招商局商业房托中期业绩会：REITs新规向好，寻存量拓展空间

　　即便疫情有所反复，但从业绩表现上来看，招商局商业房托在今年上半年不论是存量改造提升，还是分派收益实现方面，都有所推进与增长。而香港新修订的REITs规则，亦为其收并购拓展了空间。

　　8月18日，招商局商业房托联合深圳、香港两处办公地于线上举行2021年中期业绩发布会，公司管理层执行董事郭瑾、财务总监张喆等公布报告期内业绩表现。

　　截至2021年6月30日，公司实现收益约人民币2.12亿元，同比增长19.1%；物业收益净额约1.61亿元，同比增长16.1%；可分派收入9760万元，同比增长19.1%。

　　根据可分派收入，于报告期间基金单位持有人每基金单位分派为0.1039港元，按截止日基金单位收市价2.78港元计算，相当于按年计算的分派收益率7.5%，并保持100%的分派比率。

　　此外，招商房托主席兼非执行董事黄均隆、非执行董事余志良、企管公司总经理高惠民等亦出席本次业绩会，针对市场所关心运营管理、资产优化、收购规划等做出相应回复。

　　不可忽视的是，深圳作为招商房托主要资产所在地，目前正面临着写字楼空置率上升、租金下降在内的激烈市场竞争。

　　郭瑾对此则表示，公司所受影响不是很大。

　　存量表现

　　招商房托管理层多次在业绩会上提及存量改造进程，并点明是各界“非常关注的问题”。而这背后体现的，或许是自身清晰认识到，存量提升是投资物业价值、公允价值变动及资产净值的关键指标之一。

　　“提升改造完之后不仅可以改善我们的收入，也可以改善我们整体的物业的价值。”郭瑾在业绩会上表示。

　　2021年上半年，招商房托的底层资产与2019年上市之初并无变化，具体为五栋物业组合，均位于深圳市南山区蛇口。分别为一栋甲级写字楼（新时代广场）、三栋写字楼综合体（数码大厦、科技大厦、科技大厦二期）及一栋购物中心（花园城）。

　　据介绍，科技大厦二期、数码大厦、新时代广场三个写字楼已完成装修改造样板间，预计今年年底完成改造。新时代的外部和花园城的整体也预计在明年地铁开通前后完成，总预算约为4亿元人民币。

　　值得一提的是，科技大厦目前所有装修暂停。参会投资者透露，一个重大且长期稳定的新租户在2021年第二季度承租了科技大厦所有可出租面积，因此其出租率从六个月前的83.7%提升至满额100%，同时带动租金上涨约11%、达到人民币115.3元/平方米。

　　上述投资者继而表示，目前在招商房托旗下物业租户租金收入及租赁面积来看，科学与信息技术、房地产、租赁和商务服务为前三业态，其中科学与信息技术行业前述两项分别占总体比例18.9%、20.4%，远超其他行业业态。

　　于报告期间，上述整体物业组合的出租率由2020年12月31日的84.3%上升至2021年6月30日的87.1%，升幅为2.8个百分点。其中，写字楼的平均出租率由2020年12月31日的82.2%上升至2021年6月30日的86.5%，升幅为4.3个百分点。

　　而在零售物业花园城中，出租率则由2020年12月31日的91.5%，略微下降至2021年6月30日的89%。对此，招商房托在报告中表示，是由于对租户结构进行调整而产生的暂时性波动。同时根据疫情情况和政府政策，调整花园城的防疫和推广工作，确保疫情对客流量和出租率的影响维持在最低水平。

　　除疫情对于资产收益影响外，日益激烈的市场竞争也引起市场隐忧。

　　长期以来，深圳甲级写字楼供过于求、空置率较高、租金下降已成为明显趋势。数据显示，二季度末，深圳的甲级写字楼存量为875万平方米，未来五年，深圳大概有500万平方米的甲级写字楼入市。

　　对此，郭瑾认为，虽然招商房托在上市的一两年内甲级和乙级写字楼受到供应量的冲击有所波动，但多在自身之外。因持有写字楼所处区位成熟，加之团队努力、招商局集团统筹安排等原因，出租率和租金水平还是保持稳中有升的，所受环境影响不大。

　　另一方面，深圳于近期发布了《关于进一步加大居住用地供应的若干措施》（征求意见稿），其中鼓励将商业用途的土地或者建筑转变为居住用途。招商房托管理层此项意见稿或许也将为深圳商办市场带来改变。

　　而市场人士指出，目前深圳可以预料的甲级写字楼供应量已经是在施工状态，新增供应量也是不可逆的，因此意见稿对写字楼的去化影响较小。

　　收购空间

　　根据中报披露，招商局商业房托负债总额为34.24亿元，有息负债率为28.8%。实际上，后者相比于规定上限有不小空间。

　　去年12月，香港证监会对《房地产投资信托基金守则》作出修订并已生效，其中提到将房地产投资信托基金的借款限额，由资产总值的45%提高至50%。

　　郭瑾对此欣然表示，上述改变会对房托、同业产生非常正面的影响。一方面，对自身能够获取新的物业或者可用的资金将大幅度提高，包括技术层面上的开发项目比例以及物业灵活选择。另一方面，对市场也将产生正面影响，包括香港市场自身规模的扩展，以及加大与中国内地在房托市场方面的合作。

　　据此，余志良亦回应观点地产新媒体，阶段性更多的收购资源是考虑来自于负债率的提升。目前增加举债的空间还是比较大的，也会结合政策的要求，会考虑充分利用香港修订的REITs规则以及自身的负债率可以扩展的空间，进一步筛选相应的物业。

　　他介绍称，招商房托在收并购方面，总体的策略是会内外结合、内部优先，目前已有一些标的在看，是以跟现有深圳这个一线城市相匹配的物业，主要是在一线城市。一方面是从位置、品质上找匹配的项目，另外希望去北京、上海等城市，使区域风险能得到分散。

　　但重点范围还是在于招股书中资产，将作为重点培育、加速经营的提升目标。观点地产新媒体查阅招商房托2019年11月发布的招股书发现，关于投资及收购策略一项，为向招商局集团、招商蛇口及第三方优质物业。

　　实际上，招商房托在2020年业绩会上表示，“第一步我们通过杠杆去获取项目，未来会在招商蛇口的帮助下注入。”据了解，该公司在上市之初便透露有三个招商旗下潜在物业可以注入，分别为汇港二期、太子广场二期以及新时代广场二期，可出租面积总计为18.5万平方米。

　　与此同期，招商蛇口今年正式对外宣布，未来将重点做好持有物业的经营管理，并定下“双百”目标，在十四五规划内，招商蛇口要实现百亿商业收入、落地百个大型集中商业。

　　对此，招商房托也表示，招商蛇口的战略也意味着自己未来会有更多的持有性的物业会投入市场，为了持有物业的周转和循环，REITs是可以扮演一个非常好的角色的。

　　黄均隆亦强调，新的优质物业的注入是近期及未来重中之重的战略目标，管理人将继续寻找及筛选招商局集团内部及外部投资机会。

　　值得关注的是，今年6月，作为国内首批公募REITs之一的博时招商蛇口产业园REIT成功上市。彼时，郭瑾回应观点地产新媒体问及关于上述基金与招商房托的关系表示，两者角色会在产业、商业不同方向上有所分割和侧重。

　　于本次业绩会上，亦有媒体问及香港REITs与国内REITs关联影响，招商房托认为，内地房托基金发展虽然起步晚但非常稳，将对香港市场起到正面促进作用。

　　以下为招商局商业房托2021年中期业绩发布会问答环节实录：

　　现场提问：留意到下半年深圳将有近百万平方米的新项目入市，深圳写字楼的空置率可能会继续上升，这么激烈的市场竞争会否对集团造成影响？公司有没有什么策略去应对这样的情况？

　　郭瑾：我们在上市之前就已经知道深圳的写字楼供应问题，未来还有600多万平方米的供应， 5年以内深圳总体的写字楼的存量会达到1200万平方米。这无疑会是对写字楼，特别是对甲级写字楼会有一个比较大的冲击。

　　但是这个情况不是今天才发生，在前面几年已经有这样的趋势，包括我们看到租金也是在不断地下降，空置率也是不断地在提高。可以看到，在我们上市的一两年，甲级和乙级写字楼会有一点波动，但是经过我们团队的努力，无论是租金的水平还是出租率总的趋势还是在不断提升的。

　　这当然有几方面的原因，一个是我们所处的写字楼的区位都是比较成熟的，大多数供应是在外围，不是在传统的区域，所以我们受到的影响不是很大。另外一个是团队的努力，包括招商局集团一些统筹的安排，使得我们的出租率和租金水平还是保持稳中有升的。

　　现场提问：香港证监会去年12月修订了房地产投资信托基金的守则，放宽了香港REITs的投资限制，请问这个措施的修订会不会对公司带来影响？未来会不会有计划投资香港的物业？

　　郭瑾：香港证监会的这个改变是香港REITs里程碑式的一个事件，对房托、包括我们同业是有一个非常正面的影响。

　　比如说（香港）REITs的杠杆率上限由45%提升到50%，实际上我们测算，对我们能够获取新的物业可用的子弹或者可用的资金是大幅度提高的。另外就是对少数权益的投资和获取也放松了，对一些开发的项目在比例上也有放松，也大大提高了我们对物业选择的灵活性。我们觉得这些从技术层面上对房托行业都有很正面的影响。

　　另外，对市场的影响也是很大的，市场对这些政策的解读都是非常正面的，感觉香港证监会应该是会奋起直追，跟新加坡、亚太地区相比，香港市场还是相对规模比较小的，整体这个行业在未来会有一个更加加速发展的过程，包括加大跟中国内地在房托市场方面的合作。

　　现场提问：对于收并购方面，公司是有相应的资产规划？对于收购资产的筛选标准有哪些考量指标？在新增注入资产方面希望达成怎样的目标？

　　余志良：公司上市之后一方面是注重内生增长，主要是现有5个物业的改造提升。

　　同时我们也是非常重视在收购方面的工作。我们一直在聚焦（一线城市）区域看项目，也聚焦在重点商业和写字楼，因为本身招商商业房托的业态也主要是聚焦在商办。

　　阶段性更多的收购资源是考虑来自于我们的负债率的提升，因为现在我们房托在境外的融资成本还是比较低的，更多的是会考虑充分利用香港去年底修订的REITs规则。目前我们的负债率只有大概28%左右，所以目前增加举债的空间还是比较大的，这一块也会结合政策的要求，以及自身的负债率可以扩展的空间，再来筛选相应的物业。

　　总体的策略是会内外结合、内部优先，目前也已经有一些标的在看。在上市之后我们一直是围绕着招股书的策略整体在推进工作，今年上半年也有很多外部的标的，包括内部的标的都在看，包括我们当时上市的时候计划书里的资产也是我们重点在培育、加速经营的提升。

　　现场提问：想请问一下大陆的房托基金发展对香港会有什么影响？

　　郭瑾：总体来说，我感觉这是一个互通互利、互相促进的作用。

　　因为香港的REITs法规法律，包括它发展的历史，起步是比大陆的REITs要早，现在招商房托里面现在已经有两个REITs，一个是香港的REITs，另一个是中国内地的第一批公募REITs上市发行。

　　中国内地市场虽然起步晚，但是还是非常稳，包括它从业态上首先从基建这部分开始，未来前景以及体量以后都会远远超过其它区域，当然中国内地的业态发育还需要一定的时间，包括政策、法律的完善还需要一些时间，但是它的影响力是会更大，它会对香港市场有一个更正面的促进作用，所以我们也看到香港政府、证监会跟内地政府、证监会有很多的接触，也不断地修改相关的规则，包括对房托来香港上市的一些补助。

　　余志良：REITs的发展也是应了中国经济从增量到存量的市场发展的趋势，存量市场实际上是非常大的，国内REITs现在基本定位是以基础设施为底层资产，当然香港的REITs是没有业态限制的，即使是按照基础设施来算，都有将近百万亿的底层资产，商业房地产规模只会比这个大，不会比它小。中国这么大的经济体的基础，实际上是完全可以支撑两地REITs的稳步发展。因为无论从香港市场，还是国内首批来讲，目前也都还只是一个千亿级的水平，所以未来可以成长的空间是非常大的。

　　而且从REITs来讲，两地市场的发展也必然有利于推动REITs下一步的发展。现在香港也在提两地的REITs通，我觉得随着内地规模不断扩大，REITs通也是指日可待，这样也有利于两地REITs市场流动性的提升。国内的流动性加上海外的资本，两地之间从规则的相互学习、市场的共享，以及市场的流通，都会助力REITs市场的发展，尤其是两地REITs双翼齐飞，可以助力中国经济的发展，相信对招商蛇口也是一样的。