新晋“大玩家”合生创展：恒大物业后再将奥园健康放进购物车？

作者/廖尧

收购恒大物业告吹后不到一个月，合生创展瞄上了另一家物业管理上市公司——奥园健康。

11月3日，资本市场多个消息来源称，中国奥园拟将其物业管理子公司奥园健康55%股权出售予合生创展。中国奥园目标是在本月底前交易取得进展，以缓解流动性压力。当日收盘，奥园健康累计涨9.41%。

REDD援引消息人士说法指，中国奥园本周一直在与私募债券持有人进行磋商，向他们保证将履行债务义务，其未披露的12月到期私募债券规模估计超过5亿美元。

观点地产新媒体第一时间咨询事件旋涡中的两位主角：奥园健康、合生创展，双方均表示以公告消息为准。

而有据信接近市场信息的知情人士告诉观点地产新媒体，合生创展只是交易中的其中一方潜在对象，中国奥园就出售事件还在与同行交流。

据市场人士了解，除合生创展之外，中国奥园已接触的潜在买家还包括碧桂园、世茂、美的等公司。最终交易成功与否，主要看价格。

另观点地产新媒体也获悉，中国奥园近日已经开始接受竞价，其中一种说法是预计11月底前付款。

值得一提的是，此次消息中，亦传出合生创展有意收购雅居乐的物业管理部门雅生活服务。虽然后续有雅生活知情人士对此否认，称该消息不属实。

事件尚在发酵，最终结果如何尚待时间验证。但若在这个时间点将视角放在交易潜在对象合生创展身上，则会惊觉：这家目前在管面积5000万平方米左右，经营面积过1亿平方米，在众多物业管理企业中并不起眼的一位，已经迈向大力扩张之路。

收购物业

在过去两年物业管理公司上市潮中，合生活其实并不起眼，其作为非上市公司，在母公司合生创展的公告中亦鲜少出现。直至1个月前的一场胎死腹中的“蛇吞象”交易，才将市场的目光聚焦到这家物管公司。

彼时其作为买方，购买中国恒大所持有的恒大物业5,416,216,311股份，占恒大物业已发行股本的50.1%，对价为200.4亿港元。交易规定，买方须以现金支付代价，合生活拟通过内部资源及银行融资为代价提供资金。

若参考合生活2021年上半年录得总收入15.94亿港元，利润约为5.07亿港元，在管面积5000万平方米左右，经营面积过1亿平方米，以及恒大物业截至2020年末营收105亿元，净利润26.47亿元，合约面积约5.65亿平方米，在管面积约3亿平方米等多方面的数据，这笔交易用“鲸吞”来形容完全不为过。

即便该交易最终由于条款原因，未能最终达成，但在合生创展公告中，其重点指出，至今其仍准备根据该协议完成买卖销售股份，但是恒大物业于订立该协议后提出修改其中包括代价的付款条款，这令合生创展不可接受。

合生活总裁夏冠明在接受采访时亦强调，目前仍希望这桩收购交易可以继续下去。他同时也透露，事实上，合生活也在继续洽谈其他的物企收购案。

不管此次传出正在接洽中国奥园旗下的奥园健康，或是雅生活的物业管理部门最终结果如何，合生活作为物业管理行业的后来者，规模扩张的雄心已经表现的淋淋尽致，并且这家企业正在不断寻找机会，以小博大。

仅此次绯闻对象的两家企业，最新的管理数据是奥园健康在管理的收费建筑面积约4400万平米，合约面积约8400万平方米；雅生活为4.24亿平方米，总合约面积5.84亿平方米。基本上都是与合生活同等，或数倍规模大小。

若按照市值简单计算，合生活要收购奥园健康55%股权的话，交易对价以截至11月3日收市市值计算将达到14.86亿港元，已经接近合生活半年的营业收入。另外一家雅生活，市值则在332.99亿港元。

但这并不意味着合生没有机会拿下上述目标公司。

仅就奥园健康而言，观点地产新媒体了解，市场所传言的碧桂园、世茂、美的等公司中，碧桂园服务今年来已相继并购蓝光嘉宝、富力旗下富良环球与彩生活旗下邻里乐控股，以及财信发展旗下安徽诚和等中大型物业公司，在可动用资金层面或已面临一定限制；

世茂服务虽然近期针对并购已增发股票及发债券筹集并购资金，但年内该公司所开展的大规模收购案例较少，总体策略仍偏谨慎；相较之下，曾下定决心以200亿港元兼并恒大物业的合生系，在出价上或更进取。

而无论是恒大物业，还是奥园健康或雅生活，它们出现出让或潜在出让股权机会大多源于母公司目前所遭遇的行业压力。

其中，中国奥园过去一个月以来先后由大股东联手恒基增资10亿港元，在偿还15亿元到期公司债后还进一步回购了部分2022年到期美元债。当时该公司表示，年内所有到期公司债已偿还，包括2022年亦无境内公司债到期。

近期中国奥园在投资者会议上表态，明年有5亿美元债到期，计划使用此前发行的5.5亿美元债偿还；以及在稍后时间接触投资人，为明年4月到期7亿港币银团贷款进行再融资。不曾想，如今该公司已经有了要出售物业公司回流资金的想法。

另一方面，早前亦有传闻，合生活是有上市期待的，在今年7月，彼时合生创展收购一家物业管理公司100%股权，即合生活以114万元关联收购珠江房地产旗下瑞特物业的100%股权之时，市场便有消息传出，合生创展的物业板块即将拆分单独上市。

在外界所关注的物业并购基金上，合生创展截止上半年现金及银行存款约为428.55亿港元，手中还拥有654.04亿港元短期及长期银行贷款额度未使用。

即便如此，面对动辄200亿港元的大型并购，全额使用自有资金显然会对现金流造成极大负担。有说法指，此前计划收购恒大物业时，合生可能采用夹层基金式的杠杆并购融资，自己充当劣后的角色。

万亿目标

尽管来势凶猛，但合生活出现在公众视野中的时间并不长。

在合生创展的公告中，这三个字最早出现在2018年年报，也就是自2019年才开始出现。彼时，合生活代表的是手机应用，为旗下住宅项目提供管家及购物服务。

合生活高频出现在合生创展公告中的转折点则应该确定为大股东朱孟依以“优选好生活”20%股权置换合生活、合生商业同等股权这一事件。彼时公告指出，“优选好生活”是一家以科技构建生态，以金融服务及经纪人为交易核心，连接第三方与平台的交易及服务平台。

与此同时，在2019年，合生创展物业管理板块主要指的是康景物业管理，而到了2020年，物业管理板块下的表述已经变更为合生活智慧社区平台。

如果将其业务模式与已经上市的物业管理公司对比，或许彩生活是一个非常好的参考标的。因为这是另一家以GMV作为核心数据的物业管理企业。

据了解，合生活在2021年半年业绩介绍中，其便重点指出社区科技收入实现月活率65%，复购率68%、GMV复合增长率139%、GMV121亿元同比增长率650%，客户转换率74%。

并且，在合生活总结大会中，经营数据也是以相关数据为主要业绩情况。具体如，技术研发板块，上半年智慧小镇及合生活系统共上线升级10大平台，开发537个子系统；大宗非标事业群GMV总计66.7亿元，完成率114%；供应链大B业务GMV38.4亿元，SKU上线13.3万个；上半年B&C端运营GMV总计4.93亿，完成率101%。

而物业管理企业传统的物业管理费相关内容，被合生活摆在了最后：基础物业半年度收费完成率89.4%，用户满意度85.4分。

夏冠明也表示，传统物业公司主营业务和副营业务结构的比例通常是8:2，80%的收入来自管理费的收入，剩下的20%是多种经营业务收入。而合生活则恰好相反，物业管理的收入只占到两三成，剩余的收入则是从社区经济这个版块产生的，今年两者的比例大约是2:8，明年预计可能达到1:9。

事实上，合生活也是以GMV数据来制定目标，据合生活官方微信透露的信息，其实有万亿战略目标。与之参考对比的是，其目前半年度的GMV是过百亿。换而言之，实现万亿还有四倍的于目前成绩的空间待提升。

也就是说，彩生活过去的经营模式在很大程度上能成为合生活经营业绩增长路径的参考。简而言之，无非就是两方面，一是提高用户基数，二是提高转化率。

这同时也意味着，对于合生活而言，在固定用户基数的情况下，提高转化率的路径是相对而言比较困难的，但在固定转化率的同时，不断的快速扩大用户基数，也将帮助其快速实现经营目标。

所以，对于合生活而言，规模也是一项非常重要的指标。夏冠明便曾指出，增量并不仅仅依靠管理规模的增量，在管理面积规模之外，还有经营面积的规模。合生活在管面积5000万平方米左右，但其经营面积超过1亿多平方米，因为还有几十家中小物企管理的社区也是在合生活的经营面积之内。

经营管理规模也类似于彩生活当初小股合作等轻资产模式，即物业管理方使用彩生活系统，该部分物业管理面积，则会相应的计入经营面积，这部分都将是用户基础。

不过，在众多物业管理企业都将增值服务作为重点发展方向时，大部分企业都倾向于采用自己的系统，若非实实在在捏在手中的管理面积，在物业管理行业并购的时代，合作面积将无法成为稳定且具备规模的来源。

或许，这也就可以理解，为什么合生活近期在物业并购市场的身影如此活跃。