远洋40亿收购红星地产资产包，包括管理团队

　　来源：地产资管界（ID：reamdaily）

　　远洋并购红星地产正式落下帷幕。

　　7月18日，远洋集团控股有限公司发布公告表示，远洋集团、远洋资本与红星控股正式签署协议，以人民币40亿元获取红星地产70%股权。三方将有效持有重庆红星美凯龙企业发展有限公司35%、35%、30%的股权。历经3个月的磨合，这笔交易也终于正式敲定。

　　根据收购框架协议，完成收购事项后，重庆红星美凯龙企业发展有限公司连同其附属公司、合营企业及联营公司将于中国持有91个物业项目。

　　本次合作中，红星地产还拥有21个知名的商业项目，其中位于上海、天津、福州、苏州、长沙、西安等一二线城市核心地段的优质资产占整体估值70%以上；同时，超过30%项目位于华东区域。目前，商业项目已有3个处于开业状态，预计今明两年新增开业数量十余个。

　　远洋方面称，红星地产原则上将继续委托爱琴海集团对21个商业项目进行运营管理。

　　管理团队被一同收购

　　远洋对红星地产的收购，这或许是一次特殊的资产“出售”。近日有媒体披露，被“卖掉”的不仅是红星地产的资产包，还有职业经理人团队。

　　6月28日，远洋资本结束了对红星地产为期3个月的尽调，并签订相关收购协议。21世纪经济报道记者从核心信源处获悉，3月28日签署框架协议之后，以远洋集团董事、远洋资本董事长王洪辉领衔的尽调团队进驻红星地产。

　　此前的3月28日，媒体披露了红星美凯龙创始人车建新拟出售红星地产股权，接盘方为远洋集团旗下远洋资本，交易对价在200亿左右。但交易双方对此不置可否。3月29日，远洋资本与红星美凯龙联手发文，称双方签署合作协议，远洋资本战略入股红星企发（红星地产母公司）获得18%股权，股权转让对价为人民币10.3亿，入股后双方将展开进一步战略合作。后远洋方面也表示不排除进一步收购的可能性。

　　3个月里，王洪辉带队，对红星地产进行全面尽调，中途还在6月2日以23.12亿元收购红星美凯龙旗下7家物流地产。

　　知情人士透露，远洋资本尽调团队对红星地产的资产包很满意，决定进一步收购，且对红星地产现在的管理团队也很认可。最初远洋资本收购的消息传出，红星地产高管团队只有少数人知情，其他人几乎是与公众同时获知公司被出售这一事实。

　　远洋资本最终决定收购，主要出于三方面考虑：红星地产住宅业务占比70%-80%；项目虽然有一些小瑕疵，但诉讼纠纷比较少，整体运营模式算是行业内的良心企业；红星地产总裁楼超钢这支管理团队自2013年进入红星地产，时间早，做事也比较简单清楚，“市面上老的企业很多是看不清。”参与了红星地产尽调的一名人士如是说。知情人士透露，至今红星地产没有裁员、也没有更换管理团队的动作。换言之，远洋资本把红星地产与整个团队一起“买”下了。

　　红星地产成立于2008年，以楼超钢为首的管理团队于2013年加盟，团队中大部分管理人员均出自中海。楼超钢带领的团队一直与红星地产共同发展。2020年，红星地产以480.6亿销售额排名行业66位。

　　背后的债务危机

　　频繁抛售地产项目公司股权背后，则是红星地产母公司红星美凯龙面临的债务危机。

　　3月23日，“20美凯龙MTN001”银行间显示成交价77.20元，今年以来已跌去21.4%。此前3月11日，此债券一度被砸到最低65元。3月2日，红星美凯龙另一只债券“18红星家居MTN001”最低时跌至75元。

　　多只债券被抛售、价格下跌背后，凸显了红星美凯龙企业负债率高企、经营压力倍增的困境。1月29日，家居大卖场龙头企业红星美凯龙发布盈利预警公告称，2020年遭遇疫情冲击，净利润同比下滑56.0%至61.8%。此外，集团房地产板块子公司在近几年大举举债后已踩中房地产企业“三条红线”中的一条，面临后续融资受限的压力。

　　持续举债扩张后，美凯龙的控股公司——红星美凯龙控股集团。截至2020年9月末，其债务总额达1860.8亿元，超过四成的资产已被抵押，用于担保融资，受限资产达1047.68亿元。

　　截至2020年9月底，美凯龙账上货币资金仅62.2亿元，而一年期内到期的非流动负债高达124.98亿元，再加上36.64亿元短期借款，偿债压力可想而知。

　　3月17日，惠誉将美凯龙的长期外币发行人违约评级(IDR)、高级无抵押评级和2022年到期的3亿美元优先票据的评级从“BB+”下调至“BB”。长期外币发行人违约评级的展望为“负面”。一个多月前标普就已经将美凯龙发行人信用评级由“BB+”下调至“BB”。