大商管时代，华中本土商管公司如何找出路？

　　踏着商管企业上市的劲风，商管公司逐渐迎来金融模式的春天。

　　随着产业链不断成熟、行业分工不断细化，轻资产、商管分拆上市是行业发展绕不开的主旋律。规模化、差异化构筑起的企业护城河，正推动商管企业走向一条“强者恒强”的赛道。

　　赛道之上，上市商管公司光鲜亮丽，固然令人艳羡却难以被复制，而商管时代里的“普罗大众”，或许对行业万千商管公司更有借鉴意义。本文将追寻湖北、湖南、江西三省已具规模的商管公司足迹，探索他们崛起背后的原因。

商管赛道新星：6家企业的优势分析

　　亿事达集团

　　简介：亿事达集团致力于成为中国优秀的商业地产运营服务商。团队具备商业投资、顾问咨询、招商代理、项目托管、整体租赁、资产并购及商业地产合作开发实操经验。

　　S（优势）：

　　1、定位精准，专业性强；业务模式，灵活多变：作为一家主营商业地产资产管理的商业管理企业，亿事达集团致力于为产权方及品牌方提供资产优化升级服务，企业业务围绕商业资产管理展开，业务模式灵活多样，能够满足定制化需求。从前期商业定位，设计改造；到中期的招商执行，运营管控；到项目开业后的企划宣传，经营提升等在项目不同阶段和时期全程把控，做到精细化运作、差异化运营，全方位为项目可持续发展保驾护航。

　　2、深耕武汉十余年，商管规模达80万㎡：经过十余年耕耘，亿事达集团已经在武汉、黄石、南昌、合肥、济南、北京、大连等地，合计运营管理商业面积超80万㎡。2021年，亿事达将“由浅水区向深水区挺进”，不断开展更深度的品质服务战略方针，为达成“5年内市值翻番”的目标，年底管理规模将超过150万㎡。

　　3、四条产品线针对性强：亿事达集团业务涉及大卖场、购物中心、情景街区、主题百货、专业市场旅游地产等，并已经与武汉地铁、海尔地产、恒大集团、新世界中国地产、百步亭集团、金地集团、绿地集团、烽火集团等知名企业及国有经济组织达成合作。

　　进入2020年，亿事达集团结合旗下商业项目特点，统一更名为“季佳”系列商业品牌，该系列首次提出“乐活邻里，焕新生活温度”的理念，并梳理“季佳·里”“季佳·荟”“季佳广场”“季佳中心”四条产品线，实现从大型综合体、城市综合体、区域商业中心及社区商业中心的全覆盖。近期签约的武汉白沙洲青菱片区商业项目将以“季佳广场”为定位，结合“数智化科技”打造新型城市综合体。

　　4、团队核心成员15+年项目管理经验：在拥有地产筹备、开发、资产管理20余年经验的创始人华成桂与总裁汤红带领下，团队核心成员凝聚了一批超过15年商业地产管理经验的能人。团队具备商业投资、顾问咨询、招商代理、项目托管、整体租赁、资产并购及商业地产合作开发实操经验。

　　5、自建线上平台“季佳好铺”、“i季佳”

　　福星惠誉商业发展有限公司（简称：福星惠誉商管）

　　简介：福星惠誉商业发展有限公司从成立之初，就全面负责福星惠誉地产公司的纯商业项目和综合型项目的商业部分，以及配套型商业项目的持有部分。

　　S（优势）：

　　1、定位精准，专业性强，背靠上市企业：福星惠誉商管是福星惠誉控股(000926)下专注商业地产的经营管理机构，旨在为中国商业地产提供高品质，专业化，全方位的商业资产增值服务。其母公司以住宅开发为主，伴随着土储地块的开发，商业地产板块有望在未来进入“京津冀都市圈”“珠三角经圈”“成渝经济圈”等外地区域。

　　2、10年+开发经验，打造出明星项目：自2008年成立福星惠誉商管成立以来，商管公司已在汉阳、武昌成功开业8个项目，综合服务100万㎡+，项目类型涵盖城市商业综合体、社区商业及特色街区，先后成功打造了“福星惠誉·群星城、福星惠誉·漫时区、东澜岸广场、群星里”等项目。

　　2014年十一，武汉群星城开业，以“单日客流超30万、7天超200万”的数据刷屏商业地产圈。作为福星惠誉商管的首个商业综合体，群星城首创华中剧场式生态购物中心，其“时间消费型”创新理念和“剧场式”运营模式，一直以来备受业界关注。

　　群星城紧扣“剧场式生态购物中心”的定位，采纳了日本一流建筑师团队的“峡谷”主题，以湖北三峡为原型，巧妙的将“森林”、“峡谷”、河流“等自然元素融入建筑，使大型音乐喷泉、多重水景、溪谷动线、四季花园和幻彩灯光表演有机结合，打造出全新的绿色生态型体验式购物环境。

　　基于商场大数据智慧运营需要，群星城已经将POS系统、ERP会员系统、APP平台、微信平台、客流计数器等进行了结合，助力开业后期的调整 。

　　3、全生命周期商业平台与全专业全流程管控：福星惠誉商管建立起一个集投资、项目研判、产业规划设计及工程管理、招商、推广、运营管理、项目增值、项目出售的全流程商业平台，覆盖项目投融管退的整个商业周期。

　　4、专业的管理团队和丰富的商业资源：团队由业界资深职业经理人组成，他们均来自于新世界、永旺、万达等商业地产企业，曾经服务于不同的商业项目，集聚了行业的经验及不同平台的融合能力，在定位、设计、招商、营运等多个领域共同打造商业之路，为消费者提供更好的品质生活方式。

　　新合作商业管理有限公司（简称：新合作商管）

　　简介：新合作商业管理有限公司隶属于中国供销集团，是新合作商贸连锁集团旗下北京新合作商业发展有限公司的核心子公司，是国内城市地下空间运营领域最具影响力的企业之一。

　　S（优势）：

　　1、定位独特，差异化明显：新合作商管以“城市地下商业运营领航者”为己任，持有和运营管理了从地下商业街、地铁商业到地上城市广场、商业中心等全品类立体商业空间。与地上商业不同，地下商业尚属蓝海，入局的“玩家”十分有限。而在国家鼓励地下空间高质量系统性开发建设以提升城市容纳与防护能力的大背景下，新合作商管已然在城市地下空间开发领域探索与积累数十年，已熟练掌握地下商业新技术、新工艺、新装备的应用。

　　2、背靠中国供销集团：集团投入大量资金支持和本地自主性，全面保障项目开发、运营期的资金安全。借势中国供销集团全国超3000+商业网点布局，新合作商管正快速推进智慧地下商业街在全国范围内的网点建设，已然形成一个汇聚1000余知名品牌、5000余优质商户的品牌联盟，构建起辐射全国的品牌网络。

　　3、核心产品线追求“一城一色”：新合作商管改变了以往地下商业以零售为主体的单一业态，且赋予了它们更高的可逛性与更好的外在形象，补充新业态，引进酒吧、主题影院、书吧等，整体提升地下商业的实际用途与价值。项目效果是因地制宜，不论是凤凰新合作·星悦茂的湘西风情，还是重庆新合作·星悦茂的重工业风，每一条商业街都有自己的主题。

　　4、轻重并举：新合作商管将采用自持物业运营管理和轻资产管理输出相结合的方式，充分整合各方资源，实现项目快速落地，力争2025年在全国100余座城市布局体量达500万方地下城，构建时尚化、便捷化、多元化的新型智慧立体商圈。

　　轻资产方面，新合作商管将通过不动产收购、股权合作、整体租赁、委托管理、品牌输出等形式，实施定位规划、设计咨询、招商运营、物业管理的全流程专业服务。目前，已与太原市、石家庄市、长沙市等轨道交通企业实现了合作。

　　湖南河马商业集团（简称：河马商业）

　　简介：湖南河马商业集团，大社区生态圈整合投资运营商，专门从事社区商业投资收购、商业整体运营和社区高端定制服务综合性社区商业投资集团公司，致力于打造湖南商业物业连锁型综合服务商。

　　S（优势）：

　　1、定位差异化，专业从事社区商业：作为首个定位大社区生态圈整合投资运营商的湖南河马商业集团，以社区为圆心，以社区商业规模化和网络化为半径，通过投资收购、商业运营和社区新零售，打开社区商业商管的新局面。

　　2、在长沙形成网络化布局：自2014年起，河马商业在长沙已陆续与北辰实业、万科集团、中国保利、建发地产、绿地集团等知名开发商达成战略合作，整体收购旗下商业项目，合作规模已达13个。未来2-3年，河马商业将在不同区域战略布点30个社区商业项目，最终形成社区商业服务规模化与网络化

　　2016年，长沙第一家大社区商业模式的万科城·河马公园Home`s park正式开门迎客，以定位为家庭型生活中心的它迅速吸引了各大品牌的目光，屈臣氏、肯德基、茶颜悦色等知名品牌相继入驻。

　　3、搭建“河马”产品体系，细分社区商业产品线：“产品线化”的思路已被河马商业细分到社区商业的各个环节，包括运营管理、产品内容等层面。2020年，随着公司的不断壮大与发展，湖南河马商业聚焦产品转型升级，正式推出“河马汇、河马公园”产品运营线，在规模化之外更搭建出成熟的产品体系，以更加精准及完善的商业规划理念与全新的形象面向大众。

　　其中，河马汇项目定位为社区型购物中心，以建面5万方商业面积引领时尚潮流，在满足基础品牌需求的同时，引进特色零售、餐饮等复合型业态；河马公园项目定位为社区型配套商业，以建面1万方商业面积紧抓“最后一公里”黄金经济圈，打通社区居民生活不可或缺的商业配套。

　　江西硕果时代商业服务有限公司（简称：江西硕果时代）

　　简介：江西硕果时代商业服务有限公司是硕丰控股旗下专注商业地产开发、投资、运营管理的公司，其打造的硕果时代产品，以“年轻、时尚、潮流、品位”为品牌定位，已成为抚州商业潮流的新体验式购物乐园。

　　S（优势）：

　　1、背靠赣系地产领军企业，具有极强地缘优势：江西硕果时代的母公司——硕丰控股，于1999年创建于抚州，现总部设于南昌，是一家专注于房地产开发及相关业态的综合性城市运营服务商。作为赣系地产领军企业之一，扎根抚州，聚焦江西，践行“市域深耕，县域升级”的长期发展模式，逐步完成省内中心城市和重点县级城市的精准布局。

　　2、寻找差异化市场，树立标杆项目：江西硕果时代在一二线城市商业趋于饱和的大环境下，积极探索三四线城市，寻找“差异化”市场，其首个商业项目一炮打响。2018年12月23日，抚州硕果时代开业，凭借98%开业率、12家江西首店，85%抚州首店……令人看到了被忽视的三四线城市消费潜力。2020年再次以销售坪效、品牌门店销售额、集客力三个江西地级市第一，是目前抚州市最具领先概念的生活新中心、时尚新地标。

　　3、积极拥抱智慧商业：硕果时代采用赢商MALL眼系统，通过对客流数据，包括场内热力、各出入口客流、主力店的分发、会员情况、客群质量等多个维度，对场内客群进行精细化的洞察分析，实时掌控商场运营动向，从而为消费者提供更精准和优质的服务。

　　九江市富航商业管理有限公司（简称：九江市富航商业）

　　简介：九江市富航商业管理位于江西省九江市永修县开发大道铜锣湾广场，项目融合了国际商贸城、国际休闲购物中心三大核心业态，辅以高端住宅、特色餐饮区等多元化商业板块，建成后将成为九江永修首个超大型城市商业综合体项目。

　　S（优势）：

　　轻资产管理输出：九江市富航商业主要以“商业管理服务”为主，与上面五家企业不同，该公司业务覆盖商业管理服务、商业项目营销策划等，整个资产包更加轻盈，以永修县铜锣湾广场为例，其投资方为江西东投地产投资有限公司开发，只是把招商、运营环节交给九江富航商业做，值得注意的是，永修县铜锣湾广场的物业服务由花样年国际物业服务中心提供。

中小规模商管企业如何打破“内卷”？

　　沿着商管公司崛起的路径，我们发现这条路看似前景庞大却并不好走。

　　整体市场必然继续向着有强产业链控制力、成熟商业模式的头部公司倾斜，商管公司“内卷”现象日趋严重。未来商管领域的分化将更加明显，头部企业的成长充满想象，势必就会压缩中小商管企业生存空间。

　　另一方面，融资渠道看似多元，中小商管企业准入门槛却越来越高。以备受商管公司青睐的港交所为例，2021年5月20日新刊发的《资讯文件》中，将主板上市的年度溢利门槛上调了60%，要求最后一个财政年度的股东应占盈利不低于3500万港元，三年累计盈利不低于8000万港元，该标准将于2022年1月1日起正式生效。

　　这意味着H股主板进一步缩紧申请上市企业质量要求，一些规模较小、经营动能小的商管企业就直接被拒之门外。

　　转型来得太快，很多商管企业才刚成立，就面临着如何打破“内卷”、实现“破圈”的高考级难题。

　　回顾6家商管企业的优势，我们发现当土地红利、资本红利和财务杠杆都消耗殆尽的时候，只剩下企业自身的经营能杀出重围，穿越周期。

　　1、规模效应筑起第一道护城河

　　相比传统地产开发，商管企业的现金流源于对已有项目收取的租金、运营管理费，以及从中产生的增值服务收益，因此绝大部分商管企业都将规模作为发展的侧重点，收并购与外拓并举进行扩张。

　　这也是越来越多企业发展轻资产战略的原因之一，摆脱对内部资源的单一依赖，依靠自身积攒的品牌、技术、管理等软性要素，拿下规模与营收双重增长。规模之外，差异化定位尤其是产品线的差异化定位，可能推动管理项目租金和NOI持续增长。

　　2、做双“管”型企业，以多元业态服务脱颖而出

　　从资本市场的反馈来看，物管+商管的双“管”型企业能够获得资本市场的认可，也为企业的发展带来了新的“启发”。但同时我们也应看到，资本的喧嚣夹杂着短期投机的不理性因素。

　　对于企业而言，做强服务力才是行稳致远发展的根本。对于双“管”型物企，除了规模之外，唯有构建标准化的制度，搭建成熟的项目团队并打造一站式管理服务能力，才能从市场的竞争中脱颖而出。更进一步，包括商管和住宅物业管理行业的用户乃至底层数据可能打通，混业化可能是大空间服务行业的最终出路。

　　3、以长期主义，持续数智化

　　对于拥有前瞻性眼光的商管企业来说，提前一步拥抱数智化，实现真正规模化发展，将在行业处于领先地位。实体商业基础设施需完成数字化改造需从两点切入：首先要有长期思维，至少以五年为单位的长期改造；其次改造重点不在于使用的软硬件，更核心的在于整个组织认知与思维模式的转变。

　　内卷严重，于华中商管企业而言，融合转型才刚刚开始。