苏世民的黑石法则

　　编者按：外媒6月16日报道，黑石集团将以接近30亿美元价格收购SOHO中国，交易最快本周宣布。如若达成，这将成为美国私募巨头黑石在中国的最大一笔房地产投资。

　　早在去年3月，就曾传出黑石将以40亿美元展开对SOHO中国的私有化并购，但最终未能成行，这次是时隔一年之后再次出现相关交易的消息。

　　去年首次并购终止之后，观点地产新媒体曾对黑石集团主席、CEO、联合创始人之一苏世民先生进行过一次专访，并刊发领袖访谈稿件《观点与苏世民面对面：黑石法则》。

　　这篇稿件呈现了美国私募基金巨头黑石的全球投资法则，以及其投资中国房地产市场的观点与策略，其中最新且最重要的案例即并购SOHO中国一事，以下为采访稿件原文：

　　在诸多国际知名金融基金中，黑石是在中国知名度很高一家，不但多次购买物业，还和不少公司有过合作。

　　另一方面，作为全球最成功的资产管理机构，也是不少国内基金学习的榜样。

　　从1985年与合伙人以40万美元起家，到如今资产管理规划约5700亿美元，黑石集团主席、CEO、联合创始人之一苏世民的投资心得显然是不容错过的。

　　记录苏世民事业发展历程、投资经验和得失总结的一本自传，成为今年的热门书籍，一经面世，引发关注和热议。

　　不要亏钱

　　接受观点地产新媒体采访时，苏世民再次提及他的投资第一原则：不要亏钱。

　　这并非苏世民独创的“第一原则”，另一位深受追捧的金融大鳄巴菲特，也将此奉为准则。

　　巴菲特曾公开表示：“投资最重要的两条原则，第一是不要亏钱，第二是记住第一条。”

　　看起来简单的几个字，做起来却并没有这么简单。

　　苏世民表示，为了实现这一概念，黑石建立了独特的投资流程。

　　“我们的投资决策都是基于严格、冷静且稳健的风险评估。在当今具有高度波动性和不确定性的环境中，这法则显得尤为重要。我们必须持续关注自己的投资流程以及代表投资者所作出的所有决定当中的潜在弊端。”

　　更具体地说，苏世民认为决策不能由一个人完成，要审查并收紧企业决策流程，通过制定规则来剔除投资流程中的个人化因素。

　　于是，黑石规定，任何提案都必须以书面备忘录的形式提交，备忘录必须完整翔实，并至少提前两天提供给参会人员，以便大家对其进行细致理性的评估。之所以要求至少提前两天，是因为研究备忘录的人这样可以有时间进行标注、发现漏洞、梳理相关问题。

　　黑石还规定，除非有重大的后续发展，否则不得在会议上对备忘录进行任何补充。

　　苏世民还特别提出讨论有两个基本规则：第一，每个人都必须发言，以确保每个投资决策是由集体制定的；第二，要把讨论重点放在潜在投资机会的缺点上。对负责推介的人来说，这种建设性质询的过程可能是一个挑战，但黑石对质询过程进行了设计，保证质询只对事、不对人。

　　如今黑石所有的投资中，决策都是在这种充分讨论下进行的，最大限度的规避了个人因素的影响，使得投资评估和讨论更加充分且全面。

　　终止收购SOHO中国，或许就是在这样的充分讨论之下作出的决定。

　　中国故事

　　黑石和SOHO中国，是其在中国市场最近的一次惹人关注的故事。

　　今年8月13日晚间，SOHO中国公告称，公司与投资者就2020年3月11日公告中提及的潜在交易所进行的讨论已终止，迄今并未就潜在交易的条款达成共识。

　　虽然SOHO中国在公告中没有指明，但外界都很清楚，未达成共识的投资者就是黑石。

　　从2014年就一直开启“卖卖卖”模式的SOHO中国，本欲将手上持有的所有项目全部分批出售。据此前报道，这些资产包括在北京的光华路SOHO、望京SOHO塔3、上海的SOHO复兴广场、上海的古北SOHO、SOHO天山广场、外滩SOHO，以及北京的前门项目和丽泽SOHO。这八个项目总价值人民币500亿-600亿元。

　　今年3月中旬，投资圈突然传出消息，称黑石集团提出私有化SOHO中国，交易价值40亿美元，每股收购价格为6港元，较SOHO中国3月9日收盘价2.98港元/股高出一倍多。

　　当时透露的细节表示，有关交易将在未来几周内敲定，SOHO中国董事会主席潘石屹及其夫人张欣持有该公司63.93%股权，且他们计划在与黑石达成交易后仍保留少量股份。

　　看起来，双方的沟通已经进入实质阶段，黑石很快就能获得一批位于中国一线城市的优质资产。

　　然而，进入5月后，陆续有声音传出，黑石和SOHO中国的收购谈判陷入僵局，并表示主要原因是新冠疫情导致公司前景充满不确定性，双方在估值出价上并不能达成一致。

　　新冠疫情对于黑石的投资评估并非没有影响，但苏世民对观点地产新媒体表示，在当前环境下，会更加重视整个企业的技术和以增长为导向的投资。

　　苏世民进一步表达对于黑石的信心：“我们对自身投资模型的信心，比以往任何时候都要强大。”

　　苏世民解释，黑石业务的两个要素，令我们即使在危机时期也能成为稳定的合作伙伴：保持实力和资金。

　　其中，资金的作用显然颇为关键。

　　苏世民指出，拥有长期稳定资金的好处意味着我们可以耐心等待，并且在充满挑战的时期从不“被迫出售”。

　　“在资金方面，我们成功集资令已募集而未投出的资金达到可观的数额（目前为1560亿美元），这为我们提供了极大的灵活性来部署资金并明智地寻求由错位创造的机会。”

　　虽然SOHO中国收购没有达成，但苏世民仍然给中国开发商和投资者提出了一条建议：最重要的事情是，了解未来5-10年中哪一类房地产投资将取得最佳回报。

　　同时，苏世民对今年中国经济的表现表示看好，认为中国经济复原主要由受强有力的政府政策，以及对技术型公司的长期投资以及复苏的制造业带动。这些领域与房地产的物流资产相结合，提供了良好的投资机会，整个股市的反弹亦非常强劲。

　　苏世民甚至认为，走出此次疫情带来的经济下行之后，中国很可能会是全球范围最强的增长型国家。

　　因此，中国的经济具备天然的发展优势，这些优势还在继续内化。

　　物流想象

　　“物流”，这其实是黑石目前投资的最大板块之一。

　　苏世民对此也不讳言，并指出目前黑石认为最值得信赖的投资领域之一仍然是全球物流。

　　基于此判断，黑石购买了超过10亿平方英尺的仓库资产，其中包括位于中国主要配送中心的仓库，并出租给领先的第三方物流和中国科技公司。

　　事实上，黑石对于物流地产的看好并不是今天才提出的。

　　2018年7月，黑石集团高级董事总经理王天兵在接受观点地产新媒体采访时就曾透露：“最近我们全球重点关注的板块是物流地产。”

　　他还表示，黑石正在中国搭建物流仓储平台。

　　当时，王天兵用“供需”的关系来解释黑石为什么看好中国的物流地产前景，其称国内虽然已经有很多电商巨头、开发商都布局了物流仓储，但从供需来看，依然有很大的仓储面积的需求，这就说明未来的租金仍有上涨空间，也是投资者最高兴的事情。

　　黑石对于物流产业的布局并不仅仅在中国，而是全球进行。

　　2017年1月12日，消息称黑石集团考虑竞购新加坡物流地产巨头普洛斯公司。虽然最终黑石未将普洛斯收归囊下，但寻找优质物流公司标的的举动没有停止。

　　当年12月12日消息，黑石集团旗下地产基金正在收购欧洲仓储物流公司Logicor的10%股权。

　　2018年10月，黑石集团以2.75亿元收购东百集团旗下一家物流业务子公司佛山睿优80%股权，瞄准中国高端物流仓储行业。

　　2019年6月3日，黑石集团官宣计划斥资187亿美元，收购新加坡普洛斯手中的美国工业仓库网络及债务。收购之后，黑石在美国仓储物流产业排名第二。

　　今年的新冠疫情，让苏世民更看好物流地产的前景。他解释道：“在新冠病毒期间，我们看到仓库价格一直在上涨，因为人们现在都在家里网购，快递配送到家的服务获得爆炸性增长，业务增长非常迅速。在中国也是如此，我们关注的不再是酒店而是仓库，我们做的就是匹配这些需求。”

　　以下为观点地产新媒体对黑石集团主席、CEO苏世民采访整理实录：

　　观点地产新媒体：在您最近发售的新书中，您分享了个人多年以来积累的丰富知识和智慧。那么在不动产投资领域，您最难忘的一次不动产投资是哪一次？对此，您又有什么经验可以分享给大家？

　　苏世民：对我而言，一个特别的亮点是黑石基金在2007年秋天以260亿美元收购了希尔顿。希尔顿是全球知名品牌之一，我们为改善和扩展业务（包括国际业务）的机会而感到兴奋。

　　然而，在我们达成交易仅仅几个月后，全球金融危机令世界出现翻地覆的变化。在危机中，我们计算出希尔顿的价值较我们的初始投资下降了70％。但我们是长期投资者，我们的投资模型非常适合度过这些类型的市场周期。尽管受到一些媒体和其他人士的质疑，我们仍在推进自身的计划，以进行公司转型，将投资组合的规划增加一倍，实施各种节能计划以及进行改变以改善公司文化。

　　在最初投资希尔顿的11年后，2018年，我们最终出售了该业务，很明显我们的策略获得了回报。更是有史以来最赚钱的私募股权交易，为我们的投资者赚了140亿美元，而且我们对公司进行了改组令其变得更好。

　　我为希尔顿最近连续两年被《财富》杂志评为美国最佳工作场所和女性最佳工作场所而感到无比自豪。即使在充满挑战的情况下，我们对希尔顿的投资也证明了黑石投资模型的能力。

　　观点地产新媒体：房地产投资者或开发商可以从您的书中学到什么？您对他们有什么建议吗？

　　苏世民：房地产是世界上最大的资产类别之一。但是，每个分类：办公楼，多层公寓，独立屋，零售，酒店和仓库-对本地和全球趋势（包括技术创新）的反应都不同。

　　对于房地产投资者和开发商而言，最重要的事情是，了解未来5-10年中哪一类房地产投资将取得最佳回报。过去的供应、需求和盈利能力等历史数据可能无法充分预测未来会发生的事情。

　　每当需要做出重大投资决定时，重新评估这些类型的房地产资产的前景变得最为重要。

　　观点地产新媒体：您最坚持的投资原则是什么？

　　苏世民：我投资的第一法则很简单：不要亏钱！

　　在黑石我们建立了独特的投资流程，可帮助实现这一基本概念。我们的投资决策都是基于严格、冷静且稳健的风险评估。

　　在当今具有高度波动性和不确定性的环境中，这法则显得尤为重要。我们必须持续关注自己的投资流程以及代表投资者所作出的所有决定当中的潜在弊端。

　　观点地产新媒体：2020年，全球经济都受到疫情严重影响，而中国经济更早进入复苏轨道，但也没有设立全年经济增速目标。您对今年全球和中国的经济发展持有什么看法和见解？

　　苏世民：我相信，中国的经济增长将会比世界其他地区强劲。尽管第一季度受到疫情影响而进行社区距离限制措施，但仍料中国2020年的国内生产总值将增长1-2%，而今年几乎没有其他国家可以实现正增长。

　　中国的经济复原主要由受强有力的政府政策以及对技术型公司的长期投资以及复苏的制造业带动。

　　这些领域与房地产的物流资产相结合，为中国提供了良好的投资机会，而整个股市的反弹亦非常强劲。

　　观点地产新媒体：今年的经济形势对黑石的投资策略是否有产生影响？

　　苏世民：我们对自身投资模型的信心比以往任何时候都要强大。

　　黑石业务的两个要素令我们即使在危机时期也能成为稳定的合作伙伴：保持实力和资金。黑石的业务模式基于对投资者的长期资本承诺，反映黑石是用于抵御风暴。

　　拥有长期稳定资金的好处意味着我们可以耐心等待，并且在充满挑战的时期从不“被迫出售”。在资金方面，我们成功集资令已募集而未投出的资金达到可观的数额（目前为1560亿美元），这为我们提供了极大的灵活性来部署资金并明智地寻求由错位创造的机会。

　　在这种环境下，我们更加重视整个企业的技术和以增长为导向的投资。

　　观点地产新媒体：黑石集团区别于其他基金的优势是什么？

　　苏世民：由于我们的文化在全球范围内保持一致，令黑石达到目前的水平。今天，我们的核心创始价值“英才、卓越、开放、诚信和创新”仍然是公司的核心。

　　从一开始，我们就一直非常重视吸引和发展人才。我在书中谈到了聘请合适的人的重要性，理想的员工是10分满分的，他们应该为顶尖的人才。这些人可以发现问题，就此设计解决方案，并朝着新的方向发展业务。它们还可吸引其他10位员工，这有助于使你的业务成功。

　　在黑石集团，员工的力量使我们保持了自己的企业家组织，不断寻找新的投资领域以及创新和改善自我的方式。在建立新业务的过程中，我们不仅有了新的增长引擎，而且黑石整体上也受益有更多的深度和广度。

　　如今，我们已成为一家全球性组织，在全球有超过20个办事处无缝分布，业务涉及私募股权，房地产，信贷，生命科学，基础设施，对冲基金和其他领域。我们的规模和多样性成为发现机遇和执行上的优势，令他人无法企及。

　　观点地产新媒体：物流是黑石房地产投资组合的重要组成部分。为什么物流成为关键的投资主题？黑石集团对哪种房地产资产感兴趣？

　　苏世民：今天，我们最值得信赖的投资领域之一仍然是全球物流，我们在这里购买了超过10亿平方英尺的仓库资产。其中包括位于中国主要配送中心的仓库，并出租给领先的第三方物流和中国科技公司。这一重大部署是基于这观点，即电子商务革命将继续需要“最后一里”的基础设施，以有效地将产品从公司库存转移到在线客户。