佛山千灯湖旧改牵手万科、保利 政策红利下的旧改大抢滩

　　9月19日，佛山南海桂城街道夏北社区（位于千灯湖片区）的2条整村改造项目——洲表旧村改造项目、聚龙北旧村改造项目迎来实施及拆迁补偿方案表决。最终，洲表经济社表决结果显示以约80%同意率通过，万科为合作开发企业。聚龙北经济社表决以约86.54%同意率通过，保利为开发合作企业。

　　据此，南海桂城街道夏北社区至此已全部完成双方案表决。永胜村改造面积483亩，合作企业为碧桂园；聚龙南村改造面积159亩，合作企业也为保利；宝华村改造面积309亩，于9月5日表决通过改造方案，由招商蛇口操刀。

　　夏北社区是佛山市首个实施整村改造的村居，5个村小组涉及旧改土地面积约1876亩，实行整体拆除、原地回迁模式。

　　如此大规模的整村改造，背后有政策的支持。

　　2020年9月19日，广东省委深改委批准印发《佛山市南海区建设广东省城乡融合发展改革创新实验区实施方案》 ，方案提出，到2022年，实施20个城中村改造，建设10个农村居民新型社区；整合9万亩村级工业园区，建设20个千亩连片产业社区等。

　　南海正在建设广东省城乡融合发展改革创新实验区，旧村居改造是实验区建设的重要一环。夏北社区改造率先探路，为佛山“三旧”改造提供了一个积极的案例，对城市更新和城乡融合具有示范带头作用。

　　万科持续涉足旧改

　　在2021年度上半年业绩发布会，祝九胜表示，近年来万科所销售的产品中，地价占售价的比例明显上升，从2017年到2020年，地售比提高了17个点左右，这会逐渐体现在以后的结算收入和结算利润上。

　　万科的CFO韩慧华也表示，开发业务的毛利率呈现一个下降的趋势。从销售端到逐渐地体现在结算端，所以可以看到从一季度、中期乃至到全年可能也是这样一个逻辑。而万科未来这两年还是有一定的毛利率压力。

　　数据显示，在2021年上半年，万科房地产及相关业务的毛利率为18.0%，较2020年同期下降6.02个百分点。毛利率的下滑可由较快增速的收入来对冲，但万科的营收增速也缺少动力。2021年上半年营业收入1671.1亿元，同比增长14.2%，归母净利110.5亿元，同比下降11.7%。

　　毛利率以及净利的下滑也促使万科在拿地方面更为审慎，也愿意通过存量改造的方式来获取土地。据不完全统计，光是在佛山，万科就有6个城市更新项目。

　　洲表村旧改项目采用整体拆除重建的方式：洲表村现有宅基地1574栋，现状总建筑面积约330054㎡，其中村民住宅拆除面积301158㎡，集体物业拆除面积28896㎡。

　　对于住建部“旧改项目拆除比例不超20%”的影响。祝九胜在2021年度上半年业绩发布会表示，20%限制，意味着对于城市里面很多三旧，不可能有那么多的大拆大建的机会了。

　　地售比逐年攀升的万科，自然不会放过佛山旧改的香饽饽，特别是南海的旧改。

　　据观点地产新媒体了解，洲表旧村居改造项目改造范围总用地面积约644.84亩（折合约42.99万㎡），拟拆除范围约493亩，预计将投入约130亿元进行开发建设。

　　这种体量，使得洲表旧村改造项目成为夏北5条旧改村里体量最大的。

　　改造方案显示，项目改造范围内提供公益性用地面积约12.72公顷，占项目改造范围面积30.14%，将科学规划和建设中小学、道路、公园绿化、水域、防护绿地用地等优质公配。此外，合作开发企业负责返租的商服物业约15万平方米，20年返租金额收益预估可达16亿元。

　　对于有着大量商业的万科来讲，15万平方米这也不是什么难事。

　　项目若扣除规划无偿移交政府的公益性建设用地后，规划建设净用地面积约501.21亩（折合约33.41万㎡），计容总建面约124.95万㎡，其中居住用地计容建面77.97万㎡，商服用地计容建面约45.47万㎡，工业用地计容建面1.51万㎡，具体以政府最终批复的规划条件为准。

　　目前，整个千灯湖片区（夏北社区所在地）仅有个别盘在售，保利天悦在售均价约6-7万/㎡。一旦项目完成，将给万科带来大量的可售货值。

　　保利大小通吃

　　保利在旧改方面可以说是老玩家了，广州旧改，保利是“第一个吃螃蟹的人”。保利在广州参与了琶洲村、冼村、小新塘村长湴村、元岗村、荔湾东漖村、海珠红卫村等十几条村，涉及改造面积千万平。

　　在佛山，保利也介入了8个旧改项目。其中大沥河西沿江、聚豪片区和桂城石肯四村，两个项目改造面积均破千亩。

　　据此，保利至今年6月底的毛利率为37.9%，比去年同期的37.6%录得轻微上升。但保利总经理王健称,在现有的现价和土地竞拍的政策下，行业的毛利率整体趋势还是会继续下降。

　　所以，对于保利在佛山旧改项目的积极行为，也不难理解，为保住毛利率，多元化拿地才是王道。光是在夏北社区，保利就拿了两个旧改项目：聚龙北和聚龙南。

　　聚龙北旧村改造项目改造范围217亩，可建设净用地面积约160亩，总计容建面约43.41万㎡，其中住宅建面约19.59万㎡，商业建面约23.81万㎡。该项目为分两期供地，居住建面约19.59万㎡，其中，首期回迁房位于保利环球汇以南，即目前聚龙北展示馆西侧。

　　而聚龙南村项目改造范围总用地面积10.63万平方米，折合约159亩。项目规划总计容建面35.44万平方米，其中住宅20.14万平方米，商业15.3万平方米；住宅占比约57%，商业占比约43%。回迁区建面约17.3万平方米，融资区建面约18.1万平方米。资金方面，项目总投入约37.59亿元开发建设，投入资金由保利的自有资金+融资组成。

　　另外，佛山77个旧改项目，33个房企争相入局，不仅有万科和保利，还有碧桂园也拿下了4个旧改项目，富力5个，奥园4个，美的置业3个，华发3个，星河3个，招商蛇口3个等等。