房企物业徘徊上市

作者/邓鑫妮

几年前的一次合伙人“铸剑”训练营上，万物云CEO朱保全问了大家一个问题，“万科物业会以怎样的方式死掉？”

学员面面相觑，一时摸不准是玩笑还是认真。

换一个问题：作为一个万科物业人，最不能接受的死法是什么？

票选排名第一的是失去客户信任，排名第二的是，被同行吃掉。

这是个带点血腥味的答案。如今回过头来看，竟预言了6年后的物业行业。物业风光的这2年，有多少物企已经被吃掉了，有主动被擒获，也有被动送入别人之口。从去年开始，为替地产还债，经营较好的物企就被迫转手。

“雷”声滚滚，地产独善其身者较少。一种“不安全感”萦绕在周围，递表上市的热切之心也随之收敛。

资本撤退，物管股压力空前，万物云却在此时表态上市。没有资本永远等待物业，但一直有人在期待万物云上市。

3月8日，中国证监会表示已经接受万物云境外上市材料。一旦万物云的申请获得受理，则意味着其或许很快就可以在港交所递交招股书。

万物云上市能否为物管股增添一丝温暖，还是个未知数，眼下物企上市的“冷信号”已经越发强烈。

提高门槛

港交所设卡后，物业上市变难了？

去年5月，港交所表示，将在2022年提高上市门槛。之后半年多的时间，物企递表汹涌，但成功上岸的寥寥。今年开年的3个月里，首发递表的物企就1家。

新规提到，2022年1月1日起，港交所将上市申请人主板盈利规定调高60%，并修订盈利分布规定。调整后的上市新规要求，申请人在三个会计年度的股东应占盈利必须符合两个条件：最近一个财年不低于3500万港币；前两个财务年度不低于4500万港币。

市场解读不少，观点主要指向两方面：新规将会给当前正处在上市热潮中的物业服务企业带来很大变化，首先是小型企业，甚至蚊型企业可能将无法满足赴港上市的门槛，另一方面，这些企业正常IPO路径遭到堵死之后，行业并购热度或再次升温。

事情的发展，朝着预期在走。一个明显的变化是，去年下半年至今，递表后成功上市的比例较往年低了不少。

克而瑞指出，港交所新规正式实施后，对中小物企来说，上市门槛和难度加大，上市时间延长。

一个有意思的现象是，新规出台后，物企递表的数量明显增多，或许都想抓住最后的时间，碰碰运气。去年5月至今，首次递表及二次递表的物企共有26家，这批递表物企中，突出重围成功上市的只有京城佳业、德商产投和金茂服务三家。

提高了门槛，真的绊倒了这么多企业？

其实不然，盈利规定会在一定程度上筛出营收表现不达标的企业，但更多还是市场的选择，以及物企自身战略的改变。

截至3月10日，所有递表还未上市的物企共有26家，其中处于失效状态的有10家，明确终止或暂缓上市的有7家，仍处于递表排队状态的有9家。（截止发稿，瑞安新天地首次递表已经失效）

汇生国际融资总裁黄立冲曾经表示，港交所所指的盈利是指扣除企业所得税后的利润，即税后净利润。

9家物企中，不达盈利要求的或许只有明宇商服和瑞安新天地，明宇商服前两个财务年度盈利略低于4500万港币，而瑞安新天地2020年亏损了2.6亿元，第三年业绩不达标。

这一规定将部分中小物企拒之门外，不过克而瑞表示，从长期来看，上市门槛的提高，有助于改善港股整体的流动性，利好香港市场的长期发展。同时，会促使物业服务企业更加注重加大对其内部管理运营力度、提高创收能力，有效控制成本增长，加大对服务质量，以提高盈利能力，进而实现行业整体水平的进一步提升，资本市场的表现将有新的提升。

上市难突围

手持红锤，重重敲响铜锣。物企上市敲钟的场景，沉寂83天回到了大众视野。

3月10日，金茂服务顺利上市。作为2022年第一支上市的物管股，金茂服务的上市之路比不少物企要顺畅。历时191天，没有二度递表，也没有暂缓或终止上市的举动。

事实上，并非只有金茂服务一家物企过会，但走到敲钟这一步的只有它。不过，上市首日也没有遇到开门红，股价破发。

去年末，中南服务和中梁百悦智佳相继过会，但都倒在了上市门口，股权出售，上市成空。

“基于对近期市场动态的持续关注，经公司管理层综合考量，决策暂缓发行流程，并自主选择发行窗口。”同样过聆讯的祥生活，选择暂缓，静待更好的机会。

去年下半年以来，更多物企在递表阶段就徘徊了很久。

物企的悲欢不尽相同，金茂服务上市当天，润华物业第二次向港交所递交了招股书，距离首次递表失效已经过去三个多月。

去年，一股脑递表的物企增多，首次失利后，二度递表的频率也较以前更高。

乐居财经了解到，2021年6月以来，有9家物企二轮递表。在此之前，只有3家已经上市的物企二次递交过招股书。

一张二度递表名单，展现物企上市的三种状态：已经上市、想上市而不能上市，以及不上市。等待、推迟、不上，是常态。

融信服务、宋都服务和星盛商业已经成功上市，规模都不算大，即使在物管股受宠的时候递表，也经过一番折腾才搭上车。

润华物业、鲁商服务、力高健康生活、东原仁知服务和明宇商服选择咬牙坚持，首次失效不久，便再次向港交所发起冲击。

中梁百悦智佳、中南服务和禹洲物业已经出售，不再上市；世纪金源服务二次递表再失效，暂缓上市；就差临门一脚的祥生活，还在等待时机。

物企上市显露疲态，传导到递表，等去年那一拨递表风潮过去，新晋递表的企业或许少之又少。一来，物业估值的明显回落，劝退了一批意图上市的企业；二来，知名地产能分拆出物业上市的，基本都已分了出来。

一部分被框进上市圈，还有一部在观望。乐居财经统计，2021年销售百强物企中，关联物企上市比例占38%，50强中占比更高，达60%。

被变卖营救地产

房地产出售物企成风，碧桂园服务总裁李长江在一次公开场合中表示：“这些老板不是卖掉了未来，他们卖掉的是对于市场的恐惧，当下变现，是最有效的方法。”

地产与物业的关系，或母子、或兄弟，起初双方度过了一段甜蜜的时光，然而地产遇困，一切都变了。

房地产迈入黑铁时代，物企的日子也不好过。身处退潮的海水中，上不上市已经由不得物企决定。

流动性问题是市场抛给房企的压力测试，有些踉踉跄跄接住了，有些直接将自己压倒了。没有太多时间考虑，要么分拆物业上市融资，要么出售物企补贴“家用”。

2021年下半年以来，房企债券违约事件频发，陷入债务危机的房企们在不断自救与寻求帮助之间徘徊。据Wind 数据，2022—2025年是房企美元债兑付高峰期，房企海外债到期余额分别为273.25亿美元、182.8亿美元、190.32亿美元及179.94亿美元。

据乐居财经不完全统计，截至一季度末，上市房企共有33只存量美元债券到期，发行总额150.35亿美元，债券余额为139.04亿美元，涉及27家房企。

债务接踵而至，房企的耐心消耗殆尽，6个月IPO实在难熬，出售成了眼前的最优解，已经走到交易所门口的物业公司也被拽了回来。

乐居财经了解到，递表中途易主的物企有5家，买家是那几张熟面孔。其中，华润万象生活拿下了禹洲物业和中南服务，碧桂园服务豪取中梁百悦智佳和富力物业，万物云换股阳光智博服务。

已经上市的，也被撸下了港交所名单。

距离蓝光嘉宝退市已经过去7个月，提起它更多是唏嘘，“西南收购王”的名头早已是老黄历，如今的前缀已经变成“第一家港股摘牌的物企”。

收购背后的操盘手，还是碧桂园服务，股权、高管，几个月的时间，蓝光嘉宝已经洗牌，名字中也摘去“蓝光”，称“嘉宝服务”。彩生活没有熬过“七年之痒”，上市第七个年头将万象美、开元国际等核心资产出售给了碧桂园服务。

物企的走向，话语权并不完全在自己手里，从地产分拆出来，但却不是完全分割，这种牵线风筝式的自由，上市与否，什么时候上市，能不能上市，上市之后命运几何，从来不是物企一个人说了算。

今年递表的龙湖智创，以及正在递表路上的万物云，在看似变冷的上市氛围中逆流而上，而这背后的每一步时间节点，也是地产掐算过的。可以想象，这两家上市之后，物业排位自然会发生变化。

资本角逐向来残酷，不到最后一秒，谁都难说是真正的王者。曾经常与碧桂园服务拿来比较的恒大物业，被摆上过货架任人挑选；筹划6年之久，终于迈出递表这一步的富力物业，业内期待值拉满，没等来过聆讯的消息，最后却成了别人囊中之物。

人生无常。物业上市有些凉意，但真正的较量其实才刚刚开始。