东莞：TOD造城，商业魔幻进化 | 城市好奇心

排版/Ben King

封面图&头图来自/视觉中国

　　从“制造之都”到“奶茶之都”，再到“TOD之城”，东莞的魔幻进化之路，步履不停。

　　这个右傍深圳、左毗广州的新一线城市，借改革开放时代之机，承接了来自港澳地区的产业转移浪潮，一跃成为闻名世界的“世界工厂”，甚至有“东莞塞车，全球缺货”的说法。

　　不料，2008年国际金融危机强势袭来，这座“世界工厂”光环褪去，陷入低谷，劳动密集型之制造业不再是香馍馍。随之而来的是“腾笼换鸟”政策，华为、OPPO等一大批高科技企业纷至沓来。

　　产业跨步升级，高阶人口涌入，东莞的消费结构同步换挡，一座“奶茶之都”正蓬勃生长。据相关公开报道，东莞每千人拥有1.5家奶茶店，甩开深圳和上海，成全国奶茶店密度最高的城市。

　　奶茶店遍地而生，侧面折射出东莞新生代消费市场之大、未来潜力之强。无疑，在不停的角色转换中，外来和本土商业地产商们都嗅到了浓浓商机。

　　而将商机具化落地之打法，则是毫不犹疑地搭上“TOD造城”这趟快捷列车。

　　01

　　TOD抢地“热”，

　　外来头部房企冒尖

　　TOD，即以“公共交通”为导向的发展模式，其目的在于聚集人口和资源，甚至可以形成一个新的城市中心。而东莞的“TOD造城”之旅，起点要从2017年说起。

　　这年4月，东莞市政府正式批复成立市轨道交通建设及TOD开发领导小组及其办公室(简称TOD办），城市土地规划建设迈入新纪元,TOD正式成为土拍市场“新宠”。

　　按照彼时东莞TOD办规划，全市布置了90多个TOD站点开发建设工作，其中虎门高铁站、东莞站、东莞西站、黄江北站、东莞东站、松山湖北站、深茂铁路滨海湾站等被列为TOD综合开发试点。

　　以此为机，东莞大手笔“押注”TOD，拟将一城之现代都市化建设，与轨道交通绑定在一起，同步提升城市量级。

　　2017年，东莞首次入围新一线城市名单。我们不难看出，东莞制造业30多年的发展，不仅给东莞打下扎实的产业基础，还带来了优良的城市建设和服务，这使得东莞的人口吸附能力在不断增强。百度地图发布《2017年第一季度中国城市研究报告》显示，东莞人口吸引力指数排名仅次于北上广深。

　　较低的生活成本，相对完善的城市服务，使得东莞能在新一轮的人才竞争中脱颖而出，带来更多的常住人口。此后，东莞也连续5年入选该名单。

　　身披“新一线”之外衣，东莞的TOD造城计划在缓慢加速，而真正让其驶入快车道的节点则是，大湾区一体化的战略布局出台——未来大湾区将重点打造“一小时城轨交通圈”，东莞则是重要的节点城市之一。

　　2020年，东莞加快完成55个TOD站场规划编制，并重点推进东莞火车站、东莞西站、虎门高铁站、常平“香港城”等10个TOD项目建设。

　　步入2021年，东莞进一步明确镇街轨道站场TOD的开发功能和规模、高标准建设一批“轨道+物业”、“轨道+社区”示范项目，并印发《东莞市轨道交通TOD范围内城市更新项目开发实施办法》，将TOD规划片区延伸至城市更新领域，囊括旧厂房、旧村庄等各类用地。

　　政策先行，房企涌入，东莞TOD抢地潮热浪汹涌。碧桂园、华润、龙湖、保利、万科……外来TOD头部玩家，成了第一波抢食者。

　　囿于真正意义上的TOD项目多拥有复杂而全面的业态，建设周期长，非资金实力雄厚，且拥有相关开发经验者，难以撑起此巨任。因此，在东莞TOD土拍中常见房企大佬，情理之中。

　　以华润、龙湖为例，截至2021年3月末，华润已落地76个TOD综合体，遍布31个地铁城市，建筑规模超过3500万平方米，覆盖地铁路线90余条；龙湖目前亦持有超70个TOD项目，开业20余座，开发面积近千万平方米，仅2020年，其就拿下15个TOD项目 。（延伸阅读：TOD战局一年复盘，龙湖、万科、华润们更急了）

　　这边厢，头部房企争抢TOD地块的故事还在继续；另边厢，据商业地产头条不完全统计，至今已有超10个TOD项目完成了前期招标工作。

　　这些项目多规划城市综合体，以点带面，促进规划片区商业进阶。以茶山镇双TOD项目为例——

　　*东莞火车站TOD规划范围及东莞火车站核心区范围，位于站点500米辐射范围内，总用地面积54.94公顷，其中茶山镇占地25.1公顷；

　　*地铁茶山站TOD规划范围总用地140.68公顷，其中茶山镇占地105.1公顷。

　　按照规划，东莞火车站TOD综合体将形成“一核、一轴、双心、六片区”结构，汇聚SHOPPING MALL、文化娱乐、商务办公等多功能，使轨道交通人流转变为商业人流，以促进茶山商业发展。

　　（东莞站TOD 效果图）

　　（一核、一轴、双心、六片区）

　　与上述项目相匹配的，还有茶山地铁站（R2线）TOD综合体，亦以商业、居住及市政设施用地为主，并将以东莞火车站和2号线站点为中心，布置出租车场站、公交车场站和社会停车场等交通接驳设施，实现高效换乘。

　　图片截自/赢在选址，制作/商业地产头条

　　按照规划，该片区将会打造以商贸为主导、商业服务为特色的一个综合功能片区——“茶山新城”，定位为东莞市东北部发展新核心，以及东莞市区门户的中心。

　　在双TOD的加持下，金融街、碧桂园、时代、嘉华、保利、鲁能等十多家房企纷纷抢滩进驻茶山，东莞商业进阶缩影由此而出。

　　02

　　以TOD之名，

　　“小城”东莞商业进阶

　　上个世纪，东莞因“世界工厂”的Title而走红，大量发家于传统制造业领域的商人来此开设工厂。但随着产业结构的调整，这些“吃”着廉价劳动力红利的工厂陆续迁出东莞，转移到东南亚等地区。

　　此阶段，东莞的商业地产形态呈现出“各镇自成一派”之传统、独立、分割状态。

　　改革开放30多年来，东莞形成的“一镇一品”的特色镇域经济模式，让这个城市的制造业焕发强大生命力，地方企业的产品畅销国内外。然而，各自为政的发展模式亦给城市带来商业布局分散，区域发展失衡等问题。

　　据赢商大数据收录统计，东莞现有92个已开业项目，2017年及以前69个商场开业。从商圈及项目的布局来看，商圈显得分散，基本上是“一个镇至少一个商圈” 、“一个较大的商业综合体带领一群百货”。

　　*东莞11个商圈分布情况，图片截自/赢在选址

　　比如，寮步商圈不仅有万润广场、景泰广场，而且包括了寮步步行街、欧尚、乐荟城、乐8、沃尔玛、嘉荣等商超。

　　随着近年来转型升级战略的推进，东莞开始推行各街镇组团化发展，围绕共同的发展目标发挥各自的主体功能。例如，2009年，长安、虎门决定在现有的5条互通路基础上，联手新建7条互通路，打破两镇各自为政限制，整合资源增强区域竞争力。

　　借助2017年“TOD造城”时代大幕形成的便利交通，这种整合资源的效应更加明显。

　　与此同时，东莞产业转型浪起——从“啃”廉价劳动力红利的传统制造业，转变为高新技术产业，这很大一部分是承接了来自深圳的产业转移。

　　华为等科技企业入驻，东莞承接着来自深圳的产业外溢，制造业的产业结构类型由服务型过渡至知识型，有了高新技术的标签。2019年东莞全市高新技术企业数量突破6000家，居全省地级市第一；“京东智谷”项目的逐步落地，城市互联网气息渐浓。

　　科技巨头改造着东莞产业，而高阶商业地产玩家们的出现与实战，则重塑着东莞商业图谱。进阶，是一大关键词，且逐渐聚焦在以下两方面：

　　*新项目迭出，传统老旧打法实现破局

　　据商业地产头条不完全统计，2018年以来，东莞在招拍挂市场上先后出让了超400宗地，竞得人以科技企业和房企为主，多为来自深圳的本土企业。

　　*2018年以来的东莞土地招拍挂市场成交情况，数据来源/Wind

　　上述地块中，不少是商住混合性质，比如南城CBD项目华润万象府；而TOD项目亦是其中不可或缺的角色，比如保利拿下的虎门TOD项目、龙湖金地联手拿下的茶山TOD项目。

　　另据赢商大数据监测，1998-2020年，东莞合计开业90家商场，接下来预计还有24家商场陆续入市。其中在2017年有13个项目开业，达到峰值。而在接下来的2021、2022年，亦均有超过10个项目入市。

　　新项目的陆续开业，给这个城市的商业带来了新的营销玩法，而不只有百货mall的传统老旧打法。以2018年12月开业的东莞民盈国贸城为例，这个60万㎡巨无霸购物中心在开业当天就通过承接政府推出的“东莞市2018年—2019年岁末年初促进消费专项行动”，给广大消费者送去优惠：在“双12”、“元旦”、“春节”、“元宵”等重要节庆时间节点，举办集休闲、娱乐、商务、文化、生活于一体的促销活动。

　　*广东东莞民盈国贸城，图片来源/视觉中国

　　据介绍，该项目吸引了396家国内外一二线品牌进驻，汇聚15大主力店以及21个集合店、11家东莞非遗品牌（比如莞娘、庾家粽、矮仔祥）、100余家餐饮，更有70多家品牌首次入驻东莞，涵盖国际时尚、儿童体验、特色餐饮、娱乐运动、文化艺术、医疗服务和主题街区等多元复合业态。

　　*新旧商圈交替，TOD集聚城市商业力

　　赢商大数据显示，东莞目前的11个商圈均为成熟商圈，东城、莞城、南城为市级商圈，其他均为区域商圈。但是只有53个项目位于这些商圈内，其余的61个已开业及未开业项目均属于“未有所属商圈”。

　　这61个项目里，有一些为综合体项目，随着时间推移会逐渐形成了一个个新的商圈。届时，产品、功能单一化的旧商圈会逐渐失去吸引力，这意味着，东莞的商业环境会经历一场重新洗牌。

　　值得注意的是，目前东莞各大商圈内购物中心数量依旧不多，体量10万㎡以上项目甚少，“各镇自成一派”的局面仍未彻底改变，东莞的商业布局并没有一个明确的中心。

　　但往后随着越来越多TOD综合体商业项目出街，东莞商业“割裂”之状，必然会大为改观。一方面，依托便捷的交通轨道，打破了东莞人以往“跨镇逛街”的时间、空间限制；另一方面，外来开发商带来的新鲜商业血液、玩法，能在五感上充分撩动东莞人“跨镇尝鲜”之兴趣。

　　资料显示，根据规划，2022年底前，东莞各类轨道交通实现通车里程300公里以上。目前，东莞轨道交通1号线、2号线三期、3号线一期、1号线二期、1号线三期、1号线支线一期、3号线支线等建设被提上议程。

　　在国铁、城际轨道方面，赣深客专东莞段、赣深铁路东莞南站（塘厦站）、佛莞城际东莞段、深茂铁路东莞段等的工程建设正有序铺开。

　　此外，当下东莞的商业依旧不愠不火，尤其是高端商业，仅有君尚百货、星河城等为数不多项目紧锁高端消费人群。待到万象城确认落地东莞万象府，拉高东莞商业消费档次亦会得到一定程度提升。

　　*广东东莞星河城，图片来源/赢商网

　　当然，东莞“TOD造城”带来的商业新生力，非平地起高楼，而是建立在城市经济力、客群消费力进阶堡垒之上。

　　虽遭受2008年经济危机后，东莞GDP增速一度放缓，但总量仍保持向上，2020年达到9650.2亿元，今年有望争取突破万亿。

　　而在新一轮的产业结构调整下，东莞人均可支配收入均值也一路上扬，2020年对应的数字为56533元，增长5.4%，增速高于全国平均水平。

　　人口基数方面，根据最新发布的《广东省第七次全国人口普查公报》，2020年东莞常住人口总量达1047万人，仅次于广州（1868万人）和深圳（1756万人），成为广东第三个人口超千万的城市。

　　东莞十年内人口增长了225万人，同时人口结构趋向于年轻化——60岁及以上人口占比为5.47%，与深圳接近，15-59岁人口占比更是高达81.41%，全省第一。此外，东莞还是人口性别比（以女性为100，男性对女性的比例）最高的城市，达到130.06。

　　消费潜力不小，但可释放的商业渠道却有限。数据显示，2020年东莞全市社会消费品零售总额为3740.14亿元，比上年下降6.6%。

　　无疑，尽管有了TOD指路灯，当下的东莞商业进阶之路依旧充满着魔幻、混沌之感，但却有着足够的勇敢、包容之态。不故作姿态，不高高在上，其终将行至理想之境。

　　商业很美     无去来处

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