泰禾黄其森35089字回复深交所问询函

　　“泰禾现在虽然是困难重重，艰难险阻，但是泰禾的集团高层并没有说过要放弃，他们一直在努力的战胜现阶段遇到的困难，所以要给泰禾时间，让他慢慢的站起来。”这是一位投资者给泰禾的留言。

　　人生有起伏波澜，做企业也一样。2018年，泰禾正处于巅峰时期，董事长黄其森放出年破2000亿元的豪言。仅过了两年时间，公司却陷入了困境。不过，泰禾没有倒下。借用一句网红梗，“勇敢泰禾，不怕困难”。

　　2020年报发布之后，深交所向泰禾发送了一份长达5000字的问询函，要求其补充披露问题涉及债权债务对冲、逾期债务明细、员工总人数下降而工资薪酬却大幅增长、财务总监变动频繁、会计师事务所连续两年更换、存货跌价准备计提、股权投资及合作项目情况等12项问题。

　　此后，泰禾三次申请延期回复，直至7月7日晚间，连发十条公告，向深交所递上了一份长达51页、35089字的答卷。这不仅是对深交所的答复，也是对公司支持者的交代。

　　这份答卷的核心内容主要有四个方面，分别为：逾期债务444.91亿元；万科战投入股未达先决条件；推进全面复工复产；投资进展、风险与计提损失。

　　逾期债务化为长期债务

　　在年报披露后，投资者最关心的问题之一，是公司逾期债务的解决，深交所同样对此问题发出问询。

　　深交所对泰禾逾期债务的质疑点之一，是其2020 年以来已到期未归还借款的变动。据了解，从去年10月至今年4月，泰禾的逾期债务多次出现上下浮动。

　　2020年10 月 23 日，泰禾的逾期债务约为487.1亿元，尚未支付的利息为 64.76 亿元。而到2020年底，逾期债务已下降至398.5亿元。3个月后，泰禾的逾期债务上升至455.94 亿元，到了4月底逾期数额再次下降为431.55 亿元。

　　出现变动的原因，是泰禾对于逾期债务问题的积极解决。其在回复函中披露，目前公司已与部分债权人签署框架协议、债务重组协议及展期续贷协议，导致已到期未归还借款金额下降。

　　换言之，泰禾通过与债权人协商的方式，将逾期债务转化成了长期借款，减轻了公司短时间内的偿债压力，为还债争取到了更多的时间。至于债务出现增长的原因是，是新增的到期借款无法按期偿还，且未与债权人协商延期。

　　简单计算可知，在上述时间节点没有新增逾期债务的情况下，泰禾至少将112.99亿元的逾期债务转化为了长期债务，协商已经初见成效。泰禾表示，目前公司债务重组工作取得了较大进展，不仅延长借款的还款期限，同时还获得债务方对资金成本给予一定的优惠以及豁免违约金。

　　减轻压力后，下一步就在于如何偿还相应借款。据了解，目前泰禾正在积极推进项目的复工复产工作，拓展销售渠道，加速销售回款。

　　截至 2021 年 5 月底，泰禾持有的土地储备中可开发建筑面积约 923.87万平方米，集中分布在深圳、杭州、南京、苏州、福州等一二线核心城市。若项目开发与销售进展顺利，将会为公司还款提供不小帮助。

　　此外，目前泰禾还持有18个物业项目，截至 2020 年 12 月 31 日，公允价值共计约 251亿元，建筑面积约89万平米。其已在回复函中表示，在市场环境好转的情况下，将出售部分项目用以偿还借款。

　　在回复函中，泰禾披露了最新的债务情况。截至2021年6月18日，公司已到期未归还借款为444.91亿元，并表示目前公司及各借款主体正在积极与相关债权人进行沟通，针对逐笔债务协商出妥善解决方案，债务重组工作取得较大进展。

　　若债务最终得以妥善解决，泰禾还将迎来万科的战投。据了解，去年7月30 日，泰禾投资已经与万科签订相关协议，在泰禾解决债务问题后，万科将以24.27亿元战投入股，持股比例约19.9%。

　　截止2021年4月19日，泰禾投资持有泰禾集团11.92亿股，占总股本的47.91%，为公司控股股东。泰禾集团董事长黄其森持有泰禾投资95%股权，并间接持有泰禾集团45.51%股份。

　　泰禾“进退”

　　在回复有关利息资本化合理性相关问题时，泰禾补充披露了“开发成本”主要项目、重要在建工程项目等利息资本化情况，包括利息资本化累计金额、本期借款费用资本化期间和利息资本化金额。

　　回复函中，有这样一条界定：对于在建项目，停工缓建时间连续超过三个月且未发生实质性复工的项目，未将相关利息资本化。

　　在目前已披露的主要项目中，泰禾崇文府、惠州惠阳金尊府项目处于停工状态，并未做资本化处理，也就是说，项目停工缓建时间已超三个月。

　　泰禾强调，公司正在积极推进项目的复工复产工作，紧密跟踪项目情况，动态调整全年运营计划，并协调各项目监理机构配合上述工作，最大限度的保障项目施工建设的有序进行。

　　近期，泰禾中山金尊府、厦门湾即将复工，位于北京的金府大院、昌平拾景园也取得竣备。加上此前的南京、杭州、福州等地的复工项目，泰禾各地的项目正陆续复工。

　　乐居财经获悉，泰禾集团内部有一份“泰禾集团复工复产日历”，一般情况下，每周会更新一版。“日历”涵盖了每周项目复工复产的排期，一直排到今年9月，写着各个项目的进度节点，包括复工、样板间开放、会所开放、工地开放、项目交付、取证、验收竣备等等。

　　在问询函中，泰禾的投资事项也引发了深交所关注，其中包括泰禾对浙江浙商产融股权投资基金合伙企业（有限合伙）和西部信托• 瑞鑫汇富集合资金信托计划的投资，以及终止上海新江湾项目、深圳坪山项目及上海顾村项目合作5个事项。

　　关于两项投资，泰禾表示均为有收益的投资，不存在收回风险或形成损失。2017年3月29日，泰禾以基石投资者的身份，向浙江浙商产融投资20亿元，持有公司6.466%的股权。

　　截止2020年末，浙江浙商产融的所有者权益的评估价值为 315.43亿，泰禾在其中的股份对应价值达20.4亿，投资处于浮盈。此外，浙江浙商产融于2018-2020 年度连续盈利，因此泰禾也收到了相应的分红。

　　另外一笔投资与泰禾和信托之间的一笔借款有关。2017 年泰禾与西部信托签订借款协议，借贷一笔17.49亿元的5年期贷款，用以支付购买北科建集团23.32%股权的款项。在投资后泰禾获得了3.25亿元投资收益，并收到 6343万元的现金分红，可见是一笔成功的投资。

　　投资有盈有亏，对于前景不明的投资，泰禾选择了及时止损。

　　海新江湾项目、深圳坪山项目及上海顾村项目均是泰禾在2016年-2017年中参与的合作项目，合计提供的财务资助为11.59亿元。

　　后因政策及市场等多种外部因素，三个项目的运营遭到影响，泰禾选择规避风险，退出合作。退回的财务援助为5.9 亿。

　　虽有5.7亿元的款项无法追回，但起初泰禾计划在3个项目上的财务援助为35亿元，及时退出的泰禾已尽量将损失降低。