直击万科股东大会 | 郁亮：万科的物业服务一定会上市

　　6月30日，万科在深圳召开《2020年度股东大会暨2021年第一次A股类别股东大会及2021年第一次H股类别股东大会》。董事会主席郁亮主持本次股东大会，并与出席管理层回答了股东关注的各层面问题。

　　第一轮问答：关于资本市场

　　提问一：各位领导好，我有两个问题想沟通一下，第一个问题是想问一下地铁的领导，最近万科的股价一直都是下跌的，就今年的股价最高点到现在下跌了30%左右，想请教一下作为大股东的角度是怎么看待这次股价持续下跌呢？第二个问题想请教一下辛总，地铁跟万科提出轨道+物业的模式已经有一段时间了，为什么后面好像没有很大的进展？未来双方有什么合作计划呢？

　　深圳地铁董事长辛杰：感谢这位股东提的问题。我们相信万科，它是受人尊重的企业，我们会信赖和支持。万科是一家可持续发展的企业，业绩每年上一个台阶。万科也是品牌知名度很高的企业，我是老深圳人，看着万科成长35年了，从小企业一步步成长为到世界500强企业。同时我们也很认同万科的商业模式，尤其是最近提出的“从开发为主转向开发与经营并重”的经营策略。我认为万科的发展远景非常好，同时有很好的管理体系、企业文化，去年万科也取得很好的业绩，万科团队非常值得信赖。短期困难是暂时的，股票难免有涨有跌。

　　至于万科和深铁的合作，深铁公司是三铁合一，“十四五”期间，深圳将加快“2个1000公里”——高铁、城际铁路和城市轨道交通网，其中地铁有1335公里的建设运营。去年我在股东大会上就表示，深铁郑重承诺要全面支持万科健康、稳固、持续发展，相信未来一定会有非常多的深度合作机会。地铁选择合作伙伴的原则“不是第一就是唯一”，我们希望形成最佳合作伙伴、最优组合。我认为万科在行业内就是唯一，也是第一。未来深铁不但有人流，还有货流，就像平南铁路。我们看到万科在物流、冷链等方面都有很高的水平，未来这方面也会有很多的合作机会。深铁和万科是一家人，我们相信在郁亮主席的带领下，万科一定会越来越好，深圳地铁会长期持有万科股票。

　　万科董事会主席郁亮：谢谢这位股东的提问，谢谢辛总的回答。万科合伙人是拿着奖金，用真金白银在公开市场上买股票的，这不是持股计划，不是上市公司的激励安排，而是合伙人自愿购股计划。前一段时间我们刚刚增持过一次，持股比例到了5%。我们当然也希望股票涨，但目前房地产公司包括万科的股票受到了很大的影响，这其中有行业的因素，但我们在主观上要更努力，用行动去回应股东的关切。股东的声音我们都听到了，我们希望能够在包括大股东在内的所有股东支持下，万科能够做得更好。

　　提问二：我想问一下公司的利润分红，公司法定公积金已经超过50%了，今年还是按照65%提任意公积金，未来有没有把计提任意公积金下调，增加分红的比例？

　　郁亮：如果哪天房地产行业真的没生意可做了，届时我们所有实现的利润应该分掉，不应该留着，如此管理团队的压力也较小。万科过去在资本市场上累计融资300亿左右，我们现在已经累计分红800多亿了，还有2000多亿净资产，所有这些都是股东的。所以关于分红的问题，如果我们给股东回报只是分红，那反而简单。如果行业还有发展机会的话，我觉得应该是现在这样，部分留在公司里，以便抓住未来的发展机会。

　　大家注意到今年以来房地产行业有很多变化，如双集中、三道红线等，这都说明一个道理，钱比过往更金贵、更重要了。目前房地产行业正在回归到普通行业，当它回归到普通行业的时候，尤其像我们这类业务的公司可能资产是相对比较重的，也就是相对比较需要钱的。所以对于在派息上来说，我们希望给大家提供稳定、可预期的派息，我们基本上是按照35%的派息率进行派息，股息率在4%-5%之间。我们的股票有点类似债券性质的股票，因为它的分红率相对稳定。如果派息率忽上忽下，反而可能有问题。

　　我们去年定股息的时候，恰巧是新冠疫情最复杂的时候，所以我们暂时将派息率下调到30%左右，今年尽管新冠肺炎还没有结束，但没有存在不确定性，我们马上恢复到35%，我们希望这个派息率是稳定的，这也便于投资者买万科股票的时候作为一个参考。借这个机会也说一下我的看法，我觉得分红是公司给股东回报的一个方式，但我们还是需要兼顾平衡，如果钱在我们手里不能创造更多价值，完全没有投资机会了，才应该把它全分掉。

　　提问三：各位领导好，我觉得今年能够有4%-5%的股息率的话已经还算好了，我想问一下，刚才听董秘讲的，我们今年是第一次实行H股“以股代息”，不知道是什么出发点？如果股东认可度比较高，或者“以股代息”计划比较成功的话，我们往后是不是还会继续推行H股“以股代息”计划？

　　朱旭：谢谢您对“以股代息”的关注，我们的确是第一次做，所以我刚才花了比较长的时间介绍了方案的细节。用股票来代替现金红利的发放是香港上市公司非常常规的做法，它是给股东一个选择权，如果需要现金的股东可以选择收取现金股息，如果说我看好这个公司的股票，那我可以选择用股票来获得股息，这是更好地保护了投资者的权益，特别是中小股东的权益，因为当确定利润分配方案形式的时候，中小股东如果有这样的选择权是可以自主选择的。同时这个也符合我们的政策导向，2013年国务院就有一个文件，《关于进一步加强资本市场中小投资者合法权益保护工作的意见》，提出了建立多元化投资回报体系，研究“以股代息”的制度，丰富股利的分配方式。而且这次我们策划的方案，刚才提到换股的价格是没有给予折让的，充分平衡了收取现金股利和收取股票股利股东之间的利益。总体而言哪怕是全部H股股东都选择“以股代息”也就是摊薄股本不到1%，这个也是给股东权益很好的保护。如果这次能够获得股东大会的认可，我们也不排除下一次提交董事会和股东大会进行审议。

　　提问四：各位领导好，我关注公司这次提出的回购，我觉得是非常好的，因为万科毕竟在地产行业里面财务状况还是比较健康的，但是我个人觉得这个回购条件是比较高的，连续20个交易日累计跌幅要达到30%，是不是可以考虑再松一点的回购条件？

　　朱旭：谢谢这位股东的问题。回购议案是股东大会一般性授权，回购股票有四个用途：包括减少公司注册资本、用于员工持股或员工激励、发行可转债以及为了维护公司价值和股东权益所必须的回购。您刚才所讲就是第四种，即为了维护公司价值及股东权益所必须的条款。您所述的这个条件并不是公司设定的，股价跌幅的条件是监管部门的规则要求，我们必须按照这个来执行。如果我们根据其他三个用途实施回购，即减少注册资本、实施员工激励或可转债，则需要提交股东大会审议具体的回购方案，股东大会同意后才可以进行回购。

　　第二轮问答：关于企业经营

　　提问一：我是万科的业主，我想提两个建议，第一个作为万科业主，觉得管理层很优秀，但从管理层到下面的员工是不是压力太大了，感觉微笑都比较少一点，我住的地方小区保安好像笑得太少；第二，我之前买了一个佛山万科的房子，头天去付了定金之后，第二天不想买了，但那几万块钱到现在几年了都没有退给我，希望能解决。

　　郁总：谢谢这位股东，一方面我会告诉物业首席合伙人朱保全，保安礼仪应该更温暖，不要像仪仗队。第二个关于定金，以前流程蛮长，为此我们专门上了“一块钱“项目，通过这个项目，会全面简化流程。关于这位股东的具体问题，请总裁关注下。抱歉我们的工作不够到位，给你添麻烦了。

　　提问二：管理层好，我的问题是，万科这两年在人才上有大江大海、猎头行动，但我们了解到万科对人才的吸引力在不断降低，一方面的原因是万科的薪酬吸引力比较弱，另一方面是万科的文化吸引力也不如以前了，管理层有没有反思过万科在人才策略方面的问题？如果万科没有办法像以前那样吸引到足够多优秀的人才，如何让股东相信这是一家有活力的公司？

　　郁亮：房地产行业对人才的吸引力确有下降的趋势，比如大学生就业选择也有体现。目前各行业薪酬收入对比来看，房地产行业居中。好在今天的年轻人有特点，有独立主见，也经过良好训练。万科相信，成功的都是奋斗出来的。目前主要靠两条腿，一个是内部人才激发，踏踏实实，从基层奋斗出来。

　　比如万科第一代物业总经理，电工出身，万科物业品牌和他的突出贡献分不开。尤其开发经营并重的经营策略下，经营业务更需要踏踏实实的基层奋斗者。2011年，朱保全是南京公司总经理，跑到物业总经理，当时对物业来说五万块都是大钱，地产公司还处于黄金时代，他主动选择去物业，今天收获非常好的业绩，表现非常出色。还有两年多前，集团前coo张旭主动选择去物流。王海武一个礼拜前刚从coo岗位，选择去做商业总裁。今天万科环境里，大量经营业务，需要人才激发。还有很多基层奋斗出来的干部，勤勉尽责，干活认真，精打细算。

　　第二条是大江大海引进外部人才，针对万科内部难以培养出来的一些专业人才进行引进。比如如果董事会通过，黄董加入以后，他是地下工程专家。还有最近引进了总法律顾问，既要熟悉英美法体系，又要熟悉大陆法体系，既要精通英文语言，又要愿意在大陆工作，这才能进行复杂项目谈判和把关。

　　虽然行业对人才吸引力有所下降，好在万科既能有效激发内部人才，也有大江大海的外部引进方式，以支持转型发展需要。

　　提问三：去年股东大会我投诉了垃圾分类的事情，很高兴郁总亲自去我们那个小区看了，垃圾分类工作也有提升。想问一个问题，现在物业管理这块，郁总一直说要多元化发展，现在在房住不炒的情况下，物业管理营业收入占总体收入不到4%，怎么去做业务上的平衡呢？还有万物云有没有上市的时间点？

　　郁亮：衡量一个业务值不值钱，很难仅从收入去衡量，比如现在看到很多物业公司的市值都超过母公司的市值，但物业公司的收入肯定没法和开发业务比。所以只拿收入来衡量转型成功，是不现实的。虽然不能简单用同一个指标去衡量，但是可以用一个标尺，也就是从长期最大化市场价值去衡量它。这包括收入增长、要盈利，还有未来前景等等构成因素。我们要盯着这些基础东西，下功夫做事情。

　　比如最近我们特别重视一个业务叫朴邻，物业安全员年纪大了之后，转行做什么？先转行做二手房买卖，因为他熟悉小区情况，跟客户建立了良好关系。今年上半年我们有百万收入的明星经纪，是内部转岗出来的。那除了二手房，是不是还可以卖一手房呢？我们最近也试验成功了。所以我们的万物云未来是一个平台，未来衡量它的价值既要看本身业务的规模、收入增长等情况，也会关注新的业务开辟得怎么样。

　　我们物业服务一定会让它上市的，这点放心，但如果我们只是传统意义上的物业管理服务，我觉得多一家上市公司、少一家上市公司并不重要，但如果我们是一个城市服务商，我觉得会变得很重要。在这方面我们也在不断取得进步，我们进入了更多城市提供城市服务，内部协同的像朴邻渠道也在更加完善。我们会考虑在未来适当的时候给它做上市安排，但目前还没有上市计划。