苏州土拍暗流涌动 “过江龙”与“本地汉”434亿交锋32宗地

　　苏州的首次集中拍地在百家房企鏖战三天后落下帷幕。期间，以华侨城为代表的“过江龙”斥资85亿，以恒力为代表的深耕“本地汉”夺得4地，分别成为“赛场”上最耀眼的两位选手。

　　自5月31日至6月2日，苏州共出让32宗地块，总出让面积为247.8万平方米，最终全部成交揽金434.41亿元。

　　其中，姑苏区2宗地块、吴中城南20号地块、胥口地块、科技城2宗地块、奥体地块是此次土拍的大热门，均超过100家房企参与竞拍。

　　而吴中太湖新城地块、浒墅关地块以及吴江等地块，因规定是定向出让所以热度较低并无太多房企参与报价，且都是底价成交。

　　值得注意的是，工商信息显示，截至5月26日，苏州2021年新增房地产类企业2259家，实控主体多为外地房企，以华南企业为甚。

　　另一边，苏州更新了土拍规则。5月21日，发布了《关于严格落实竞买要求的通告》，要求同一控制主体的公司不得同时参拍同一地块及土地资金来源必须为自有资金。

　　以此为开端，在“指导限价+一次性报价+近均价者得”等严格竞拍规则下，苏州本次集中推出的土地溢价率维稳在15%以下。

　　但是，外地房企与本地房企的交锋，仍不可避免地将市场热度推向新的高潮。

　　华侨城85亿连下三子

　　土地市场的热度亦可反映出房企的拿地情绪。三天时间，苏州集中供地揽地超434亿，约相当于去年一整年3成的交易价格。

　　不难发现，因终端市场持续上行，以上海、杭州、南京为热点城市的长三角地区，成为各大小房企必争之地。上海、南京拿地限制严格且多需靠“运气”摇号，同时对于集中供地总成交价达1178.21亿元的杭州来说，售价对地价覆盖不足。

　　于是，很多房企把承接了以上压力的苏州土拍，当作是补仓长三角的最后机会。

　　“相比杭州，虽然苏州整体去化周期较慢，但土地市场不如其激烈，大部分地块即便达到价格上限，仍有不错的利润空间，而且限制少，肯定要拼一下的”，一位房企人士表示。

　　以苏州工业园02号商住用地为例，即便南京安居以最高溢价率15%、成交楼面价25224元/平方米竞获，而周边新房售价普遍超过4万元，因此有一定利润空间。

　　值得一提的是，在本次集中出让的32宗地块中，有80%以上为外来房企所得。其中不乏华侨城、武汉城建等首次进入苏州的企业。

数据来源：公开资料、观点指数整理

　　据观点地产新媒体了解，华侨城以85亿首入苏州市区连摘三子，分别斩获姑苏区16、17号地块，以及相城元和31号地块，包含两项之最。

　　其中，相城元和地块以总价57.78亿成为总价最高地块，含有住宅、商业、体育用地等多种业态。姑苏区17号地块成交楼面价最高的地块，成交楼面价28352元/平方米，溢价率13.41%。

　　对此，业内不少人士称华侨城此次苏州拿地是在上演“帽子戏法”。

　　今年年初，苏州姑苏区政府与华侨城签订了“虎丘大型文旅综合改造项目”，投资金额60亿，目前还没有进入收获期。而此次苏州拍地华侨城收获了两宗姑苏区地块，被外界猜测是为上述文旅项目联动开发而用。

　　另外有媒体注意到，在苏州首场集中供地正式竞拍前，大量房企开始在本地布局子公司。

　　3至5月期间在苏州新注册房地产公司中，深圳房企龙光新注册数量超过70家、绿城中国先后注册46家、金地集团新注册29家。此外，招商蛇口新注册数量也达到17家，华发超过6家，海伦堡至少在4家以上，碧桂园和花样年也均在3家以上。

　　有接近上述房企投拓人士称，虽然不能用直接控股的子公司参与，但是可以用参股子公司名义参与，“比如用马甲作为拿地主体、公司参股的公司，还是可以增加获取地块的几率。”但同时表示，类似行为一旦被发现，未来三年将被禁入苏州土地市场。

　　尽管如此，外来房企还是不停入驻苏州。

　　恒力夺4地重仓吴江

　　实际上，除华侨城首入苏州外，其他拿地房企均已在苏州市场深耕多年，很大程度上是为了补充货值储备。

　　去年12月，保利就曾拿下距离本次所获33号地不远的科技城74号地块，深耕苏州科技城的意图明显。此外，自2009年就进入苏州的保利，目前有3个项目在苏出售。

　　而因众所周知的原因不能继续在上海市场拿地的万科，2004年首进苏州以来，已在相城区打造了多个项目，此次再度拿下相城渭塘地块，除对冲上海市场外，可见其补仓苏州的决心。

　　2016年，新力首进苏州，但2020年期间在土地市场却无一所获，此次时隔2年之后再度拿地。据悉，此次拿下的商住地块，将由伟光汇通合作开发，伟光汇通负责商业部分，新力负责住宅部分。

　　纵观拿地结果来看，苏州本土房企并不算积极。仅由恒力在最后一天尤其发力，共拿下4宗地块重仓吴江，由于定向销售，基本都是底价成交。此外，便是苏高新通过底价拿下白马涧3宗连体地块。

　　观点地产新媒体了解到，恒力以底价25.46亿，成交楼面价9793元/平方米竞得的吴江运东02号地块，要求在进行高品质住宅开发建设的同时，在太湖梢规划范围内另行投资建设一座文化旅游商业综合项目，商业建筑与住宅建筑须同步开工、同步建设。

　　另外，需在签订本住宅地块的《国有建设用地使用权出让合同》后36个月内，在吴江区新增的产业投资不少于50亿元，并在签订之日起10个月内须引入到账外资不少于6000万美元。

　　“恒力有不断扎根、投资苏州及吴江的信心与底气”，恒力集团董事长陈建华曾公开表示，“作为苏州吴江本地成长起来的企业，恒力集团未来的新建项目，只要苏州满足条件能上，就一定在苏州上。”

　　从22城已完成首次集中供地的城市来看，大部分城市热度较高，其中重庆、厦门楼板价涨幅均超45%。虽然此次苏州土地市场呈现热度依旧，但涉宅地块基本均超中止价溢价成交，整体维稳在15%以下。

　　上海中原市场分析师卢文曦指出，长三角已经出现城市分化。相比宁波、无锡等地，苏州的土地市场热度较高。说明城市内部土地根据地段、土地性质等，房企投资分化也较为明显。

　　他进一步指出，由于房企开发净利润大幅下跌，运营能力不强的房企在投资上更注重区域的商业成熟度，不愿意耗费时间去运营一个项目，尽量规避盈利上的不确定因素。