打通国内资本合作通道 “凯德模式”背后的地产资管逻辑

　　这两天，凯德的一场重磅交易，让旗下来福士这一标志性品牌再次成为市场焦点。

　　6月28日，凯德宣布向中国平安人寿保险出售其位于上海、北京、宁波、成都、杭州的6个来福士资产组合的部分股权。该资产组合总价值467亿元，一系列交易完成后，凯德在各项目中的持股比例，从交易前通过私募基金持有的30.7%至55%变更为12.6%至30%。

　　值得注意的是，凯德将继续负责上述项目的运营及资产管理，并持续发展来福士品牌。

　　显然，这桩股权交易是凯德“地产+基金”商业模式的又一次落地，也为业内贡献了又一份“投融管退”价值闭环的完美样本。

北京来福士中心

　　01“资管模式”范本，凯德优质资产的超强吸引力

　　1986年，来福士品牌在新加坡诞生，随后凯德将其落地中国市场。

　　2004年，中国第一座、全球第二座来福士——上海来福士正式开业。到如今，中国已经是来福士的“大本营”，全球10座来福士项目有9座落地中国。

　　本次合作涉及的上海来福士广场、北京来福士中心、宁波来福士广场、成都来福士广场、长宁来福士广场和杭州来福士中心，占据一线、新一线城市中心地段，与各城市的地铁等主要交通枢纽紧密连结，区位优势明显。

　　这些项目运营期限少则4年，长则17年，通过凯德多年的高效运营步入成熟期，成为当地的地标型综合体。

　　凯德集团（中国）投资与投资组合管理首席执行官潘子翔透露，这6个来福士投资组合在2008至2020年间取得的基金管理费率平均约为62个基点。

　　作为能够提供稳定经常性收益的成熟优质资产，来福士项目投资组合对于平安人寿的吸引力不言而喻。

　　对于这次关乎核心资产的股权交易，凯德集团首席执行官李志勤表示：“这是由凯德的商业模式决定的，是正常的资产再循环。”

　　据其介绍，凯德一贯以来的“地产+基金”投融管退商业模式已十分成熟稳定，在国际市场备受认可。这套模式的关键，正是凯德高效的运营能力和独特的“REITs+PE”基金平台。

　　具体来看，项目初期由凯德私募基金负责开发和孵化，随后通过高效运营不断提升资产价值和回报率。待项目进入成熟期，再通过凯德旗下上市房地产信托或第三方实现退出，在释放成熟资产价值的同时，将所得资金用于再投资。

长宁来福士广场

　　交易后，凯德将继续持有6个来福士项目的股权，并负责未来的运营管理，推动其商业价值进一步增值与释放，为投资伙伴带来长期稳定回报。

　　“品牌赋予物业灵魂。我们会继续做大、做精来福士品牌，使之持续服务于广大顾客和合作伙伴，并贡献于城市更新”，李志勤强调。

　　从另一个角度，李志勤认为，凯德的“核心资产”是人和专业团队，是长期积淀的项目管理与基金管理方法论，是国内外市场积累的口碑。正是这些软实力和无形资产，让凯德能够通过专业运营，让资产不断增值，实现多方共赢。软实力，也是凯德下一阶段增长的动能。

　　无疑，商业地产的“投融管退”闭环，其中“管”是非常考验能力和经验的核心一环。

杭州来福士中心

　　不仅如此，此次携手平安人寿，可视为凯德深入推行本地化运作的关键一步。

　　据李志勤透露，凯德正在探索借助国内资本，扩大在华资管规模。“集团虽然拥有成熟的国际资本平台，但以往的合作伙伴多是境外投资机构，随着国内募资活跃，凯德也在积极寻求与志同道合的国内伙伴深入合作，让我们的投资者基础进一步多元化。”

　　目前，凯德旗下共管理6支上市房地产投资信托基金（REITs）和商业信托，以及20多支私募基金。截至今年一季度末，凯德的基金管理规模增长至792亿新元。

　　值得一提的是，凯德近期在中国获得了私募股权基金管理人资格，能够在中国募集人民币基金，并提供基金管理服务。

　　凯德在不断夯实其“地产+基金”模式的护城河。

　　02长期深耕中国，持续壮大的凯德“资管”图谱

　　1994年，凯德以上海百腾大厦为起点，开启布局中国之路。27年间，中国已成为凯德最重要的核心市场，在一次次的业务开拓与调整升级中，凯德也充分展现了其“长期深耕中国”的前瞻性战略眼光。

　　· 千禧年开始深耕商业地产，试水购物中心REITs：2006年，凯德中国信托（CLCT）在新交所上市（彼时叫凯德商用中国信托“CRCT”），成为首个投资于中国购物中心的房产信托基金，凯德MALL·望京、凯德MALL·西直门等项目成为其在中国市场试水资产证券化的样本。

　　· 确立综合体战略，开始加大在华投资：2013年，凯德明确以综合体为未来发展方向，这在当时极具竞争优势。来福士项目在此期间发展提速，继宁波、成都来福士广场开业之后，深圳、重庆、上海长宁来福士开始动工。

宁波来福士广场

　　· 深化五大核心城市群布局：2018年，凯德以83.65亿元向印力出售20个位于非核心城市的购物中心，所获资金用于强化北京、上海、广州、成都、武汉及周边城市的业务布局和规模优势，再次巩固夯实其在五大核心城市群的业务布局。

　　· 整合星桥腾飞，产业链再延伸：2019年，凯德以110亿新元收购星桥腾飞，将产业链延伸至产业园区、工业及物流地产等资产类别。2020年,原CRCT更名为凯德中国信托（CLCT），并收购了凯德旗下的五个产业园区，这是CLCT首次进军产业园区项目。

腾飞苏州创新园

　　而今，迈入“十四五”阶段，凯德将在既有的商业、住宅和城镇开发、服务公寓等核心业务基础上，瞄准“新基建”机遇，开辟新经济资产赛道，助力中国经济转型发展和城市建设。

　　根据凯德披露，本次与平安人寿的交易将实现资本回收超过20亿新元，部分资金将用于投资数据中心等新经济资产类别。

　　按计划，未来几年凯德在中国的新经济资产规模，将从2020年底的15亿新元扩大到50亿新元，投资重点涵盖产业园区、物流和数据中心，为集团发展和持续增长注入动能。

　　基于上述投资战略，凯德在今年4月宣布以36.6亿元收购上海一超大规模数据中心园区。该园区位于闵行区中心地带，全部建成后总建筑面积可达7.5万㎡，服务的主要客户包括中国两家最大的电信运营公司。

　　截至目前，凯德已经在北京、广州、上海、大连、苏州等城市布局数据中心、产业园区、工业及物流地产。

位于上海闵行的数据中心园区

　　在此之前，凯德还于3月宣布了集团业务重组计划——将旗下投资管理平台和旅宿业务整合为“凯德投资管理”，在新加坡证券交易所上市；同时将集团的房地产开发业务私有化。

　　这意味着两大业务板块可以各自聚焦发力，拥有更大的灵活度和敏捷度，同时又依托凯德集团内的业务生态体系，实现协同互补。

　　特别是重组后将新上市的投资管理公司，预计将成为亚洲最大的房地产投资管理公司，也是全球第三大上市房地产投资管理公司，从而真正成为李志勤口中“轻资产、资本高效”的企业，为未来“轻装上阵”不断扩大管理资产规模奠定基础。

　　无疑，这是凯德集团转型的重要里程碑。目前，重组工作正在稳步推进中。