万科2020年股东大会八大看点

财经人言   2021-07-02 10:55
核心提示:万科郁亮等高层指出,“不贪婪、不恐惧”,今年要加速转型发展;行业对人才吸引力下降,万科主要靠两条腿;万科物业服务定会上市...

  来源:财经人言(ID:dcrydc1)

  6月30日,万科召开2020年股东大会,会上,万科管理层针对投资者们关注的行业变局以及万科自身的人才、战略的规划作出了相关解答。

  郁亮也公开表示:在行业大背景下,万科始终“不贪婪、不恐惧”。

  我们整理了会议纪要,总结了会上的8大看点和大家分享。

  1、房地产正在回归普通行业。

  大家注意到今年以来房地产行业有很多变化,如双集中、三道红线等,这都说明一个道理,钱比过往更金贵、更重要了。目前房地产行业正在回归到普通行业,当它回归到普通行业的时候,尤其像我们这类业务的公司可能资产是相对比较重的,也就是相对比较需要钱的。(郁亮)

  2、行业对人才吸引力下降,万科主要靠两条腿。

  房地产行业对人才的吸引力确有下降的趋势,比如大学生就业选择也有体现。目前各行业薪酬收入对比来看,房地产行业居中。

  好在今天的年轻人有特点,有独立主见,也经过良好训练。万科相信,成功的都是奋斗出来的。目前主要靠两条腿:

  一个是内部人才激发,踏踏实实,从基层奋斗出来。比如万科第一代物业总经理,电工出身,万科物业品牌和他的突出贡献分不开。尤其开发经营并重的经营策略下,经营业务更需要踏踏实实的基层奋斗者。2011年,朱保全是南京公司总经理,跑到物业总经理,当时对物业来说五万块都是大钱,地产公司还处于黄金时代,他主动选择去物业,今天收获非常好的业绩,表现非常出色。还有两年多前,集团前coo张旭主动选择去物流。王海武一个礼拜前刚从coo岗位,选择去做商业总裁。今天万科环境里,大量经营业务,需要人才激发。还有很多基层奋斗出来的干部,勤勉尽责,干活认真,精打细算。

  第二条是大江大海引进外部人才,针对万科内部难以培养出来的一些专业人才进行引进。比如如果董事会通过,黄董(黄力平)加入以后,他是地下工程专家。还有最近引进了总法律顾问,既要熟悉英美法体系,又要熟悉大陆法体系,既要精通英文语言,又要愿意在大陆工作,这才能进行复杂项目谈判和把关。

  虽然行业对人才吸引力有所下降,好在万科既能有效激发内部人才,也有大江大海的外部引进方式,以支持转型发展需要。(郁亮)

  3、只拿收入来衡量转型成功是不现实的,万科物业服务一定会上市。

  衡量一个业务值不值钱,很难仅从收入去衡量。比如现在看到很多物业公司的市值都超过母公司的市值,但物业公司的收入肯定没法和开发业务比。所以只拿收入来衡量转型成功,是不现实的。

  虽然不能简单用同一个指标去衡量,但是可以用一个标尺,也就是从长期最大化市场价值去衡量它。这包括收入增长、要盈利,还有未来前景等等构成因素。我们要盯着这些基础东西,下功夫做事情。

  比如最近我们特别重视一个业务叫朴邻(万科物业二手房),物业安全员年纪大了之后,转行做什么?先转行做二手房买卖,因为他熟悉小区情况,跟客户建立了良好关系。今年上半年我们有百万收入的明星经纪,是内部转岗出来的。那除了二手房,是不是还可以卖一手房呢?我们最近也试验成功了。

  所以我们的万物云未来是一个平台,未来衡量它的价值既要看本身业务的规模、收入增长等情况,也会关注新的业务开辟得怎么样。

  我们物业服务,我们一定会让它上市的,这点放心,但如果我们只是传统意义上的物业管理服务,我觉得多一家上市公司、少一家上市公司并不重要,但如果我们是一个城市服务商,我觉得会变得很重要。在这方面我们也在不断取得进步,我们进入了更多城市提供城市服务,内部协同的像朴邻渠道也在更加完善。我们会考虑在未来适当的时候给它做上市安排,但目前还没有上市计划。(郁亮)

  4、对行业利润率的的3点观察。

  第一,过往几年地价占房价比是逐步上升的,最终都会体现在毛利上,从中短期来看毛利下降是行业的趋势。

  第二,对于一个永续的生意和永续的行业,回报率不可能永远比别人低,也不可能永远比别人高。只要是永续行业,长期来看回报率会回到社会平均水平。

  第三,行业的回报率不等于企业回报率,高于这个行业的回报是真正为股东创造价值。

  对万科合伙人来说,要尽可能创造超过行业平均值的回报水平,这是我们的追求,也是我们经济利润奖金的来源之一。但短期来看压力还是挺大的,从2017年到现在我们看到地价占房价的比例大概上升了15个百分点,开发业务挣钱的难度在加大。我们从2014年开始就不断做一些探索,中间虽然被一些外在的因素所打断,但我们的方向是确定的,要从以开发为主向开发、经营、服务并重转变,从单一赛道转向多赛道。(祝九胜)

  5、经营、服务方面的3个突破。

  一个是观念上的突破,以前开发的时候只提供了建筑空间和生活空间,今天要开发、经营、服务并重,在空间的基础上要填充内容、要提供服务,不光有硬件,还要有软件。不光是空间,还需要内容,软件是在硬件基础上要去运行的,内容更需要去迭代更新。

  我们内部也有一些好的案例,比如冰雪和度假业务的一个经营理念叫“度日如年”和“度年如日”。度年如日,指的是持之以恒、永不松懈地服务好每一位客户;度日如年,指的是每一天是一个经营周期,是一个复盘周期。

  第二个是技术和实现方式上的突破,过往做开发业务,关键看把钱拿到、把地买对、把产品产策好,把标准定好。今天经营业务是挣小钱,客户的需求又在不断变动。我们在迭代周期、洞察客户需求方式上都应该发生改变。比如冷链业务,我们不光要知道有多少客户,客户有什么偏好,还要考虑消耗的频率,运输的半径,路上堵车的概率,形成一个比较好的经验树,甚至总结成一个算法。

  第三个是最终要落实到我们的行为上,落实到我们的能力上,落实到我们对股东的回报上。我们长期面对这些基于不动产场景的业务,也面临一个难题,就是到底是用轻资产,还是用重资产的模式。如果用轻资产,收入和利润就不容易做上去;如果用重资产,经营的净收益要看能不能覆盖资金成本,否则就没有给股东创造价值。

  国外很多不动产玩家之所以成功,是遇到了低利率时代,净租金收益能够覆盖这个成本,但中国目前这个条件不是那么强。这是我们和同行共同面临的题目。当然,我们也看到一些新的希望,公募Reits等渠道都在逐步放开,我们相信只要我们能够认准坚持,能够提升能力,这个难题还是有解的。(祝九胜)

  6、万科“不贪婪、不恐惧”,今年要加速转型发展。

  “房住不炒,租购并举”,在十九大,这八个字定义了行业的基本规则。到今天的一系列变化,都是围绕着这八个字来展开的,尤其今年以来的三道红线,双集中等等。

  在此背景下,我们始终把握六个字:“不贪婪、不恐惧”。

  “不贪婪”是说行业过去的高利润时代结束了,不要贪婪,不要再留恋于过去,包括以前习惯只用规模速度作为衡量企业成功的标记。

  “不恐惧”是说常识告诉我们,天下没有做完的生意,只有没做好的生意。

  我们的开发业务和优秀制造业相比,存在明显差距。差距有多大,就意味着改进空间有多大。我们的经营服务类业务,向优秀服务企业学习,也存在很大发展空间,这是事无巨细的。集团之前已经下定决心,今年特别明确,要加速转型发展。

  具体含义是从开发为主,转为开发、经营、服务并重。这个转变非常巨大,为此要从地产总部变为集团总部,精力放在转型发展上。同时对开发业务的组织做大调整,这是基本盘,要巩固提升,支持转型发展,所以根据市场的接近性,客户的相近性等因素,划小作战单元,为七个区域。否则地域范围太大的话,协同效应不易发挥;范围太小的话,协同效应太小。管理幅度合适,有利于做好产品和服务、精益运营、发挥协同效应。

  基于战略和组织的考虑,还要进行事人匹配,根据事情来选合适的人才。所以一个人才渠道是内部人才激发,鼓励优秀干部,年轻人投入新的赛道,加大非开发类业务跟投等一系列措施。还一个人才渠道是外部大江大海并举,支持业务转型发展。近期的组织调整都是围绕战略而来的。(郁亮)

  7、双集中是个新生事物,万科也在适应调整。

  双集中无论是对行业、对市场都是一个新生事物,我们也在适应、调整的过程中,对于各方来说,稳地价、稳房价、稳预期是大方向,对各方都有利。

  22个城市到今天已经都完成了首轮双集中供地,我们在首轮双集中,共拿了47块地,可售面积717.5万平方米,花了558.6亿元,占前6个月的总投资的40%以上,大体上节奏和结构还是合理的。双集中对我们的投资策略和投资原则来说,没有根本性的变化,我们还是按照稳健的投资原则进行投资,在有人口新增、有产业导入、有完善配套的片区强化投资。双集中也对我们的投资方式、投资节奏会带来一些影响,我们将不断去学习,不断去适应。(祝九胜)

  8、如果行业没生意可做了,利润就该全部分掉。

  如果哪天房地产行业真的没生意可做了,届时我们所有实现的利润应该分掉,不应该留着,如此管理团队的压力也较小。万科过去在资本市场上累计融资300亿左右,我们现在已经累计分红800多亿了,还有2000多亿净资产,所有这些都是股东的。所以关于分红的问题,如果我们给股东回报只是分红,那反而简单。

  分红是公司给股东回报的一个方式,但我们还是需要兼顾平衡。如果行业还有发展机会的话,我觉得应该是现在这样,部分留在公司里,以便抓住未来的发展机会。(郁亮)

  注:原会议纪要为雪球号“投资者摩西”整理

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文章关键词: 万科股东大会万科郁亮
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