郁亮拆细万科

　　“一根筋”的万科，“一根筋”地走在迎接房地产大变革时代的路上。

　　6月23日，万科在其内部转型发展通气会上宣布，公司将全面加速“开发经营服务并重”的转型发展，为此将启动一系列组织和人事安排。

　　一周前的端午节，它刚宣布对地产、物业外的物流仓储、商业、长租公寓、冰雪、教育、企业服务、食品业务等非开发业务的跟投机制进行迭代。

　　目的，是为了加快非开发业务的发展，充分激发非开发业务经营管理层及核心员工的“当家人”意识，稳定和吸引人才。

　　疫情、三道红线、融资收紧、土地供应的变革，让房地产企业迅速告别土地、金融的红利时代。管理红利时代，万科要做开发、经营、服务并重的“三好生”。

　　为了应对这些外部环境的变化，加强业务精细化管理，将业务从开发向经营、服务并重的大方向步迈进，这一次调整，万科不仅将区域进一步从五个细分为七个，其人事也迎来了“大换防”。

　　当中，原万科集团执行副总裁兼首席运营官王海武，出任印力集团总裁；原万科北方区域首席合伙人刘肖，卸任原职，任万科集团执行副总裁和首席运营官。这也是刘肖时隔9年再一次从一线回到总部。

　　区域“裂变”与人事“换防”

　　据了解，继2020年8月新成立西北区域事业部之后，万科此次调整，进一步将现有的五区域细分为七区域。分别为北京区域、东北区域、华中区域、南方区域、上海区域、西南区域、西北区域。其中的变化是，北方区域拆分为北京区域和东北区域，并新拆分出华中区域。

　　新调整的七大区域首席合伙人分别为原北方区域执行合伙人卢冰、原沈阳首席合伙人林曈、原武汉首席合伙人蔡平、为原南方区域首席合伙人孙嘉、原上海区域首席合伙人张海、原中西部区域首席合伙人李嵬、原西北区域首席合伙人郭继勋。

　　这里边涉及卢冰、蔡平和林曈三位新区域负责人，不过问题似乎不大。据了解，卢冰本就是北方区域资深的副总，现协助刘肖负责北京公司工作，曾把当年问题最大的天津公司一点点带回正轨。

　　蔡平和林曈都在其负责区域内多个城市担任过总经理，一方面熟悉情况，另一方面他们的业绩也在目前划分的区域内名列前茅，可以服众。”

　　为了加速推动商业业务发展，万科还将由王海武出任印力集团总裁，原北方区域首席合伙人刘肖接任王海武担任集团执行副总裁和首席运营官。此外，其于2020年12月成立研究与开发专业公会也将改组为开发经营中心，负责开发和经营业务的专业能力建设和业务发展，张海将担任该中心负责人，并继续兼任上海区域首席合伙人。

　　据了解，万科在去年12月成立的研究与开发专业公会，目标是提升产品设计、建造等专业能力，打造产品的核心竞争力，改组为开发经营中心后，未来不仅继续承担专业能力建设，还将担负起业务管理的重任。

　　业内人士表示，万科的动作并非孤例，伴随行业环境巨变，强化精细化管理已成为龙头房企变革的大势所趋。2020年至今，碧桂园、华润等企业都进一步细分了区域事业部，对于全国范围内布局的大型房企，单个区域管理半径过大，确实不利于精细化管理，也不利于针对不同地区客户特点提供更个性化的产品和服务。

　　“破局”经营性业务

　　除了对区域进行拆分以便于更精细化的管理，万科此次动作最大的还在于将，矛头直指经营性业务。在房地产开发业务增长乏力已成行业趋势的今天，万科在想要在经营性业务上有所“突破”，已不是一两天的事。

　　将猛将王海武放到印力便是很好的证明。根据公开信息，在王海武执掌万科中西部区域时期，曾推动该区域销售业绩实现大踏步前进，从2015年的345亿元增长至2019年的1506亿元，从万科原四大区域垫底一跃成为第二。

　　此次万科让王海武“执掌”印力，意图非常明显，就是要让商业业务实现突破性发展，同时起到带头作用，带动其他经营性业务破局。一位万科内部知情人士表示。

　　事实上，用“人才先行”的策略去推动新业务新领域做大做强是万科内部一贯的做法。比如，朱保全2011年从开发业务转入物业，十年耕耘，将传统物业升级为空间科技服务商，开辟出多条新赛道，成为业界备受关注的大黑马；再如原首席运营官张旭调任物流事业部首席执行官，万纬物流如今已成为国内规模最大的冷链物流综合服务商。

　　而据了解，王海武此次还是主动请缨，今年以来其多次向郁亮表达希望能投身新赛道，态度十分坚决。

　　此次动作的最大亮点之一，是刘肖时隔9年再一次回到总部任命。这也被万科看作是公司从“地产总部”向“集团总部”转变过程中重要人才补充的关键一招。

　　资料显示，刘肖早年曾在麦肯锡工作，加盟万科后即出任了投融资与营销管理部总经理，参与集团战略和投资的规划，展现出其大局观和对业务及公司长远发展的规划能力。凭借在总部的优秀表现调任前线，先后在杭州万科、北京万科及北方区域指挥作战。

　　在杭州三年期间，刘肖让该公司的销售金额从2011年的不到40亿元，提升至2014年的160亿元，实现巨大的跨越。同时推动杭州万科转型探索，在良渚文化村孵化出“好房子、好服务、好邻居”的三好品牌，随园嘉树养老公寓也成为全国首个开业运营的CCRC养老社区。

　　调任北方区域后，其负责的区域销售金额从2014年472亿提升至2020年1500多亿，实现区域市场领跑，同时在推动北方区域转型方面也有诸多优秀实践。2015年，看出了“北京新增用地非常少，必须在存量上做文章”的刘肖，随即为北京万科量身定制了“曼哈顿计划”。

　　此后，从养老地产到长租公寓，从万链家装到存量改造，从产业小镇到文创园，万科北方区域在刘肖的带领下做了诸多新的探索。成绩也有目共睹，如泊寓成寿寺项目，是国内首个利用集体用地建设的集中式长租公寓项目；如望京小街项目，是北京城市更新和空间升级的代表项目。

　　过去的2020年，万科万物云收入182.04亿元，长租公寓营业收入25.4亿元，商业业务营业收入63.2亿元，万纬物流管理项目的营业收入18.7亿元，其经营性业务经过多年的培育已经实现较好的增长。但对总营收的贡献仍然较小。其物业、长租公寓、物流、商业的合计营收在集团占比仅为6.91%。对万科而言，其在一些新赛道尽管已实现规模领先和产品口碑，但仍有待进一步“破局”

　　为加快非开发业务的发展，充分激发非开发业务经营管理层及核心员工的“当家人”意识，稳定和吸引人才，并推动公司内部资源协同，万科首先从跟投机制上开始行动。2020年5月，万科首次发布非开发业务跟投机制，今年6月，其再次进行修订，拟从跟投人员、跟投资金来源、跟投比例方面对商业、物流、长租等经营性业务跟投机制提出新要求。