商管上市潮被冰封了？瑞安新天地招股书失效，万达商管离聆讯期结束仅有一个月

作者/杨宏彬

港交所的锣声，已经很久没为地产敲响，就连与地产相关的物业及商管，上市都变得艰难了起来。

3月13日，据港交所文件显示，瑞安新天地招股书已经失效，其递交招股书的时间为2021年9月13日。

据了解，早在2012年，瑞安房地产就已经宣布，拟拆分子公司中国新天地单独于港交所上市。直至2015年，瑞安房地产的掌舵人罗康瑞还表示，力保中国新天地2015年下半年IPO。然而在这之后，就没有了消息。

搁浅良久的上市计划，终于在2021年有了回响。2021年7月26日，瑞安新天地传出上市消息，两个月后，“靴子”迅速落地，然而，最后等来的却是港交所的冰冷的回应。

根据招股书显示，瑞安新天地将在中国主要从事商业地产投资及持有，物业管理以及商业资产管理业务。分拆过程中，罗康瑞将包括上海新天地在内的瑞安房地产13项已落成的商业投资物业资产组合划给了瑞安新天地。

截至2021年6月30日，瑞安新天地物业总建筑面积为200.5万平方米，其中52.7%位于上海。物业总建筑面积的64.4%和35.6%分别为零售和办公物业。此外，控股股东瑞安房地产另有覆盖总建筑面积130万平方米（其中85.7%位于上海）的储备商业物业。

依赖投资创收

在最初宣布上市之时，罗康瑞是为瑞安新天地引入过资本的。2013年末，瑞安新天地引入Brookfield，资方以购入瑞安新天地5亿美元可换股永久证券的方式获得22%股权，同时瑞安做出承诺，允许Brookfield后期追加2.5亿美元投资。

不过5年之后，瑞安新天地集团又以40.74亿港元买断了与Brookfield所有权益关系，瑞安新天地重新成为瑞安新天地集团的全资附属公司。直至递交招股书时，罗康瑞依然将瑞安新天地的股权牢牢握在手中。

IPO前，瑞安新天地由瑞安房地产持股100%，往上穿透，最终由瑞安公司受益55.68%的股份。而瑞安公司由Bosrich全权信託单位持有，其受托人为Bosrich Holdings (PTC) Inc.（简称“Bosrich”）。罗康瑞正是该信托的成立人及全权信托受益人，也就是说，目前罗康瑞在瑞安新天地收益股份份额达到55.68%。

根据财务数据显示，瑞安新天地主要的收益为投资收益，而物业收入比重较低。2018年-2020年，瑞安新天地的物业投资收入占比总收入均在75%以上。

2021年上半年，其总收入为13.77亿元，其中物业投资收入为10.67亿元，占比77.5%，而物业管理收入为2.44亿元，仅占17.7%。

主要依靠投资物业创收的模式，受投资物业公平值变动的影响是较大的。2020年及截至2020年6月30日止六个月，瑞安新天地分别净亏损2.63亿元、8.85亿元，期内由于新型冠状病毒爆发导致投资物业公平值分别减值11.11亿元、13.11亿元。

沉寂的238天

事实上，在地产行业IPO的寒冬下，坐上冷板凳的并不止瑞安新天地一家。距离上一次房企敲锣上市，已过了整整238天。

2021年2月，长春房企新星宇控股在港交所提交招股书。这是一家由女掌门人卢昕掌舵的房企。6个月后，港交所信息显示，新星宇招股书失效，在更新了财务数据后，新星宇再度发起冲刺，但至今未果。

财务数据显示，新星宇控股于2018年至2020年，营业收入分别为47.87亿、48.66亿、53.22亿，相应的净利润分别为5.08亿、5.36亿、8.02亿。

IPO之路上同样遭遇坎坷的还有中南高科、中亿基业、石榴投资集团。据港交所文件显示，中南集团旗下产业园区开发运营商中南高科，以及一家总部位于宁夏的房企中亿基业招股书于11月12日失效。而北京的开发商石榴投资集团招股书则是于11月30日失效。

即使在寒冬之下，也有人义无反顾的坚定着上市的信念。2021年10月22日，中国文旅再次递交招股书，四次冲击港交所。这次，它索性将名称由“中国文旅集团有限公司”变更为“大湾区文旅康居股份有限公司”。

但在外界眼中，大湾区文旅仍是一家披着文旅外衣的物业开发企业，含有大量销售住宅。按最新招股书数据，截至2021年5月底，其收入3.19亿元，度假物业销售收入为2.78亿元，占比达87.1%。目前大湾区文旅仍在上市路上。

同样坚持递交招股书房企的还有三巽集团，然而，他的命运却和大多数准备奔赴资本市场房企不同，是唯一幸运儿。

2021年7月19日，三巽集团（6611.HK）于香港交易所正式敲锣上市。据了解，三巽集团曾四次递表，最终成功闯入资本市场。

据乐居财经统计，2018年有9家内地房企成功赴港IPO，2019年、2020年各有7家，但2021年却仅有三巽一家。换言之，往年“七八个星天外”，2021年历经周折之后才产生“一缕星光”，规模已不可同日而语。

2021年下半年以来，递表的房企除了大湾区文旅外，还有天鸿中国、合能控股、方直发展等，目前均未通过聆讯。而与地产相关的物业、商管的招股书失效也频频出现，包括世纪金源服务、润华物业、俊发七彩服务、众安智慧生活、长城物业等。

受到广泛关注的万达商管，目前同样仍未通过港交所聆讯。据了解，该公司于10月21日递交招股书，目前距离聆讯期结束仅有一个月时间。