80亿签约打造黄埔产业地标 雅居乐广州曲线补仓

作者/林海研

在终止雅城分拆及上市、被收购传闻、裁员风波后，雅居乐有了最新的市场动态，即与广州开发区控股合作，拟以80亿打造位于黄埔的粤港澳大湾区科技金融中心。

这是雅居乐减少在公开招拍挂获地后，通过合作方式签下的又一个大型项目。

双方合作的项目是粤港澳大湾区（广州）科技金融中心，项目定位为大湾区黄埔封面，开发区首席地标；拟建成高端城市综合体，涵盖甲级写字楼，临街商业、大平层公寓等多种业态，总建面约40万平方米，总投资额约80亿。

此次签约并没有透露太多具体的合作规划及内容。根据协议，双方将以粤港澳大湾区（广州）科技金融中心项目为合作切入点开启全面战略合作，在地产开发、产业园区综合开发运营、城市更新等领域中进行全面合作。

按照项目定位和规划，合作整体基于产业小镇开发运营的大方向。

项目为广州建设的五个“金融中心”之一，重要性可见一斑。项目位于黄埔区科学城中心研发办公组团，该组团为科学城根据产业规划的五大组团之一，未来产业发展方向主要是生物医药与生物安全、新一代信息技术、基础科学研究。

从本次合作对外官方表述看，开发区控股集团看中的是雅居乐地产集团在地产开发和运营的专业能力。

而实际上，雅居乐通过产业地产方向与黄埔区达成合作并非首次。

观点地产新媒体了解，此前于2017年9月，雅居乐便与黄埔区政府、广州开发区管委会签订产业导入及城市更新合作框架协议。具体而言，雅居乐集团将其旗下的生活服务、环保、教育、建设、地产等板块业务及相关总部分阶段导入该区，形成具有核心竞争力的总部项目，并预计各大板块合计年营业收入将超过百亿元。不过这一业绩承诺尚未如预期呈现。

政策扶持、地段升值预期，或是雅居乐在本次合作中从实际利益层面考量的重点。

根据黄埔区“十四五”规划，金融业将成为该区支柱产业。今年7月，黄埔区、广州开发区发布“金融科技10条”，有意对区域建设提供全方位真金白银的扶持，其中包括给予产业园运营机构每年最高100万元运营补贴。

此外，一个明显的现象是，科学城地段价值在上升，在这一轮房价上涨中涨幅明显。数据显示，科学城10月新房均价41814元/平方米，环比上月增长5.02%，同比去年同期增长22.73%。

实际上，通过产业小镇的模式拿地，也是近两年雅居乐常有的动作。

可以发现，今年雅居乐在广州两轮集中供地中都没有斩获；据财报披露，上半年该公司在广州仅以2.9亿元获得1宗土地。按照陈卓林所称：“集中供地对于投资研判的能力是有挑战的。”因此雅居乐此举也被认为是在广州市场的曲线补仓。

“不拿错地”是雅居乐近两年来常强调的，为获得低成本、利润高的土储而放缓招拍挂。寻求合作，也成为了雅居乐控制拿地成本的主要方式之一，如与险资平安的股权合作，获得平安的财务投资等。

今年上半年雅居乐新获取的土地中，通过招拍挂获取的比例收窄至29.8%，而44.7%是通过产城和城更获取的。不过，期内获取的22幅土地平均土地成本为7109元/平方米，相比2020年全年的4270元/平方米，有不小的增长幅度。

8月份中期业绩会上，雅居乐集团副总裁王海洋便称，今年会坚持多方式获地，“除传统的投资外，会积极推进产业小镇、城市更新、房管代建等多元业务的协同发展。”

可以发现雅居乐在投资上更趋于保守，多与市属、区属国企合作获地，并有意往产业地产、城市更新等多元领域推进。

其中于5月份合作珠江实业，也让雅居乐在与合景、越秀地产的较量中，较为意外地获得了坑口村旧改项目；其成立城更集团至今才一年多，对比富力等本土房企或外来房企，雅居乐原先在广州旧改战场其实势弱。

8月份，雅居乐再合作国际大型连锁奥莱运营商砂之船集团，将就海南清水湾商业项目合作，整体基于商业运营大方向；房管集团亦在代建领域与政府平台公司合作，2021年则新增拓展15个代建项目，累计获取项目48个，累计储备货值超过1300亿元。

雅居乐仍在不断扩大其多元业务。值得注意的是，8月份消息传出，雅居乐于近期再次推动新一轮组织结构调整，其旗下的原房管集团、商业集团、城更集团并入地产集团，成立全新的大地产集团。两三年内分拆又并入，其多元化业务发展需要被审视。

对此，雅居乐方面对媒体回应，此次组织架构调整主要是在集团“高质量发展”的指引下，进一步做强、聚焦、深耕大地产主业；同时促进多元化业务创新、协同发展，优化资源配置，提升组织效能，实现公司整体战略规划和经营目标。

实际上，产业地产板块应不属于雅居乐在多元化分拆的八大产业集团之一，但也是在近年来向传统地产开发之外要利润的一个重点方向。据悉，本次组织调整中，原地产集团产城发展中心将与原商业集团与合并成立文旅公司和商业管理公司，负责地产集团文商旅业务。

产城融合方面，2020年的数据显示，其已布局21个城市，累计获取土地为770万平方米，锁定的土地资源达到2400万平方米，可售货值超过3350亿元；2020年产业小镇累计实现销售超过66亿。

产业小镇与其他多元化业务大致，存在前期资金投入高、周期长，资金沉淀高的问题。2021年上半年数据显示，雅居乐的多元化业务收入的占比较去年同期上升4.2个百分点。目前而言，雅居乐的非房业务虽然显效，但每年增幅都不超过5%，背后也承压了大量资金投入。

根据今年中期业绩会上管理层披露的，环保方面投了100-200亿元，去年有1亿多元的利润贡献，今年有2亿多元。

另外，毛利率在20%到25%之间，净利率大概在10%到15%间的雅城，二次递表后终止了分拆。剩下的多元化业务中，代建业务的具体收入和利润还未体现在报表中；目前主要收入贡献来自雅生活和环保板块。