潘石屹为何7.5折甩卖SOHO中国？

　　作者 | 仰山

　　最终，潘石屹还是卖掉了SOHO中国。

　　6月16日，据彭博社报道，黑石集团接近达成以约30亿美元估值收购SOHO中国的交易。从交易价格来看，这个售价与一年前的40亿美元相比，大约打了7.5折。

　　交易完成后，黑石集团将成为SOHO中国的最大股东，潘石屹夫妇的持股比例将从63.93%降至约9%。潘石屹、张欣夫妇将一次性套现142.81亿港元。

　　在不少吃瓜群众看来，“潘石屹这回是真的要跑路了”。在业内看来，“甩卖”SOHO中国对潘石屹来说，是一种止损行为。作为行业最早的明星企业家之一，潘石屹或许正逐步淡出中国房地产舞台。

潘石屹的创业之路

　　1988年海南建省，一时间，“十万大军下海南”，因为这块岛屿的优惠政策，海南成为了冒险家的乐园。

　　其中，6个风华正茂的年轻人，凑足了3万块钱，开始在海南一起创业。

　　1991年，潘石屹与冯仑、王功权、刘军、王启富、易小迪共同创立海南万通进入房地产行业，日后，他们被人合称为“万通六君子”。

　　至1993年改名成立万通集团时，六个人最初的3万元已经赚到了3000万元。然而随着万通迅速做大，几人之间也开始出现分歧。

　　在谁也说服不了谁的局面走到了1995年，六个兄弟和平分手，各奔前程。

　　90年代末期，互联网时代的大门渐渐开启，在中国人们熟知的BAT（百度、阿里巴巴、腾讯）相继成立，随后，三大门户网站搜狐、新浪、网易也纷纷赴美上市。

　　而SOHO中国的诞生，正得益于这股即将袭来的互联网热潮。彼时，潘石屹得知国外的SOHO模式，他发现，这种小型办公室很适合互联网行业，潘石屹与妻子张欣共同创立SOHO中国。

　　潘石屹与张欣共同开发和收购位于上海和北京黄金地段的商业房地产项目，这也一举奠定了未来SOHO中国的基础。

　　SOHO不仅外观独特，其散售理念更是独树一帜。

　　在SOHO的办公楼中，办公区域被分割为面积大小不等的独立空间，散售给个人和公司，让商用办公楼、店铺可以像住宅开发一样实现高周转。

　　2004年6月，北京建外SOHO的销售额已达60.5亿元，占CBD区在售的10个项目总销售额134亿元的45%。

　　2007年，SOHO中国在香港联交所主板成功上市，创造了当时亚洲最大的商业地产企业IPO。2010年，SOHO中国销售额达到最高峰238亿元，可谓风光一时。

　　当年上市庆功宴上，潘石屹夫妇放出豪言，SOHO中国的销售额要在五年之内过千亿。

SOHO中国跌下神坛

　　在北京开发出的几个现象级SOHO楼盘后，潘石屹的公司一跃成为中国头部房地产公司，但2012年后的转型失利，让SOHO中国迅速跌下神坛。

　　2010年起，北京市出台若干政策，禁止商业散售，为此，潘石屹不得不放弃原有的成功模式，宣布SOHO中国从“开发—销售”向“开发—持有”模式转型，以获得长期物业增值。

　　2012年，SOHO中国开启全面转型之旅，由开发楼盘转为自持物业，靠收租金来获取回报。但潘石屹万万没有想到——迎接他的竟然是下坡路。

　　随后，潘石屹又瞄上了日益火热的互联网。2015年，潘石屹正式推出共享办公品牌SOHO 3Q，在他看来，抓住了互联网就等于抓住了未来。

　　然而，经营业绩不佳的现实，让潘石屹不得不以甩卖资产方式来维持运转。

　　据澎湃新闻报道，自从2014年以来，SOHO中国就已经开始出售在中国的资产，同时也并未在境内购入过新资产。根据此前公开资料统计，SOHO中国在5年间累计出售资产套现约293.41亿元。

　　根据SOHO中国年报显示，SOHO中国名下还有位于北京和上海的9个甲级写字楼项目，包括人气较高的外滩SOHO、望京SOHO、银河SOHO等。因去年受到疫情影响，SOHO中国经营状况不甚乐观。

　　2020年，SOHO中国的税前利润约16亿元，同比下降约17%；毛利为13.9亿元，同比减少7.9%；净利润5.43亿元，同比出现腰斩，下滑幅度高达58.8%。

地产大亨是否告别房地产？

　　当年销售额达千亿的誓言已经烟消云散，SOHO中国早从2014年就走上了“卖卖卖”之路，这与办公楼租赁回报率低、“赚不到钱”难逃干系。

　　实际上，关于办公楼的整体租金回报率问题，潘石屹曾坦言：“租金回报率我都不好意思说。”

　　潘石屹指出，美国办公楼租金回报率接近4%，纽约这类城市甚至可达5%-6%，而我国办公楼的租金回报率偏低。其策略只能是“先用较低的租金把企业吸引进来，等以后慢慢再涨起来。”

　　然而，随着写字楼市场日渐低迷，SOHO中国难以拯救日益疲软的业绩。而随着黑石集团抛来“橄榄枝”，SOHO中国也将迎来命运转折点。

　　2017年，潘石屹曾表示，自己永远不能销售的地产项目有两个，“外滩SOHO是一个，位置太重要了；望京SOHO不能销售，太漂亮了，我很喜欢。里面住得满满的，租金水平很高，最高的时候和CBD的水平差不多，这两个项目在，我就还是一个房地产开发商。”

　　SOHO中国转型失败后，潘石屹很少以一个地产大佬的身份出现，他的身份多了很多，摄影师、木匠、编程师，这是否意味这昔日的地产大亨将彻底告别房地产？

　　据财联社报道：“转让SOHO中国控股权，不等于潘石屹与张欣将彻底告别房地产业，而是取决于市场机会，而且他们已经在境外投资了物业。”

　　据公开信息显示，从2011年开始，潘氏夫妇通过家族信托投资了大量海外资产，包括7亿美元买下纽约曼哈顿广场旁的港务局长途巴士站办公大楼，6亿美元收购曼哈顿公园大道广场的49%股权，以及7亿美元联合巴西财团收购美国通用汽车大厦40%的股权等。

　　【参考资料】

　　中国新闻周刊 | 王功权：“万通六君子”里对自己影响较大的是冯仑和潘石屹

　　澎湃新闻 | SOHO中国找到买家？黑石集团接近30亿美元将其私有化

　　钛媒体APP | 7.5折变卖SOHO中国，若成功潘石屹将彻底退出中国市场