购项目，而彩生活目前并无配股融资计划。”

　　该人士进而表示，“由于上市较早，彩生活目前已进入内生式增长的后期阶段。前期已完成覆盖多个城市的收并购项目，盘子已经够大了，目前更注重现有项目和市场增长，重点还是在服务为核心的基础性物管业务。”

　　观之市场情况，物业新股手握募集资金大部分都用于并购跑马圈地。彩生活上市之初也不例外，该公司曾公开表示，“上市前后共收购近200家物业，彩生活应该是全行业收并购最多的。”截至2020年年末，彩生活在管面积有3.61亿平方米，社区数量2841个。

　　值得注意的是，虽然于在管面积方面彩生活居头部水平，但每平方米面积创造的收入却仅为9.97元。相比于碧桂园服务41.69元/平方米、雅生活服务26.76元/平方米的坪效来说，尚处行业较低水平。

　　上述人士续指，彩生活未来更大程度上会按项目水平提供不同层次的服务，同时会培养客户接受与更高质量相匹配的更高溢价。

　　潘军也曾在2020年彩生活业绩会上回应，物业行业的收并购不是目的，如何能挖掘利润空间是整体行业必须要完成的增长。彩生活将追求质量、健康、更有价值的面积增长，而不是盲目扩张规模。

　　同时，彩生活年报写道，“本集团专注于通过口碑与品牌进行内生式新委聘扩张。”潘军对此解释为，主动撤出低效项目而将资金投入到标杆项目的建立，由此导致收入下降带来的“阵痛”，实际上将换来效益更理想的项目，带来盈利的增长。

　　为了实现这个目标，彩生活的人事架构也进行过多次调整。从重视互联网的唐学斌，到重回线下、变动至万科物业的黄玮。彩生活内部人士打趣道，“彩生活就像是黄埔军校”。

　　该人士随即又透露，不久将会引入行业大厂相关人士担任彩生活执行总裁，公司在效率和利润方面也将会有新的提升。

　　另一方面，投资者在转述彩生活工作人员关于配股看法时提到，物业子公司的配股计划与母公司体量也存在一定关系，包括是否能够支持到配股水平。

　　花样年：去库存、减负债

　　相比于彩生活大会现场，花样年的股东大会现场热闹许多。

　　观点地产新媒体向与会投资者了解到，潘军向股东表示，今年花样年选择以20%的增速稳健上升发展，2021年目标定为600亿元。他并表示，将会继续在“去库存”和“减负债”方向上努力。

　　具体而言，在去化方面，一是在新增土地方面提升产品竞争力和利润率，二则是盘活包括在商业、酒店、产业园方面的旧改存量，以增加现金流。

　　对于新增土地，执行董事兼地产集团首席运营官张惠明向股东讲述花样年在刚刚过去的集中供地拍卖现场表现时称，“从1月1日至今，花样年在市场上共拿了5个项目，货值约为163个亿。” 并透露称，“集团目前货值已超过550亿元。”

　　他进一步阐述，“花样年对于土地是有选择性的，并且将根据公司现有区域储备进行组合拿地。同时也会根据利润率的不同而选择不同，比如杭州有2、3个点左右，但运营速度会快一点，而上海则有10个点以上，将会着重提升产品力”。

　　关于融资情况，管理层则称，要将融资规模严控在基于回款的30%-40%之间。在降低融资成本方面，一是与四大行积极寻求长期合作，二是选择位于核心城市的优质资产并在开发贷方面进行突破，三是加快周转速度，目前最快可达到8.2个月。

　　值得关注的是，花样年在5月份多次回购美元优先票据。据观点指数不完全统计，5月12日至今，花样年及股东共回购约5.3亿美元。

数据来源：企业公告、观点指数整理

　　花样年在公告中表示，公司购买有关票据将减少未来财务开支及降低财务资产负债水平，购买票据后可维持良好的流动资金状况，且可能会视乎市况进一步购买票据。

　　对此，张惠明向股东表示，除了部分票据到期外，主要是为了向市场的表达信心，包括公司的安全性和债券能力的稳定性。

　　业内人士则分析称，花样年近期频繁回购，可能出于两方面原因。一是近期花样年旗下多只美元债价格下跌，为防止继续下跌进行回购而发行新债，从而维持发债能力。另一方面，也是其降低自身整体负债水平的一种举措。

　　另一方面，在城市更新项目中，潘军显得很有信心，在会场向股东“承诺”到，“今年有信心实现包括深圳坪山项目二期在内的3个项目的土地供应。到2024年，每年都可以确保以2-3个项目的增速推出。目前，项目毛利在60%左右，净利率超过15%，基本上保证十几个亿的利润是没有问题的。”

　　其续指，除住宅以外，将要留存一些包括产业园区、商业广场等在内的产业转化为优质资产持有，从而对冲相应负债。

　　观点地产新媒体向机构人士了解到，面对政策愈加趋紧的房地产行业，行业集中度会进一步加剧，但优质的产业资产因竞争优势会享有更多的市场份额，从而克服行业低迷及行业增速放缓，所以在当前这个阶段更具有投资价值。

　　另据潘军向股东透露，目前花样年已有超过50个以上的旧改项目，主要集中在深莞惠等6个城市在内的大湾区，但项目多处在前期服务阶段，因此未向市场宣传。

　　2020年伊始，“二次创业”就成为花样年与彩生活多次强调的主旋律。实际上，不论何种企业，口号的激情澎拜不代表落地的可见效果，若想获得市场认可，都需要用更大的推动力来展示变革后更大的想象空间。