花32亿战投，碧桂园服务拿到5400万平米万达商业“船票”

作者/徐酒眠

IPO从A股搬回H股，王健林仅用了211天，动作很快。

为了这场“归去来”席面，老王是实打实的筹备了六年之久。10月21日晚间，万达集团旗下商业运营平台珠海万达商业管理集团股份有限公司向香港联交所递交了招股书。

在众多翘盼的目光中，这场上市盛宴缓缓拉开，老王的朋友圈很强大。从珠海国资到腾讯、蚂蚁、中信资本、星匠、合众人寿、郑裕彤家族、PAG（太盟投资集团）……22位投资者，合分21.15%股权，名单占了三页，个个都是在圈里圈外有名的人。

其中，杨国强家族更是将家中两员大将——碧桂园控股与碧桂园服务都派来了。碧桂园物业香港控股有限公司、碧桂园控股以旗下全资附属公司金逸环球有限公司，各自出资32.3亿元，截至最后实际可行日期各自持有珠海万达商管1.7945%股权。碧桂园系投资达64.6亿元，持股比例3.589%。

老杨为万达商管重回台前有力地推了一把，老王也愿意将自家的“肥水”向碧桂园服务的田里引流。

招股书披露，万达商管与碧桂园服务已订立战略合作协议，将集团安保及保洁服务外包给了碧桂园服务。不过是否是全部给、具体会给到多少在管规模，招股书并未作过多说明。

分走安保和保洁

万达商管踩上了轻资产的“风口”。资本越来越青睐更“轻”资产，风向标从地产吹向物业，再换道商管。商管作为大物管下的一个细分领域，业务范畴不可避免地有所重叠。

商业管理服务、物业管理服务，以及增值服务，构成了万达商管营收来源的三大主营业务。而安保与保洁服务、清洁及绿化服务，以及维修及保养服务，构成了其物业管理服务。

于2018年、2019年及2020年，以及截至2020年及2021年6月30日止六个月，万达商管委托管理模式下物业管理服务所得收入分别为61.84亿元、68.12亿元、52.81亿元，以及22.97亿元、33.77亿元，分别占期内总收入的56.1%、50.7%、30.7%、30.8%及31.7%。

同期，租赁运营模式下物业管理服务所得收入分别为2.77亿元、6.75亿元、22.24亿元，以及8.80亿元、11.65亿元，分别占期内总收入的2.5%、5.0%、12.9%、11.8%及11.0%。

招股书披露，于往绩记录期内，万达商管均是委聘第三方分包商为其在管商业广场提供安保、清洁及绿化服务等，因为对万达商管而言，“能够降低运营成本，提高服务质量，并将更多资源用于管理及其他服务。”

为此，万达商管意在建立及维持一个全面有效的分包商管理系统，并为之制定了分包商甄选、服务评估及定期审查以及服务质量监控及评估程序的内部政策。

于2018年、2019年及2020年，以及截至2020年及2021年6月30日止六个月，万达商管的分包成本（包括分包予分包商的服务已支付的费用）分别为16.02亿元、18.95亿元及22.05亿元，以及8.08亿元及11.07亿元，分别占到了期内万达商管总销售成本的24.7%、21.4%、20.3%、16.9%及18.1%。

尽管万达商管没有再进一步披露其在安保及保洁服务外包中的成本支出，不过从其在管体量上看，这也不会是一笔小的支出。而其中将有多少是会分给碧桂园服务，目前尚未可知。

数据显示，截至2021年6月30日，万达商管管理380个商业广场，在管建筑面积达5420万平方米。此外，其有162个储备项目。

花样“买买买”

将时间再往前溯，不难发现的是，老王与老杨之间的合作，其实早已形成一种互补的关系。

年初，双方就在佛山市顺德区陈村站TOD综合开发项目中牵手合作，投资超100亿元。碧桂园引入万达，实际上是引入了万达的轻资产模式。未来项目的购物中心部分，计划落地为三龙汇·万达广场。

如今，“宇宙第一物管股”的碧桂园服务与万达商管双剑合璧，物管行业云顶之弈的诸神之战，碧桂园服务最强王者风范更盛。

事实上，除了现身万达商管的投资者名单外，今年，碧桂园服务可以说是活跃在各个领域，进入环卫、中介、机场等，而投资、并购的方式也是多样，战投、以债圈物、招投标……碧桂园服务已凭一己之力将整个大物管行业的风云搅动。

据乐居财经不完全统计，年初至今，碧桂园服务发起的亿元以上的收并购至少有4起，合计金额近200亿元；在大物管行业作为基石投资者与战略投资者参股的企业有4家，合计金额超40亿元。

除了大手笔的资本投资动作，碧桂园服务在各条细分赛道的竞逐中也没有缺席。4月，碧桂园服务合计斥资200万元，从兄弟公司碧桂园收购了贵阳宏泰等四家商管公司，填补了其在商管业务上的空白。截至今年上半年，其在商业运营服务取得了1.4亿元的收入，约占总收入的1.21%。

商管之外，碧桂园服务在城市服务赛道也表现强势。去年，其先后完成了碧桂园满国环境科技集团有限公司与福建东飞环境集团有限公司两家环卫公司的收并购。

截至今年上半年，其城市服务业务已覆盖超150个城市。管理层在业绩发布会上透露，上半年共中标了96个城市服务项目。期内，其城市服务收入由去年同期的3730万元增到20.95亿元，增幅高达5516.6%，占总收入的比例由去年同期的0.6%增长到18.1%。

此外，碧桂园服务在社区保险销售业务方面也有涉足。去年4月，碧桂园服务公告，拟花费8411.3万元收购杨惠妍姑姑杨美容间接控股的保险经纪公司文津国际。今年3月，旗下碧惠保联手妙健康旗下妙保、众安保险打造的定制款住院医疗保险“碧惠e生”也已正式上线。