物业并购加速度

　　纵观2020年，新登陆港交所的物业服务企业达到17家，当中包括恒大物业、融创服务、世茂服务以及华润万象生活等规模较大的物企。

　　总体来看，该批上市物企的质素和规模显著高于2019年，平均IPO融资额达31.9亿港元，而2019年上市物企的平均IPO融资额为10.6亿港元。

数据来源：企业公告，观点指数整理

　　大量大型物企上市为市场带来更多资金，同时也在行业内部催生更加激烈的跑马圈地行为，集中度持续提高。

　　在资本推动下，市场资源正加速向大型物企集中。

　　物企困局

　　龙头物企急速扩张的背景下，众多中小型物企却面临着一系列发展上的困境。

　　物业服务企业脱胎于房地产业销售房屋后的售后管理，大部分房企多使用自身的团队和外包劳务来提供物业服务。因此，在物业分拆潮下，中小型开发商分拆而来的物业企业通常依赖于母公司的项目输送，与关联房企休戚与共，自身发展很大程度上也会受其限制。

　　同时，龙头物企近年来加快了第三方外拓步伐，市场竞争激烈，小型物企很难在各类投招标中胜出，进一步限制了规模的扩张。

　　物业服务企业高度依赖于存量市场，而整体规模过小始终是制衡小型物企发展的最大因素。从盈利能力角度看，目前非住业态高于住宅业态，增值服务高于基础物管。若在管面积不成规模，影响力不足，则会给除基础住宅物业之外的新业务带来拓展难度，开展收并购所需的资金也因营收而受限。

　　马太效应，强者恒强似乎正成为物业行业的规则。

　　此外，港交所于2021年5月20日新刊发的《资讯文件》中，将主板上市的年度溢利门槛上调了60%，要求最后一个财政年度的股东应占盈利不低于3500万港元，三年累计盈利不低于8000万港元。目前已在港股上市或递交招股书的物业服务企业中，有数家年度归母净利润低于该门槛基准线。

数据来源：招股书，年报，观点指数整理

　　该标准将于2022年1月1日起生效，即今年是众多小型物企最后的上市窗口期，若没能赶在年内上市以享受资本市场带来的红利，那么地产企业可能需要重新考虑对物业板块的决议。

　　即便成功上市，缺乏核心竞争力与足够成长性的物业公司，仍面临着被市场冷落与边缘化的风险。事实上，目前港股市场的物业板块破发频繁，并已有数只物业股沦为"僵尸股"，日成交额长期低于100万港元，股票无人问津且股价长期走低，。

　　自身规模过小，更多业务难以开展；收并购资金不足，第三方外拓竞争力不强；关联房企提供项目有限，不受资本市场热捧。种种因素之下，现今许多中小型开发商将物业资产出售，成了不得已的选择。

　　规模为王

　　相比传统地产开发，物业服务行业现金流稳健，经营风险相对较低。最为显著是：物企的营收主要源于对已有项目收取的物业管理费，以及从中产生的增值服务收益，因而对物企而言整体存量面积比新签约项目更为关键。

　　基于此，目前绝大部分物企都将自身规模作为发展的侧重点，收并购与外拓并举进行扩张。截至2020年12月31日，在管面积规模突破1亿平方米的上市物业服务企业数量已达16家。

数据来源：企业年报，观点指数整理

　　理论上，物企整体规模的提高通常能有效摊薄平均成本并提高营运效率，但实际上，在降本增效方面，从2020年末的数据来看，目前在管面积规模与成本营业收入比之间并没有显著的相关性。

数据来源：官方公告，观点指数整理

　　较典型的如业内规模较大的中海物业、保利物业与绿城服务，成本与营业收入之比均在0.8以上，毛利率表现亦不佳，在行业中处于较为末端的位置。整体来看，目前大多数大型物企也并未能实现规模经济。

　　究其原因，当前大部分物企还处于急速扩张期，新的业态和区域尚在探索，大量新获项目仍处于整合阶段，势必对经营带来暂时的负面影响，而何时能"消化"这些新的收并购项目，并将规模化为营收，将成为物企后续发展的又一重点。

　　此外，大量新型物业业务的开展建立在规模积累的基础上，例如系统性的城市服务，以及物业服务的高度智慧化以及对外输出平台化，目前业内也仅有将物业与科技板块进行打包的万物云、碧桂园服务等龙头物企，在这些新的蓝海内占有一席之地。

　　整合加速

　　从规模扩张角度看，收并购无疑是效率最高的方式。2020年，观点指数记录的上市物业服务企业披露的收并购事件数达59起，涉及金额近100亿元，平均交易金额为1.7亿元，收并购标的也不局限于横向的物业服务企业，还包括纵向新业态与增值服务领域的布局与深化。

数据来源：官方公告，观点指数整理

　　进入2021年后，收并购热度依旧不减，物业行业内中小型收购事件不停。同时，恒大物业收购宁波亚太酒店物业、碧桂园服务收购蓝光嘉宝服务两起收并购案例，标志着物管行业的整合进入了新的阶段，即大型物企间的收并购、上市物企间的吞并，将市场争夺推向白热化。

　　回归各物业企业同于收购的"弹药"，已披露的财务报表显示，龙头物企们现金及现金等价物充足，足以继续支撑今年的高强度收并购行动。

数据来源：Choice，观点指数整理

　　从母公司的角度看，地产开发行业集中度也在提升，其下游物业企业通常也会在整合时被一并合并，例如在近期融创中国收购彰泰集团事件中，融创旗下融创服务也同时开展了对彰泰服务的收购。

　　在"房住不炒"的总体政策基调和"三道红线"的强融资监管之下，房地产开发商选择出售物业板块以换取现金流的情况也会更加频繁，这会给物业行业收并购市场提供更多的标的资源。

　　纵观物业板块各企业的招股书资料，平均60%-70%上市募集资金都将用于收并购；而根据不少物企的对外表态，基于收并购的规模扩张也仍然是大多数企业未来的核心战略方向。