511页、18万字，《2021中国购物中心年度发展报告》来了

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　　疫情下动荡摇摆的2020年，以“V型”的复苏曲线证明了一个事实：购物中心作为中国核心消费场景，具有不可替代性。

　　静水流深，国内实体商业正步入新变局。购物中心行业面临结构性增长，商业地产企业正经历盈利模式之变。轻资产、商管公司分拆上市、金融深化，每一步带来的想象，都挑动着商业地产人敏感神经。

　　宏观大局之变，中观架构之变，无一不折射在微观品类与消费偏好的变迁镜像中。国货品牌、新兴品牌、首店经济……每一个因时而生的新名词背后，皆涌动着勃勃商机。

　　以2020年为坐标系，今年赢商网X中城研究院再度联合发布了《2021中国购物中心年度发展报告》。这份研究成果，亦是赢商大数据10年数据建设之大成者。

　　按照不同内容模块，年度报告分为4大篇章，共511页，近18万字。主要包括：

　　■ 总概篇丨结构性增长的购物中心行业

　　■ 专项篇丨商圈研究、购物中心行业景气指数

　　■ 资产篇丨内/港资房企研究、资管的秘密

　　■ 品牌篇丨品类研究、门店密码、消费趋势

　　以下为部分内容节选：

　　一、总概篇：购物中心市场将长期结构性增长

　　购物中心过剩了吗？购物中心整体市场的天花板在哪里？

　　结构性增长①：行业增速逐渐放缓，竞争加剧

　　总量上来看，中国购物中心存量的相对增速从2015年开始同比下降，而增量在2017年达到峰值约5500万㎡后也开始逐年减少；

　　同时每年的“增量/存量”比值近年也呈持续下降态势；

　　行业竞争加剧，于企业而言，规模扩张之外，运营能力成为竞争的核心。

　　结构性增长②：三四线城市购物中心呈高增长态势，部分城市将迎来更多的商业机会

　　购物中心行业将呈现结构性增长，行业存量增速逐渐放缓，但三四线城市增速仍高于一二线城市；

　　从存量规模上来看，三四线城市少于一二线城市，但其与后者规模比值在逐年增大。

　　二、专题研究篇：商圈构成购物中心的基础条件

　　聚集是线下商业的特点，不同聚集有不同商业价值，商圈研究的终极目的应该是提升品牌、开发商对商圈价值适配性。

　　综合考虑商圈的多种分类方法后，赢商大数据-赢在选址以各商圈内品牌实力指数、项目日均客流作为商圈质量评分指标，建立了一套商圈级别评分体系，进而对商圈进行“市级-区域级-社区级”三级划分：

　　■ 市级：辐射全市，品牌质量高，商业延续性强

　　■ 区域级：服务片区，多位于区域交通枢纽或聚居中心

　　■ 社区级：服务周边，以日常生活服务为核心

　　◎广州商圈分级结果示意图 图片来源：赢在选址 制图：赢商云智库

　　在商圈分级后，我们进一步探讨不同级别商圈对业态构成、品牌选择等的影响。其中，对于业态构成而言，不同级别的商圈各大类业态占比大致趋同。

　　通过对比广州三类商圈业态构成可知：无论级别高低，店铺数量的占比都最高皆为零售业态，其中市级商圈高过区域级、社区级。

　　往下细分，商圈之间的分级效应依旧存在。便利店超市业态，广州市级、区域级商圈占比为 5%、11%，而社区级接近 35%；服装业态，前两者占比为 40%、33%，后者则为 12%；而异国风情餐饮、休闲餐饮，三者对应的占比基本是依次递减。

　　当然，商圈虽然是实实在在的实体地域，但却不是一成不变的，其演化伴随着新兴、繁荣乃至衰败。

　　透过历史发展的轨迹，我们以广州北京路商圈为例，从空间结构、零售结构及消费者偏好3个角度出发，揭开商圈发展的演化进程。

　　另外，为了探究不同能级城市商圈品牌多样性特征，我们在北上广深各选10个TOP商圈，并通过线下踩盘等方式，收集了各商圈中5万㎡以上购物中心品牌类型、门店数量等情况，尝试分析那些同与不同。

　　通过计算，可知四个一线城市中，深圳 TOP10 商圈品牌多样性得分最高，为73.7；北京 TOP10 商圈品牌多样性得分最低，为65.0。这意味着深圳 TOP10 商圈活跃度更高，消费者可选的品牌也更多。

　　三、资产篇：金融化、轻资产、商管公司上市、数字化

　　在此部分，

　　站在宏观视角，勾勒了2020年中国购物中心部分全貌：一方面，购物中心增量大幅减少，空置率全年走高；另一方面，高端商场更吸金，业态变化呈整体收缩，首层品牌大换血。

　　而往后推算，会发现：2021年中国购物中心增量将突破一千大关，蓄势待发。

　　站在中观视角，探讨了商业地产行业正在进行中的4大发展趋势：

　　趋势①：产融结合深化，商业地产终将被金融模式改写

　　目前，行业正处于从类REITs走向REITs的过程中，类 REITs 产品发行规模于2019年创下504亿元的历史新高，在底层资产类别上亦进一步丰富。但是，类REITs适用范围相对狭窄，对于物业本身的资质要求也比较高，在中国更多是由房地产从业者（包括开发商、私募基金管理人等）使用。

　　趋势②：盈利模式改变，轻资产转型持续推进

　　通过上市公司公告、企业官网、公开资料等途径，赢商大数据复盘了过往 5 年，商业地产圈内的轻资产牌面。不完全 统计结果显示，截止2020年9月底，29个企业（有轻资产输出业务，且总在管面积≥ 10 万㎡）的在管轻资产项目，共计287个（开业时间截至2023 年）。

　　趋势③：商管拆分上市 ，产业链加速成熟

　　2019 年 12 月、2020 年 12 月、2021 年 1 月，宝龙商业、华润万象生活、星盛商管相继于港股上市。商管分拆上市， 实际是行业分工不断细化的表现，我国商业地产领域正不断形成轻重分离更加彻底的经营管理平台。

　　趋势④：以长期主义，持续数字化

　　“数字化认知转变，需要坚持长期主义。”

　　——赢商 tech 董事长、中国商业联合会副会长、广东赢商网数据服务股份有限公司董事长 吴传琨

　　“数智化商业，作为未来十年新商业新起点，通过降本增效、增强连接、扩展边界，将成为商业经营领域的主流和刚需。”

　　——赢商 tech 副总裁兼智慧营销及数据事业群总经理 朱智

　　近年来，数字经济成为我国国民经济发展的新动能。2019 年，数字经济增加值规模达到 35.8 万亿元，占 GDP 占比 达到 36.2%，同比提升 1.4 个百分点，预计 2020 年规模将达到 41.4 万亿。

　　具化到微观视角，以华润置地、大悦城、印力等典型商业地产商为案例，研究了内房企模式之异同；同时，对比了港企房企“模式与产品并行”之策略。

　　而随着房企盈利模式从“产销模式”到“资管模式”转变，从“买 地造房卖房”向“资产整合优化运营”转变，资产管理成了一门行业必修课。

　　为此，我们深度研究了领展、基汇、砂之船的资管秘密，以期为行业发展提供一些坐标式借鉴意义。

　　另从广州太古汇、深圳福田星河COCO Park、香港海港城、北京 SKP、恒隆广场，以及国外顶级奢侈品商场的商业逻辑背后，我们看到了标杆购物久经不衰的生命力。

　　四、品牌篇：首店报告、品类趋势、资本故事

　　《2021中国购物中心年度发展报告》从三个层面研究了品牌的发展趋势。

　　分全国、 城市总结出品牌首店的落地情况，首店的落地，不仅能带动消费，还能提升城市商业环境， 当首店逐渐成为衡量城市商业活力的“新指标”，首店经济持续蓬勃发展；

　　分品类对品牌的最新趋势进行研究，包括大热的潮玩、新兴的小酒馆等，对正处于快速发展的行业进行相关数据分析；

　　从资本市场的态度反观消费行业的未来发展趋势，探究何种业态/企业是资本所青睐。

　　据赢商网不完全统计，去年有 31个品牌有2次以上融资动态（包括 IPO）。其中，既有泡泡玛特、三顿半、完美日记这类相对头 部的品牌，也有 Nowwa 挪瓦咖啡、溪木源美妆、PMPM 环球配方这样的“新人”。

　　在这场“抢人大战”里，红杉中国、高瓴资本、黑蚁资本等主流 VC 密集露脸。它们凭借手中聚集的大额资金，推动IPO 集中大爆发——全年先后诞生10个 IPO 品牌，包子、美妆、盲盒等领域均出现标志性的“本土第一股”。

　　除了首店报告、品类趋势、资本故事3个趋势外，我们还在报告中全面呈现了《2020 年新兴品牌TOP100》年度榜单报告，研究了这100个杀出的新兴品牌是如何硬核出圈，及其成长路径之启示录。

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