SKP将运营广州马场地块？最新回应来了！

　　广州天河马场地块，是“宇宙中心”珠江新城为数不多的“闲置地块”。

　　其作为亚洲第二大赛马场，让90年代初期的广州一时风光无两。但短短7载经营后却陷入长达20年“荒废期”，成了CBD黄金地段的违和景象。

　　不过，近日一则广泛招标策划方案，仿佛给马场地块“复活”带来新的可能。

　　中国政府采购网挂出《天河区马场地块功能提升发展策划项目竞争性磋商公告》显示，马场地块将对标北京SKP等国际著名CBD地区，盘活区域经济，以规划引领地区发展。

　　行业不少传言表示，该地块未来会由越秀地产作为承建商进驻，由SKP负责进场运营。

　　而就在几周前，赢商网曾与SKP方面交流了解到，SKP目前仅确定进驻成都、武汉、杭州等城市，“传闻进广州只是‘烟雾弹’。”

　　但近日，赢商网再度向SKP求证，得到的回应却是，“广州还在谈，基本确定，以公告为准。”

　　SKP态度上的转变，让上述传闻更值得玩味儿。但能够斩获恒大、富力、华润、越秀、SKP等开发商关注，马场地块自有它的底气。

　　◎马场地块红线范围 图片来源：招标公告

广州赛马场的风光与“摇摆”

　　坐落珠江新城繁华东北角，38万㎡天河马场地块位于天河区黄埔大道西668号，北至黄埔大道，西至马场西路，东至潭村路，南至马场北路。

　　90年代初期，该地块曾出现过一段长达7年的赛马运动历史，广州赛马场，名震一时。

　　//市长牵头，风光无两

　　1992年，伴随着珠江新城的规划开发，时任广州市长黎子流批复了举办赛马活动的方案，这是新中国成立以来第一次由市级政府牵头，开展有投注的赛马运动试验。

　　包括广州市农工商总公司、市经济建设发展公司、市体委、天河区在内的四家股东组成“广州赛马会管理方”，是一家享有副局级待遇的国有企业，黎子流担任理事会名誉主席。

　　与当时珠江新城开发基本处于停滞状态形成鲜明对比，广州赛马场几乎是举全市之力推进。

　　短短8个月工期，占地27万㎡广州赛马场首期工程顺利完工，共设4个跑道，可同时容纳4万人观赛，是规模仅次于香港沙田赛马场的亚洲第二大赛马场。

　　◎广州赛马场赛道示意图 图片来源：中国马业协会

　　1993年1月28日，广州赛马场举行首场试赛马。当日只发行12000张门票，最终却有25000名观众涌入观看。

　　彼时数据显示，售票突破10万张，投注额超60万，不到1个月后的第二场赛马，投注额已超百万级别。

　　当时的黄埔大道远不如今日繁华，但每到赛马日，就多达三四万人赶到赛马场， 赛马结束后，需要大批警力现场指挥交通。

　　◎图片来源：赛马世界

　　到了1994年，广州赛马场已在全国享负盛名，步子也迈得越来越大。

　　为了增收，马会投入800多万元在广东各地建起103个场外投注站，最火爆时候，一场投注额可高达1000多万元。

　　而此时，广州赛马会自身管理的弊病也逐渐暴露：造假作弊事件频出，观众强烈抗议不肯离场等。

　　1999年12月14日，在跑了757场马后，广州赛马场突然宣布停赛停业，历经七年的广州赛马也由此真正画上了句号。

　　◎图片来源：大陆马公众号

　　“最主要原因是赛马一直没有合法化。”广州赛马娱乐总公司董事长林明鹏称，当时赛马一直被与赌博划等号，虽然广州赛马过去是“被默许”，但国家毕竟没有赋予它合法性；其次，管理失败也是重要原因，造成一边赛马一边亏损。

　　//巨额债务与近20年“荒废”

　　具体亏损多少？2000年前后，刚接过这个“烂摊子”的林明鹏表示，“负债足有12.5亿元。”而这个数据，彼时曾有广州市领导答复称：“可能50亿元都下不来。”

　　巨额债务导致赛马场在停业后数年一直处于困境中，靠出租外围地皮维持生计。但或是由于后来珠江新城愈发寸土寸金，这宗闲置地块一直被各路开发商垂涎不已，其中包括了暨南大学、恒大、富力、华润、越秀城投等。

　　赛马场空置两年后，率先抛出橄榄枝的是暨南大学，时任暨大校长刘人怀设想在此扩建校区，打造成广东校本部面积最大的综合性大学，并希望以暨大位于珠江江心岛屿磨碟沙上的约300亩土地进行置换。

　　当时暨大已向省里提交了相关文字报告，但最终，这份“换地计划”不了了之。

　　不久后，赛马总公司决定重新接收赛马场场地进行再开发。

　　林明鹏的设想很宏大，其在2002年接受媒体采访时表示，“希望把赛马场建设成为多层次、高起点、规模大、功能全的现代化珠江新城新景点，成为集体育竞技赛马、房地产、科技、休闲、娱乐、体育、旅游、餐饮、购物为一体的综合性高级科技娱乐场所。”

　　也因此，赛马场逐渐形成餐饮业、康体娱乐业、汽车城三大经营板块。昔日赛马场主楼重新装修成为马会酒店，广州市政府也批准利用赛马场闲置场地开办过渡性汽车交易市场项目。

　　然而这番改造并未能扭转赛马场的命运。

　　2012年5月，时任天河区委书记石奇珠在一次会议上指出，赛马场被出租用于汽车销售、餐饮等低端产业用途，经济效益极低，年纳税额才2000多万元，与CBD的功能定位极不相称。天河区将争取市政府的支持，加快推进赛马场地块开发建设，提升地块价值。

　　2013年，赛马总公司印发《关于汽车城租赁合同届满不续签合同的通知》显示，2014年4月1日起，汽车城将完全封场，停止供水供电。

　　赛马场“摇摆”的这些年，恒大和富力两家地产巨头也丝毫不遮掩对赛马场地块的浓厚兴趣。但多年磨合，谁也没能成功将该地块收入囊中。

　　2017年，马场地块的改造规划资料也出现在城建设计的官网上，其中显示，将建设成一个集办公、商业、休闲等功能的高端城市综合体。

　　◎图片来源：城建设计官网

　　而城建设计的背后“金主”正是越秀地产，与近日网传的一份名为《关于成立广州中心、马场项目筹备工作组的通知》文件抬头吻合。

实探马场地块

赛马场三大业态难“救场”

　　作为珠江新城绝版黄金靓地，马场地块周围交通路网发达，南接广州地铁5号线潭村站，东临华南快速干线，北面紧挨黄埔大道。另有地铁13号线（二期）在建，马场站就设在地块东北角。

　　片区内拥有珠江公园、暨南大学等配套，且“豪宅”遍布，尤其沿花城大道和临江大道，一公里之内分布着珠光新城御景、恒大金碧华府、凯旋新世界、尚东柏悦府、侨鑫汇悦台，是高消费人群集中地。

　　但在这样的绝版地段，整体商业氛围却不温不火，高端消费严重“外流”。

　　据赢商网现场走访，目前，该地块内主要经营赛马场汽车城、马会家居、美食城业态板块。

　　其中，汽车城主打世界名车销售，马会家居则涵盖家具、建材、家饰一站式品类，集结500多个品牌，号称“广州的家具宫殿”。

　　赢商网在现场看到，汽车城外围停放了较多旧车，马会家居在工作日客流稀少，两者作为目的性消费场所，对于提升片区消费氛围的作用有限。

　　相较之下，餐饮是人气扛把子。作为九毛九总部所在地，赛马场美食城集合了九毛九西北菜、怂重庆火锅厂、赖美丽青花椒烤鱼，且均为广州首店。

　　在“九毛九家族”首店效应加持下，赛马场美食城声名渐起，并显现出网红餐饮孵化的属性。

　　值得注意的是，与旁边的太阳新天地和新亮相的珠光·壹坊ONE MALL相比，赛马场美食城仍存在餐饮丰富度和体验性不足、档次不够高等问题。

　　赢商网现场走访发现，除了九毛九家族，赛马场美食城主打潮汕风味，“大排档式”的酒楼酒家众多，适合团体聚餐，也有一些顺德菜、海南菜馆。

　　而在太阳新天地购物中心，汇聚粤菜、茶餐厅、川菜、日韩料理、西餐、烘焙甜点、咖啡茶饮等多元餐饮业态，拥有美奈小馆、蛙来哒、太二酸菜鱼、海底捞、莆田餐厅、西贝筱面村、那未大叔是大厨等网红品牌。

　　定位为珠江新城东区网红跨界街区的珠光·壹坊ONE MALL，采用“独栋+复式”的空间结构，店铺装修颇具格调，引进了“公园式”米其林餐厅榕意、民国风情粤菜馆扎实公馆、老牌潮汕菜六合茶居、以及鱼子酱料理BLAZING、奈雪的茶PRO店、苏阁鲜茶等一批特色品牌。

　　从整个跑马场商圈来看，餐饮消费体验正在提升，但高端零售、娱乐体验、家庭亲子类业态亟待升级。

　　根据赢商大数据分析，目前跑马场商圈主要商业项目包括太阳新天地和珠光·壹坊ONE MALL，商圈内文体娱业态仅占3.3%，且为常规的影院、健身房等；儿童亲子占12.7%，以儿童零售、教育业态为主，儿童游乐和儿童服务业态较少。

　　零售业态虽占比最高，但主要聚焦快时尚、女装、黄金珠宝、眼镜配饰等品类，轻奢、奢侈品牌缺席，无法满足周边客群的高层次需求。

　　随着此次规划出台，马场片区的未来发展升级迎来了更大的想象空间。

传闻越秀接手、SKP运营

广州第二个顶奢mall要来了？

　　前有领展刚收购太阳新天地，将为商场进行升级改造；后有新入市的珠光·壹坊ONE MALL，刷新片区餐饮特性；夹在其中的马场地块，则在政府的新规划中，跑出了更高的步调。

　　中国政府采购网招标公告对马场地块的重新定位提出了三个要求：

　　· 按照粤港澳大湾区核心城市广州打造全球活力城市和“老城市新活力”的发展要求，对马场地区进行科学定位；

　　· 根据发展规划及片区发展现状，分析地块所在片区的业态发展方向及功能需求，提出综合开发的功能定位建议。

　　· 对标分析北京SKP等国际著名CBD地区，即占地面积广阔的高端奢华百货公司。

　　◎截图来源：中国政府采购网

　　虽说目前公告只是一份竞争性磋商文件，但关于马场地块的新“东家”，已有眉目。

　　据了解，该地块未来会由越秀地产作为承建商进驻，由SKP负责进场运营。

　　谈及SKP，作为北京华联旗下的高端百货品牌，其中北京SKP连续稳坐国内“店王”宝座。2020年疫情之下，北京SKP逆势增长，销售额创下177亿元新高，首次超越英国哈罗德百货，问鼎全球“店王”。

　　◎图片来源：北京SKP

　　近年来，SKP加快了商业版图的拓展步伐，在一线、新一线或二线网红之城轮番登陆，目前已在昆明、西安、杭州、成都、贵阳、呼和浩特等地插旗，广州或将成为呼声最高的下一站。

　　据赢商大数据分析，SKP选址逻辑尽量避免扎堆成熟的顶流商圈，而是另起炉灶，通过获取政府规划里的大体量地块，打造商业综合体项目，冀以一己之力带动商圈的形成及成熟。

　　显然，广州马场地块的规划及区位非常符合SKP的胃口。

　　目前，广州顶奢商场仍是位于天河路商圈的太古汇，此番马场地块若打造成对标北京SKP的新商场，不仅将改变珠江新城东区仅有太阳新天地和珠光·壹坊ONE MALL的单一局面，对于广州高端商业格局，也是一次颠覆性改变。

　　值得留意的是，公告还提及马场地块可参照的经验，按照粤港澳大湾区核心城市、广州打造全球活力城市和“老城市新活力”的发展要求进行重新定位。

　　契合广州如今将全力建设世界一流的国际消费中心，加之近期商务部最新《城市商圈建设指南》支持超大城市打造世界顶级商圈，SKP的到来，无疑将大大提升广州高端商业消费能力，填补广州高端商场的不足，更有望提升马场路区位的商圈能级。

“退场”的赛马业与“接棒者”

　　虽然天河赛马场“退场”多年，但广州马产业经济却没有停止。

　　其中，香港赛马会从化马场作为“接棒者”，于2018年8月正式投入使用。

　　◎香港赛马会从化马场正式启用（图片来源：视觉中国）

　　从化马场延续了广州天河赛马场特色的马产业体系，占地面积约150万㎡，是国内首个世界级马场和纯血马匹训练场，拥有设备完善的马医院、马匹康复治疗中心、游泳池以及放草场等设施，更在2019年成功举办了世界级纯演示性速度马术比赛。

　　从化区委一届十二次全会提出，将依托香港赛马会从化马场，打造穗港赛马产业经济圈。香港赛马会也于今年5月宣布，与广州市政府签署框架合作协议，为推进粤港澳大湾区的马产业发展共同做出努力。

　　◎从化马场 （图片来源：视觉中国）

　　随着从化马场的知名度提升及马术运动的兴起，广州的马产业也有了新的演变，频频成为购物中心的新兴业态。

　　· 富邦广场的“小马王国”，自去年开业以来，吸引不少学生前来学习马术礼仪、马术要领、马术竞技等技能。

　　· 以儿童马术兴趣培养为主，“四海马术”四海城店开业后，在广州也引发一波马术运动体验的热潮。

　　◎图片来源：四海马术公众号

　　由于马术运动的兴起，马术教育企业也获得了资本的关注。“骑乐马术”近日宣布获千万元级别Pre-A轮融资。目前，“骑乐马术”在广州地区拥有奥体优托邦校区，及筹建中太阳新天地校区。

　　如今，开进商场的马术俱乐部、马术教学机构、马术运动馆等以“马术教学”“骑乘体验”为主的新兴业态，开始呈现市场化、大众化趋势，但“马术+”上下游产业延伸及商业化情况仍堪忧。广州马产业经济的要获得蓬勃发展，还需要与赛事组织、主题旅行、品牌零售、IP运营等有机结合起来，延伸拓展现代马产业链，推动穗港赛马产业经济圈的建设。

结语

　　广州本土方言中，有一句从马场“跑”出来的俗语，叫“换马”，引伸之意是指“换人”。

　　马场地块“换马”背后，无论最后花落谁家，都浓缩了广州城市与商业不断更替、焕新的步伐。

　　当广州入选首批国际消费中心城市，并率先开展培育建设，同时，这座超大城市更肩负着打造世界顶级商圈的目标。

　　显然，涅槃重生的马场地块，对标北京SKP，打造“广州中心”，其自身价值和对广州这座城市的意义不言而喻。

　　站在最新国际消费中心、城市商圈建设以及城市更新等高度，赛马场的涅槃重生，将有助于城市价值的进一步提升。

　　文章资料参考：

　　1）《广州赛马今昔谈》（来源：羊城古今1993年第3期，作者：陈广新）

　　2）《广州赛马场：负债近50亿》（来源：时代周报，作者：马欢 刘巍 邓全伦）

　　3）《广州1990年代赛马运动产业研究报告》（来源：赛马世界）

　　4）《股权债权复杂，独家解密价值500亿的珠江新城赛马场地块》（来源：拆神）

　　5）《马”力全开 穗港打造赛马产业经济圈》（来源：羊城晚报，作者：莫谨榕 郭起 苏璇）