江苏商业发展现状揭秘！下一个“新街口”何时能出现？

　　2021年8月中旬，一则关于江苏省人民政府办公厅印发《关于完善商业网点规划管理指导意见》（以下简称《指导意见》），根据《指导意见》部分要求，将严控制江苏省内大型商业综合体的规模和数量。

　　消息一出，瞬间引起了商业市场的一轮热议。对于江苏商业市场的发展而言，新的《指导意见》影响下，未来将会何去何从？

　　商业现状：苏州数量、体量均领跑，南京紧随其后

　　纵观目前江苏省内的商业发展，作为国内知名的经济强省，无论是人均GDP，还是各城市的综合竞争力，均位于国内前列，为江苏的商业发展造就了良好的氛围。

　　强大的经济实力，带动了整体城市商业蓬勃发展，以南京、苏州、无锡等为代表的省内城市成为了各商业开发企业的必争之地。除了以金鹰、新城、苏宁、弘阳等为代表本地知名连锁房企持续深耕之外，更是吸纳了万达、龙湖、宝龙、华润、爱琴海、招商蛇口等优质企业的积极布局。

　　据赢商大数据中心监测，2010-2020年期间，江苏省内购物中心总存量年均增长率近22%，发展势头强劲。其中，苏州的购物中心体量增量最大，年均购物中心增量达104.23万㎡。南京紧随其后，年均购物中心增量达75.79万㎡，无锡年均购物中心增量达52.07万㎡。

　　截止2021年6月，江苏省内的购物中心存量总体量已经超过5000万㎡大关，达到了5016.66万㎡。苏州购物中心存量体量最大，为1118.38万㎡，成为了江苏唯一一个购物中心存量突破千万的城市。位列第二的南京购物中心存量体量为876.36万㎡，无锡位居第三，购物中心存量体量为544.05万㎡。其余城市中，南通、常州、扬州、盐城的购物中心存量体量也均突破了300万㎡的大关。

　　购物中心数量上，苏州同样占据绝对的领先，截止今年6月，苏州共计有121个，位居第一。南京紧随其后，共计有95个。位列第三的扬州，共计有56个。其余城市中，南通拥有46个，常州36个，盐城35个，扬州34个，徐州32个，其余城市购物中心数量均在30个以下。

　　未来发展：南京一马当先，全省177个项目待开

　　国内疫情反复之下，由于部分项目延迟入市，截止2021年6月，江苏新增购物中心仅有12家，总建筑面积约98.8万㎡，增长率同比有所下滑。但是从近几年江苏省内各城市相继开业及规划建设的购物中心数量来看，江苏商业发展的步伐并没有放缓，并且呈现出一片欣欣向荣之态。

　　据赢商大数据中心对江苏省内各城市未来拟开业购物中心的监测，在2021年7月—2022年12月期间，江苏省内后续新增购物中心面积达1577.41万㎡，预计将会有177个购物中心入市，对存量商业有一定冲击。

　　其中，南京一马当先，预计将会有38个项目集中入市，苏州预计有32个项目入市位居第二。近几年商业发展迅猛的徐州后来居上超越无锡，以19个待开项目位居第三。其余城市中，无锡、南通、常州、盐城、扬州5个城市，也均有10个以上项目计划开业。

　　从拟开商业项目的分布来看，虽然当下商业市场下沉趋势明显，但是在江苏省内，疫情暴露了三四线城市抗风险能力较弱的问题。南京、苏州、无锡、徐州四个城市拟开业项目多达105个，占比高达59%。

无锡悦尚奥特莱斯效果图

　　并且，商业模式上，未来在江苏商业市场中轻资产和存量改造项目开始增多。以金鹰G66为代表的轻资产项目和以无锡悦尚奥特莱斯为代表的存量商业改造项目在拟开业项目里占有一定的比重，相信随着《指导意见》的发展，未来这一比重还将持续上升。

　　江苏不应该只有新街口

　　整体来看，江苏省商业的发展潜力无限，但是花团锦簇之下并不能掩盖商业的缺陷。

　　相比较上海的南京路、成都春熙路、广州天河路等城市核心商圈，虽然南京有被誉为“中华第一商圈”的新街口，但是其余城市中却相形见绌。例如，在江苏商业存量体量最大的苏州，在高供应之下，至今没有形成一个核心的商业集聚效应。

　　此前，针对江苏商业发展的现状，上海新碧园商业总经理刘继滨在接受赢商网的专访时表示：“江苏商业的发展是不均衡的，不能以总体数量来判定是否过剩。例如苏南片区的县域、镇区以及苏北的城市化发展中，都存在一定的升级优化空间。”

　　在此次发布的《指导意见》中，也明确提到，发展目标是到2025年，江苏全省各地基本形成布局优化、结构合理、功能完备、配套完善、城乡互动、高效顺畅的商业网点体系，凸显出南京、苏锡常和徐州等重点商圈集聚效应。

　　届时，对于江苏商业的发展而言，未来或许还将会出现新的“新街口”商圈，辐射除江苏以外的更广泛市场。

　　注：本文各项【购物中心统计数据】，均以商业面积3万㎡及以上的购物中心为统计标准