迟来的瑞安新天地，分拆531亿商业物业上市成色几何？

　　千呼万唤始出来，9月13日晚间，港交所终于收到了来自瑞安房地产分拆瑞安新天地上市的招股书。

　　关于瑞安房地产分拆商业地产子公司单独上市的传闻在市场上经久不衰，今年7月，便有消息称瑞房已就上市事宜同潜在财务顾问进行了早期讨论，该次分拆最快明年完成上市，募资规模预计为5亿美元。

　　只是在当时，尽管瑞房方面多次放出消息，却一直未见招股书披露，关于新天地具体分拆的资产细节及运营计划，均只能从瑞房年报及官网中查询。

　　追溯瑞房的分拆往事，需把时间往前拨回将近十年。

　　分拆往事

　　2012年5月28日，瑞房发布公告宣布已就分拆中国新天地有限公司向港交所提交建议，而港交所已确认可进行建议分拆。

　　彼时资料显示，中国新天地定位为瑞安集团的首要商业地产公司，中国新天地的业务将主要聚集在中国城市繁华地段管理、设计、租赁、营销、提升及重建高端零售、办公楼、娱乐及酒店物业。

　　为了顺利分拆，瑞房在2013年3月1日开始将中国新天地与瑞房分开营运，两者为独立公司。

　　在2013年年末，中国新天地及Brookfield签署协议，后者将以5亿美元购买可换股永久证券的方式入股子公司新天地控股约22%的权益，并允许Brookfield可追加投资2.5亿美元。

　　Brookfield的首轮投资主要针对中国新天地位于上海的多个项目，当中包括上海新天地、新天地时尚、瑞安广场、企业天地1期和2期以及位处虹桥交通枢纽中心的旗舰项目虹桥天地。

　　时间来到2014年，瑞房走向了转型的关键阶段，面临资产出售的压力。

　　2014年，以9.65亿元出售位于虹桥天地的酒店，2015年以123亿元价格出售上海太平桥企业天地物业。在2016年初的业绩会上，瑞安房地产主席罗康瑞表示，有意愿进一步出售商业资产，并同时正式宣布了上市暂停。

　　2018年末，瑞房以40.74亿港元从Brookfiled手中回购其持有的新天地控股已发行股份约21.894%及本金额约为78万港元的未赎回永久后偿可换股证券，新天地控股重新成为中国新天地全资附属公司。

　　在2019年的业绩会上，罗康瑞依然透露，上市资产价格折让太大，目前没有这方面的计划。

　　转眼时间到了2021年，将近10年过去，随着商业地产运营管理和资产管理类型的公司正逐渐成为资本市场的宠儿，瑞房分拆上市的声音重出江湖。

　　终于在中秋前夕，瑞安新天地的招股书正式叩响了港交所大门。

　　迟来的招股书

　　招股书显示，瑞安房地产董事会宣布，建议将集团的商业投资物业及物业管理及资产管理的业务分拆及独立上市，该等业务将由瑞安新天地营运。

　　此次建议分拆及建议上市将以全球发售的方式进行，预期全球发售将包括香港公开发售及国际发售。

　　根据公告内容，瑞安新天地于2021年6月30日的资产淨值约为人民币312.03亿元。

　　于2021年6月30日，瑞安新天地的物业总建筑面积为200.52万平方米，其中52.7%位于上海。物业总建筑面积(不包含停车场及其他空间)的64.4%和35.6%分别为零售和办公物业。

　　根据莱坊的独立估值，物业总值为人民币531.35亿元，其中71.9%位于上海；物业总值(不包含停车场及其他空间)的58.1%及41.9%分别来自零售及办公物业。

　　招股书内容显示，瑞安新天地总建筑面积有170万平方米已取得外部可持续发展及/或绿色认证。另根据不竞争契据，有权收购瑞安房地产于总建筑面积约130万平方米储备商业物业以及未来商业物业的权益。因此，瑞安新天地在上海的物业组合及收购蓝图的总建筑面积达到约220万平方米。

　　瑞安新天地物业组合大部分为瑞安房地产于上海、武汉、佛山及重庆的“天地”系列城市更新社区的主要商业空间，当中亦包括虹桥天地、上海创智天地社区(“创智天地”)及南京国际金融中心。

　　除物业投资业务外，瑞安新天地拥有另外两个业务分部，即物业管理业务，包括商业及住宅物业管理服务及商业资产管理服务。

　　财务数据方面，于2018年、2019年、2020年及截至2021年6月30日止6个月，瑞安新天地收益分别为23.93亿元、25.8亿元、23.58亿元、13.77亿元；毛利分别为15.79亿元、17.57亿元、16.62亿元、10.4亿元。

　　从净利润率来看，于2018财年、2019财年分别为28.5%、22.6%。截至2021年6月30日止6个月的利润率为34.4%。

　　于截至2018年、2019年及2020年12月31日，瑞安新天地流动负债净额分别为28.69亿元、11.43亿元、9.69亿元，减少的主要原因是偿还银行借贷令于一年内到期的银行借贷减少；净资产负债比率分别为21.9%、22.3%、21.6%。

　　于2021年6月30日，流动负债净额增至12.82亿元，主要是由于于一年内到期的证券化安排的收款增加人民币7.41亿元。净资产负债比率为19.8%。

　　于往绩记录期，瑞安房地产主要资金来源为内部资源、发售债务证券、银行贷款及合营伙伴注资。其称，日后拟通过与上述相同的资金来源及股权发行为未来资金需求拨资。