开业已半年，西单更新场现在还在更新吗？

作者：窦丹​

夏季伊始，万象更新。

赶着春天的尾巴夏天的头，2021年4月27日华润置地的新型商业，西单更新场盛装开业。

北京西单商圈一直是年轻与潮流时尚的代名词，在这样一个年轻客层汇聚之地开设的新型商业，围观&尝鲜的各路人马立刻蜂拥而至。一夜之间，无论是大众消费种草的社交平台、还是专业的商业地产业内公众号，只要你没有赶上这波“Z世代新商业”的热度，那就OUT本T了。

虽然“谐音梗是要扣钱的”，但看到“更新场”三个字时，还是不免感慨项目立意的巧思。

“更新场”既是希 望更（一声）新现有的商业形态 ，即存量商业时代中对 于成熟商圈的新思考，也是希望为消费者、 尤其是年轻的Z世代消费者 与业内提供更（三声）加新颖的商业模式的可能 。

当然，更新场在开业伊始所呈现出来的从商业设施的立意与定位、建筑与设计、首店与跨界、招商布局到市场活动等方面着实令人眼前一亮，甚至有点喜出望外，毕竟在北京西部已经很久没有可以让人为之雀跃的商业了。

01. 崭新的建筑风貌与璀璨的LED

在建筑设计与商业环境方面，既有类似于表参道东急PLAZA的城市客厅风格，将园林景观与建筑融为一体，也将商业设施的多个入口巧妙的布局其中。虽然商业体内部大部分为地下建筑，但通过具有创意的挑空空间设计，避免了压迫感的产生，极大的提升了顾客在卖场中的舒适度。

在商业环境整体以黑白色为基础装饰色系的基础上，巧妙的通过灯光照明、大面积的LED使用、夸张的DP点设计等手法，使商业氛围更加符合现在年轻消费者的审美偏好。

02. 勾引小姐姐们来店的可不仅仅是话梅哦

在业态布局与品牌招商方面，打破了固有的布局模式，以差异化的潮流驱动为特色，将更新奇特的首店、网红品牌旗舰店、跨界品牌线下店、买手集合店等尝鲜式品牌汇聚其中。包括并不仅限于，日本买手集合店STUDIOUS、芭莎艺术体验空间BBART SPACE、独立设计师女装品牌DEVIL BEAUTY、小众香氛6Knows Corner、蛋挞品牌BAKE、哇吲WOW-IN、追星神器Owhat、以及阿迪达斯Sneaker Collect等，甚至还有Chaos Chimney烟囱卷冰淇淋、S.O.E精品咖啡等非常有吸引力的北京本地原创品牌。

同时，不输于商业与品牌纳新的PR活动更是让很多年轻消费者惊呼，自从大悦城系的活动走上了“无论如何都要卖票”的路线之后，终于又有好看好玩且逼格满满的羊毛可以薅啦。

从这些受众不同、主题各异、形式多样的宣传中可以看出来，购物中心三大驱动的活动驱动这方面也是被更新场是拿捏的相当到位。

03. 商业开业时是一张定格的照片

更新场在开业伊始，吸引了各路围观群众，成为了京城潮人的打卡指定地，而从开业到现在已经过去了半年的时间，那么项目开业时，定格在一张张流量极高的照片上的更新场，现在还在更新吗？

04.创新品牌还需要再养养

在更新场里，最具有话题度的大概就是追星神器APP的线下实验店铺 Owhat 了，一直以来它的线下店都被视为追星亚文化在线下实验的范例。但是，如果我们打掉滤镜以一个品牌门店的标准来考量的话，Owhat还有很长的路需要走。

商品品类过于单一，明星周边类产品其实并没有足够的SKU可以支撑，而且大部分商品都是缺少授权的自制或山寨，而后半场的品类与追星活动毫无关联，靠着商品重复度比较高的文具杂货、JK服饰配饰等来填补卖场。唯一可以拿得出手大概就是那面贴满了小纸条的“心愿墙”了。

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而Owhat隔壁同样“风很大”的 52TOYS玩具店 ，经过几个月的经营之后，大部分道具与商品甚至出现了撤柜情况，没有足够商品支持的店内在秋风中显得有些孤苦伶仃。

而如 哇吲WOW-IN 这种热度比较高且比较受欢迎的设计师品牌，虽然在设计创意、材质等方面消费者的口碑颇高，但在品牌的现场运管能力还是有待提升。例如这种在营业日下午五点消费者来店比较密集的时间段里，在卖场内部理货的情况还是不要出现为好。

在更新场里创新品牌不少，无论是线上实验线下还是文化跨界商业，对于品牌与商业运营团队都是一个不小的考验。而在这样的尝试之中，运营团队需要给与品牌更多成长空间与时间的同时 ， 更重要的是为他们提供更专业与更成熟的现场经验，帮助甚至是辅导品牌成功过渡。

05.她们最终花钱了吗？

虽然作者常说购物中心就是一个花钱听个响的地方，但对于运管团队与出店品牌而言，任何没有利润的商业模式都是“耍流氓”。因为现在开业不足一年无法用传统的计算方式得出更新场是否盈利，但可以从消费者反馈与讨论热度来进行预估。

从来自社交媒体的综合情况而言，消费者在更新场的消费多集中于餐饮、杂货等业态，对于服饰鞋包的消费比例较少。其中网红咖啡、甜品店等业态最为吸引人，客单在30~50人民币左右；其次是话梅等线上品牌的线下体验店，客单100~300人民币的客数占比较高； 而很多潮牌买手店、或者服饰品牌店等，入店客数较少、提袋率较低，当然 这也与单品均价远高于西单商圈的客单有比较大的关系。

06.没有破解小体量的动线困局

建筑面积约3.5万、租赁面积约为1.2万，目前招租品牌40个左右浮动。

虽然更新场聘请了日本设计师为主创，但在规划上并没有把日本商业的看家本领：体量小但效率高的动线设计水平发挥出来。

首先，由于过于追求圆弧型主动线与挑空空间效果而损失了大量租赁面积，实际店铺面积率不足30%，远低于购物中心的最低线。

其次，设置了3个中庭，在没有活动的平日也没有作为多目的型的顾客休息区或品牌临时租赁区使用，降低了商业设施使用率。

再次，由于上述两个原因，导致异形店铺过多，无论是品牌店铺的实际使用便利还是顾客回游都受到制约。

最后，虽然出入口较多，但在目前疫情防控的情况下，可以利用的出入口有限，导致顾客在二级次动线上行走时，完全迷失方向；同时 由于异形店铺切割过多，很多店铺的展示面比较差，人为降低通透性，顾客在动线上出现视觉掉铺与实际行走掉铺的情况时有发生 。 同 时 ，即使在疫情管控取消，各个入口皆可利用的情况下，又比较容易出现商旅文项目中常见的散客情况。

07.小结

时过半年，虽然在一些方面多多少少存在着一些遗憾，但更新场也算挺过了开业初期的各种考验，而作为华润置地的新型商业尝试的先遣队，在讨论度与开业热度过了之后，如何保持不断更新的态度与行动才是后期最为重要的课题。