佳兆业的第二次“危险派对”

不出意外，又一家房企爆发现金流危机。

这次是深耕大湾区的千亿房企佳兆业，近日，由锦恒财富发行、佳兆业集团担保的产品出现兑付逾期，引发市场高度关注，据报道，佳兆业逾期规模约为3亿元。

11月4日，佳兆业、锦恒财富与投资人召开会议，商讨兑付方案。佳兆业集团董事局主席郭英成电话连线现场投资人表示：佳兆业是负责任的企业，给佳兆业时间，有能力和办法偿还。

好事不出门，坏事传千里，流动性危险迅速蔓延至资本市场，截止今日收盘，佳兆业报1.01港元，跌15.13%，成为股价跌幅最大的房企。

01.3亿理财产品突然暴雷

今日，部分投资人聚集深圳佳兆业总部，同时，佳兆业集团总裁麦帆、锦恒财富集团主席万兵等管理层与投资人商议制定兑付方案，并现场征求投资人的意见。

“佳兆业是负责任的企业，给佳兆业时间，有能力和办法偿还。” 佳兆业集团董事局主席郭英成电话连线现场投资人如是表示，向后者表示偿债的信心。

接媒体报道，此次佳兆业逾期规模约为3亿元，佳兆业集团通过锦恒财富布局总本金119.13亿，预期到期的利息还有8.75亿，合计是127.88亿。由于佳兆业出现兑付危机，很多还未到期的投资人也要求提前兑付。

根据公布的兑付方案，佳兆业集团将以锦恒财富产品的到期时间为顺序，采用分期兑付的方式陆续兑付本金和利息，比如，本金到期的当月兑付10%，此后每三个月兑付10%，直至兑付完毕；投资者利息在产品到期后将不再计息。

此外，原存续期的利息，在本金兑付完毕后的当月兑付25%，之后每三个月兑付25%，一年内兑付完毕；佳兆业将安排每月20日集中兑付，若佳兆业筹资情况良好，将随时提前按照以上的规则提前兑付本金和利息。

筹资方面，由于锦恒财富每一笔都有对应底层资产或项目销售作为来源的，项目销售和底层资产销售将作为还款的第一来源。佳兆业集团已经着手处置重大资产处置的资金。

吴建新称，佳兆业拟着手处置资产清单，包括价值818亿的18个深圳项目，以及佳兆业权益258.39亿，预计2022年3月处置完毕，项目包括南山住宅项目、田东山小区项目、大鹏金沙湾国际乐园、金沙湾万豪酒店、福田佳兆业深圳科技中心总部办公楼以及坂田佳兆业城市广场等。

对于佳兆业出现流动性危机，有市场消息称，深圳监管部门将于11月5日召开专题会议，讨论花样年控股(01777.HK)、佳兆业集团(01638.HK)两个企业流动性问题。目前，深圳住建局已通知佳兆业和花样年与会。

02.流动性危机背后

实际上，这不是佳兆业第一次爆发流动性危机。

2015年，由于无法按时支付一笔2020年到期债券的2600万美元利息，佳兆业成为首家美元债券违约的房企，24家金融机构向法院申请查封佳兆业资产，其中，仅尚未兑付的房地产信托产品的融资总额就超过100亿元。

业内认为，佳兆业当时之所以能够顺利完成债务重组，最主要的因素是当时中国地产正处于牛市，其次是佳兆业土地储备优质，大部分集中在深圳，其手中土地储备的价值约是债务额的两倍。

不过，这次的情形完全不同，对于此次暴雷原因，佳兆业表示，今年以来，受严峻的房地产市场环境和国际评级机构下调评级等多重不利因素影响，公司流动性遇到前所未有的压力。

据和讯房产了解，此前，佳兆业经营如常，并未出现资金链断裂的迹象 ，公告显示，佳兆业上半年公司实现合约销售638.5亿元，同比增长77%。首创证券认为，由于佳兆业可售货值充裕，全年1300亿元的销售目标可达标。

不仅如此，佳兆业的财务结构相对健康。根据国信证券数据，截至2021年6月30日，佳兆业剔除预收帐款后的资产负债率、净负债率分别为69.9%、93.7%，现金短债比1.53倍。该机构认为，佳兆业债务结构优化超预期，三道红线指标全部转入“绿档”。

国信证券数据还显示，从债务期限来看，佳兆业一年内到期的债务占比仅为20%。也就是说，从业务角度看来，佳兆业出现流动性危机的概率极低。

对此，IPG中国首席经济学家柏文喜认为，对于内地房企而言，融资与销售同等重要，前者是维持公司流动性所必须的，后者是保证公司运转的基础，两者缺一不可。

柏文喜进一步解释，高负债状态下，仅依靠销售难以维持生存，没有融资保障流动性就会枯竭，流动性问题在很大程度上还需要靠借新还旧的融资方式去维持。

柏文喜强调，佳兆业的情况就类似于销售收入还不错，账上显示的现金也挺多，企业却暴雷了，这主要就是因为融资不畅而销售收入又是受限资金，企业无法用销售资金还债，而借新还旧也无法实施，自然就暴雷了。

03.接下来还会有房企暴雷吗？

当前，诸如花样年、新力控股、当代置业、佳兆业等房企先后出现流动性危机，其背后的核心因素主要与紧缩的融资政策有关。

在睿观研究院院长郝炬看来，地产企业在去杠杆、调负债等的长效机制推进过程中，与短期性的强力风险调控不期而遇，导致行业面对长短双杀。

随着监管层释放宽松信号，比如，国务院副总理刘鹤20日对当前房地产市场的情况定下基调，他表示：“合理的资金需求正在得到满足，房地产市场健康发展的整体态势不会改变。”行业的融资情况明显好还。

据财联社报道，10月份房地产贷款投放环比和同比均有较大幅度回升，初步估计环比多增约1500-2000亿元。业内普遍认为，金融机构对房地产企业的融资行为已基本恢复至正常状态。

不过，虽然此前过渡收缩的金融政策将回归合理，但并不意味着融资政策会宽松。柏文喜认为，短期内房企资金面不会发生普遍性、根本性回暖变化，短期内可能还会有下一个佳兆业的出现。

当前，房地产行业已经进入偿债高峰，虽然行业流动性有所增加，但大部分房企身上的偿债压力依然很大。

中信证券数据显示，50强房企2021年至2023年的债务到期均值分别为127亿元、109亿元、116亿元，仍处于高峰，此后债务到期规模逐渐减少。

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数据来自于中信证券

根据中信证券数据，中国恒大、佳兆业、富力集团、华夏幸福等房企2022年将有大规模债券到期需要偿付，尤其是恒大，明后年分别有493.7亿元、1141.2亿元债券到期。

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