万达商管正式递交招股书：管理380个万达广场，估值或超2000亿元

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作者｜苍穹

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据IPO早知道消息，珠海万达商业管理集团股份有限公司（以下简称“万达商管”）于10月21日向港交所正式递交招股书，中信证券、摩根大通和瑞信担任联席保荐人。万达商管拟向全球发行股份，用于投资收购扩大在管物业面积，改造场景、硬件，战略投资等。

招股资料显示，万达商管是中国最大的商业运营服务提供商，也是行业中科技驱动的商业管理和数字化运营的先驱，主要专注于商业广场，提供商业管理服务、物业管理服务及增值服务三类业务。截至2021年6月30日，万达商管管理380个商业广场，在管建筑面积达5420万平方米，在管万达广场1年总客流量达46.07亿人次。

万达商管股权结构（来源：招股书）

IPO前，大连万达商业直接持有万达商管已发行股份总数约69.99%的权益，并透过珠海万欣、珠海万赢及银川万达间接持有其约8.84%的权益。王健林则持有大连万达商业股权的52.68%，包括5.19%的直接权益、透过万达集团拥有的44.31%间接权益、及其配偶林宁所持有的3.18%直接权益。因此，王健林、林宁、大连合兴、万达集团、大连万达商业、珠海万欣、珠海万赢及银川万达构成万达商管的一组控股股东。

多项指标行业第一，全面迈向轻资产模式

万达商管自2002年起开始对万达广场进行管理，后者为全国知名的商业广场品牌，涵盖餐饮、生活品味、运动、艺术、儿童主题、医疗、保健、娱乐、教育以及生活服务等多元业态。迄今为止，万达商管已经进驻204个地级及以上的城市（覆盖60.0%以上的地级市），多为中国经济发达及高人口密度地区；并形成全面的品牌覆盖以及广泛的线下流量触达，于2021年6月末线下商户超过80000家、覆盖品牌超过19000个。

万达商管运营业绩（来源：招股书）

历经近20年的发展，万达商管已经积淀强大的品牌实力，在行业的地位无与伦比。根据弗若斯特沙利文的资料，以截至2020年底数据计，万达商管在管面积在全球以及中国皆排名第一，且在中国超过第二名至第十名的总和；同期合作品牌数量和年客流量均居中国第一，且是中国唯一一家在管项目覆盖所有省级行政区的商业运营服务提供商。

基于过往的经验和能力，万达商管从2015年开始以轻资产管理模式管理独立第三方商业广场，现是中国唯一向独立第三方大规模输出管理的商管公司。截至2021年6月30日，万达商管的在管商业广场中，独立第三方商业广场数量达106个，占总在管商业广场数量的27.9%；同期162个储备项目包括133个独立第三方项目。

在轻资产运营模式下，万达商管不需要投入大量的资金以取得商业广场的土地使用权及建筑物产权，采用创新的租赁运营模式，通过项目净收益的分成，而非通过支付固定租金，绑定独立第三方业主与其的利益。目前，万达商管现有以及待开业的项目全部都采用轻资产的运营模式。

经营业绩累创新高，线下商业生态形成闭环

万达商管服务对象涉及业主、商户和消费者三方主体，即为业主提供全流程的商业运营服务，为商户带来大量客流并进行营销赋能，同时满足消费者的综合消费需求。在此情况下，消费者、商户和业主之间能够产生正面的网络效应：消费者受到全业态的合理布局以及多元品牌的吸引，更愿意来万达广场进行体验、消费；商户为了更好的触达海量线下消费者，更愿意入驻万达广场；业主为了丰富及稳定的商户资源，更愿意与万达商管进行合作。

正如弗若斯特沙利文所揭示，每一个万达广场也是一个生活中心，对于周边社区产生积极的影响。万达广场对于周边社区居民而言，是一个重要的生活场所，可以提升周边社区居民的衣食住行品质；万达广场也通过商圈的辐射效应，形成周边人口、投资的聚集，进而促进周边经济发展、提升城市活力，并创造大量的就业机会。

通过打造这一全球领先的线下生态系统，万达商管在实现规模经济的同时提高经营效率。2018-2020年，万达广场的平均出租率（不计停车位）为98.8%；而其于2020年所有开业的商业广场，从筹备到开业时间平均为281天，远快于同行业可比公司平均的两年时间，且实现首年出租率99.0%。

万达商管利润表（来源：招股书）

财务数据方面，万达商管收入从2018年的110.23亿元增至2019年的134.37亿元，并进一步增至2020年的171.96亿元，归因于业务扩张导致的在管商业广场及在管建筑面积增加所致。需知2020上半年正值新冠疫情肆虐之时，万达商管尚能维持逆势增长委实不易。而在2021年1-6月，万达商管收入同比增长43%至106.36亿元，溢利则达6.56亿元。

诸多明星机构加持，未来升值空间可期

IPO早知道观察到，万达商管在筹备上市过程中备受市场认可，有消息称其获得超过20位投资者的关注。翻阅招股书，除了王健林及其关联大股东，万达商管股东尚有蚂蚁集团、腾讯控股互联网巨头，也有很多招商局、中信资本央企身影，以及碧桂园、碧桂园服务、上海国盛资本、太盟投资集团、普洛斯中国、华平投资，合计融得人民币168.57亿元和33亿美元的投资款。

其中，碧桂园系投资额高达64.6亿元、蚂蚁集团投资额为25.96亿元、腾讯控股投资额为15.12亿元，对应持股比例为3.5890%、1.4421%、0.8401%；同时，太盟投资集团投资高达28亿美元，持股比例为9.9999%。

一旦成功港股上市，万达商管市值或超2000亿元。今年3月初，万达商业（万达商管前身）以21.84亿元挂牌转让4200万股，按此价格计算估值约2354亿元；而在2018年，腾讯联合苏宁、京东、融创给万达商管投资约340亿元人民币，拿下约14%股份，彼时估值则达2429亿元。

资本看好万达商管，还是在于其不容忽视的行业地位。对比来看，2020年龙湖集团、大悦城、华润万象生活及太古地产的商场租金收入分别为58亿元、23.81亿元、28.95亿元及24.91亿元，没有一家租金收入超过百亿，同万达商管均相去甚远。叠加超强的运营能力和成长能力，万达商管未来自然可期。