深圳商业发展报告：年轻与创新，自带城市烙印

​谈及深圳，我们会想到什么？是41年的城市发展历程？是腾讯、华为、比亚迪、迈瑞医疗等互联网、高科技企业？还是欢乐谷、万象城、大疆、奈雪的茶等走向全国的商业品牌？

对标全球知名城市，深圳商业的发展历程很短，40余载创新突破，诞生了一大批覆盖生活方方面面的全国头部消费品牌。这些品牌，究竟如何影响国内商业生态圈的？在商业消费产业孵化扶持之外，深圳城市商业还呈现着怎样的面貌？有哪些鲜明商业烙印？

为回答这些问题，由深圳市连锁经营协会、深圳市零售商业行业协会联合赢商大数据发布这份调研报告，以数据为基石，我们试着从时尚产业、原创品牌、商业形态、商圈等几大维度，全面展现深圳商业的强大力量。

◎头图：视觉中国

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时尚设计之都，深圳商业的AB面

一个城市的时尚度，一方面是城市自身的时尚产业基础，另一方面，则是对外开放包容程度。深圳作为中国改革开放先行示范区，能够迅速成长为比肩北上广的一线城市，城市强大的经济实力的基础上，其商业面貌呈现亦非常具有“特区特色”。

// A面：本土品牌强势，时尚消费产业突出

深圳作为全国知名的时尚设计之都，亦是全球的时尚产业探索城市之一，时尚产业主要涵盖服装、家具、黄金珠宝、钟表、鞋包/皮革、内衣、眼镜、家纺等行业，在全国拥有较大产业集群竞争优势。

◎制图：罗嘉欣

• ◆ 作为国内女装品牌主要诞生地之一，深圳拥有超过2500家时装企业，95%以上为自有品牌。在中国大中城市一线商场的女装品牌中，超过60%是深圳品牌。拥有歌力思集团、影儿时尚集团、赢家时尚集团、玛丝菲尔时尚集团、马天奴时尚集团、粉蓝集团、欧柏兰奴、曼娅奴、艺之卉、季候风等众多全国知名女装品牌，素有“中国女装看深圳”的说法。

• ◆ 作为中国珠宝首饰制造交易中心，深圳罗湖拥有40家知名珠宝企业，其中29个“中国驰名商标”占全国珠宝企业的30%，约占国内黄金珠宝批发市场份额的50%，拥有“中国珠宝看深圳、深圳珠宝看水贝”的美誉。

• ◆ 作为世界著名的中高端眼镜生产基地，当今全球70%的中高端眼镜都出自深圳，诞生了诸如零度眼镜集团、博士眼镜集团、木九十、LOHO集团等全国知名眼镜品牌。

• ◆ 作为全球最重要的钟表产区之一。深圳现有钟表企业1500多家，占全国钟表产值、出口的53%，是官方认可的“中国钟表之都”。中国钟表10强有7个来自深圳，其中飞亚达是中国境内唯一一家上市钟表企业，其他知名品牌还包括天王表、雷诺、星皇、宝时捷、依波、玺佳、格雅等。

• 深圳内衣占据国内内衣高端市场60%的市场份额，年产值近500亿元，拥有维珍妮、安莉芳、曼妮芬、黛丽斯、都市丽人等全国销售排名前列的内衣品牌。

而这些数据的背后，是深圳对于商业和消费的大力扶持。深圳连续多年提出建设国际消费中心城市的目标， 并推出核心商圈提升计划、首店之城打造计划、瞪羚品牌支持计划、创办深圳购物季等活动品牌，有力提升了城市商业的辐射力和影响力。自身的时尚品牌产业集群具有强大的竞争力，带来的直接市场影响，则是部分商业消费品牌在一定程度上的“自给自足”。

据赢商大数据统计，深圳70个主流商场中，深圳本土品牌门店数量占比达到27.67%，在不同档次的商场中，品牌占有率也不近相同，如：

——深圳中高端商场门店达到了31.47%，高端项目门店数占比在25.77%，而大众项目门店占有率在21.69%。

这也反映了另一个事实，诞生于深圳的品牌，其在市场价格定位上，大部分以“中高端”消费为主力目标客群。

◎制图：罗嘉欣

虽然本土品牌市场竞争力很强，但伴随着深圳城市不断包容与开放，国际国内知名品牌在深圳商场的覆盖率也在逐年攀升。

// B面：4年吸纳800+外来品牌，“首店经济”日益凸显

众所周知，“首店经济”已经成为了衡量一个城市对外商业吸引力，城市商业活跃度和时尚度的一个标准。

为了进一步提升城市“营商环境”，增强对国际国内知名优质品牌的吸引力，2020年6月深圳印发了《深圳市关于进一步激发消费活力促进消费增长的若干措施》，其中明确提出“加快发展首店经济”的任务，对国际知名品牌在深圳开设全球性、全国性和区域性品牌首店、旗舰店分别给予100万、60万、30万元奖励。

“首店”政策出台后市场效果显著。以今年前三季度为例，深圳引进了228家“首店”，其中中国首店49家，华南首店63家，深圳首店116家。首店数量相较过去两年大幅提升。

◎制图：罗嘉欣

• ◆ 如日本知名设计师三本耀司同名品牌Yohji yamamoto、知名华裔设计师品牌alexanderwang、国际著名奢侈品牌TOM FORD、比利时皇家御用品牌DELVAUX、法国时装设计师品牌BALMAIN、日本三大买手店之一STUDIOUS、瑞士ON昂跑等众多国际品牌亮相深圳。

事实上，在过去的几年间，伴随着大量优质购物中心入市和存量商业调改焕新升级，一大波国内国际知名品牌争相进入深圳市场。

据赢商大数据统计，从2018年到2021年第三季度，深圳四年间迎来了800多个“首店”品牌，其中，国际品牌首店占比将近四成。

◎制图：罗嘉欣

• ◆ 具体来看，深圳“首店”业态表现方面，餐饮业态几乎撑起了半边天，主要以国内品牌为主；零售领域更加细分，服饰、精品、美妆、配饰等共计262个国内外时尚品牌在过去4年进入深圳市场，不少国际精品、奢侈品牌开出深圳首店；新能源汽车、豪车等零售体验概念店亦逐渐成为深圳商场标配。

通过调研深圳70家主流商场的进驻品牌，我们发现，国际品牌在商场的占有率逐年上升，目前已达到了20.15%。伴随着越来越多的国际品牌进入深圳，加速推动了深圳与国际时尚潮流接轨，提升了整个城市的商业时尚度。

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孵化之都，深圳品牌的“全国野心”

如前文提到的，深圳强大的时尚消费产业，如女装、珠宝、眼镜等在全国拥有极大地影响力。事实上，作为全国“民营经济”最负盛名的城市，亦是全球闻名的创新创业之都。深圳在41年的发展历程中，不仅拥有众多优秀的连锁品牌，亦有众多走向全国的优秀商业运营公司，成为了全国知名的品牌“孵化之都”。

//超“能打”的深圳品牌，展现强大市场竞争力

短短41年间，深圳借助改革开放优势，迅速跻身一线商业城市，诞生了丰富多彩的商业连锁品牌。据赢商大数据统计，深圳注册或者总部位于深圳的原创品牌数量达到2652个，品牌数量仅次于上海、北京、广州，且开店超过3家的连锁品牌数量，更是超越广州位列华南第一。

据赢商大数据统计，在北京、上海、广州、重庆、天津五大全国第一批被列入国际消费中心城市的375家主流商场中，共计有492个深圳连锁品牌开出了4317家连锁门店，相当于平均每个商场有11家来自深圳的品牌门店。

由此也进一步验证了，深圳品牌在全国商场的市场竞争力非常强，几乎在各个消费行业都有来自深圳的行业佼佼者。

◎制图：罗嘉欣

相较于其他城市品牌，深圳品牌更具创新与竞争意识，且对外扩张意愿更明显。

因为深圳人来自五湖四海，其消费习惯与消费差异性没有太强的深圳本土标签，曾有分析人士表示，品牌能在深圳立足，说明已经迎合了全国大部分国人的消费喜好。也因此，众多深圳品牌自诞生就有着“走出深圳走向全国”的梦想，想做“全国生意”乃至“全球生意”。

• • 如茶饮方面，诞生了奈雪的茶、喜茶、gaga等走向全国的知名品牌，其中奈雪更成为第一家上市的茶饮企业，仅用5年时间布局全国74个城市开出578*家门店，更走出了国门进入新加坡市场。（*2021中期报数据）

• • 母婴方面，有天猫双十一母婴消费第一名的全棉时代，这个靠一朵“棉花”走向全国的品牌，重塑了国内母婴品牌口碑，迅速成长为中国本土的母婴头部品牌。

• • 在女鞋品类，诞生了“鞋王”百丽国际集团；

• • 在科技数码方面，华为零售店、VIVO、大疆无人机，亦有主打高端数码生活的-顺电、倍轻松等；

• • 亲子娱乐方面，拥有国内室内儿童游乐品牌代表-meland；

• • 在生活服务方面，既有天虹、人人乐、华润万家等老牌商超零售，也有百果园、八马茶业、正章干洗等细分领域的优质连锁品牌。

• • 在文创方面，也诞生了复合型书店品牌-覔书店，已覆盖深圳、东莞、珠海等城市，近期更是走出广东开出长沙首店。可以预见，未来一定是面向全国连锁扩张。

这样的商业生态，不仅影响深圳本地市场，更不断辐射全国主流城市主流商圈，成为支撑国内商业消费的一股重要力量。

// 深圳代表性MALL品牌正拓展全国

相比国内其他主流一二线城市，以港资或者国企开发商为代表，我们会惊喜的发现，深圳的商业零售市场发展是极具个性化的，拥有一批优秀的本土企业，且本土企业项目占据着城市商业主流。

◎制图：罗嘉欣

当我们提到深圳的商场代表时，会想到华润万象系、华侨城欢乐系（欢乐海岸、欢乐港湾）、天虹系等国企央企背景项目，同时也会谈及益田系（假日广场、假日世界、假日天地）、星河系（COCOPark、COCOCity）、壹方系（壹方城、壹方天地）、京基系（KKMALL、KKONE）、卓悦系（卓悦中心、卓悦汇、卓悦intown）、万科系（万科广场、万科里）、海岸城、大仟里、海雅缤纷城、印力中心、茂业系等民营代表。

跟深圳这座城市风格一样，“务实”，是深圳商场的另一面。其背后，反映的是深圳商场对精细化运营能力的“执着追求”，其细腻程度放眼全国不遑多让。

从与品牌共创商业生态，到构建线上线下数字化生态；从停车场、洗手间、母婴室、休息区等公共空间运营，到香氛、背景音乐、指示牌、便民措施等细节服务，各大商场都不约而同的在消费体验上下足功夫。

国内商业地产进入存量时代，在营销噱头、大场景之外，考验的是各个商场的日常“精细化运营”功力。而这，正是深圳商场具有不俗竞争力的核心所在。

据2020年数据显示，深圳万象城、益田假日广场、万象天地、前海壹方城、海岸城、海雅缤纷城等年销售额均超过35亿元，成为国内“吸金力”MAX的标杆性购物中心之一。其中前海壹方城更以年客流量超过4200万人次登上客流榜首，位列全国前列。

从百货到购物中心，从街区商业到都市文旅娱综合体，“深圳没有活不下去的商场，即使在竞争非常激烈的区域”。这些商管公司最早学习港企，后来学习日本、东南亚优秀商业，不断取长补短形成自身强大的综合操盘能力与精细化运营功力。

近年来，深圳商管企业加速向全国拓展，头部如华润万象生活、印力集团,民营代表如星盛商业，成为港股第一个纯商业管理的上市公司，益田、壹方、海岸城、佳兆业等均已走出深圳布局全国数十城。这些优秀企业自带敢闯敢拼、务实创新、包容开放的“特区精神”，成为推进国内商业发展的重磅力量。

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创新之都，文商旅科技生活全面开花

有人说，从一个城市的底色，可以看到这个城市的未来。深圳的底色则是“从无到有”的开拓创新精神。

作为中国改革开放的前沿阵地，这里是中国主题乐园的诞生地。作为中国主题乐园鼻祖，华侨城开创了以世界之窗、欢乐谷、锦绣中华等一系列的主题乐园，成为深圳最早的品牌代表。紧随其后的，深圳华强方特集团打造的方特欢乐世界、方特水上乐园也全国复制，成为中国主题乐园的又一道原创旗帜。

近年来商业圈大流行，备受年轻消费者喜好的都市微旅游目的地，第一个亦是在深圳，华侨城欢乐海岸是国内首个打出文商旅融合概念的都市文娱综合体。

作为全国“最年轻”的城市，年轻的深圳也在持续推动着全国商业生态发生翻天腹地的变化。

这里是Z世代们最爱的奶盖茶、水果茶的发源地之一。奈雪的茶、喜茶、gaga鲜语、野萃山、芭依珊等一大波知名茶饮品牌，从这里走向全国。“爱宠”的年轻人，在深圳感受到了星巴克、喜茶全球第一家宠物友好型门店，也在此体验新零售中式茶馆-Tea stone、国潮先锋品牌ROARINGWILD等创新品牌诞生与发展。

这里亦是科技与商业融合最新探索的城市之一，是全国零售创新的试验田。作为中国科技创新之都，深圳的电子消费领跑全国，华强北曾是亚洲规模最大的电子产品集散地。依托腾讯、华为、大疆等互联网、高新技术企业，王者荣耀、英雄联盟等电子竞技、科技商业场景运用等层出不穷。

深圳商业的参与者们，不断探索新时代智慧零售、智慧商业可能。如天虹是国内传统零售探索门店数字化转型最具代表性的企业；万达在深圳开出的首个第四代万达广场，以全场吸睛的沉浸式科技体验持续刷爆朋友圈。

时尚品牌亦纷纷在深圳探索科技体验，如歌力思开出了其品牌首家数字化门店；玛丝菲尔去年携手万象天地打造了一场现实与虚拟结合、具有未来科技感的时尚大秀；国际品牌如优衣库推出了“数字体验馆”全球最新概念店，alexanderwang开出最新数字化体验门店、奢侈品牌Burberry更是开出了全球首家社交零售概念店。

从微信生态到支付宝生态，从城市智慧服务到商业数字化。从各大购物中心普及率越来越高的电子设备、极富想象力的黑科技互动场景体验，到各个品牌率先推出的“数字化”门店、黑科技体验店等。科技融入到这个城市生活的点点滴滴，成为深圳城市商业的另一大鲜明特征。

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未来之城，多中心的城市商业格局

雄厚的商业消费产业基础，极富活力的商业创新面貌，本土企业实力强劲，这是深圳这座城市的商业基本面。

据悉，在过去3个月的鹏城购物季，深圳全市累计实现销售额1060余亿元，同比增长近26%，前三个季度社消零售总额6959亿元，同比增长15.1%，位居全国副省级城市第二位，增速位居全国前列。深圳商业的潜在势能正在进一步释放。

然而这还远远不够，未来的深圳还有更多可能。

从城市基本面来看，作为一个常住人口达1700万+的特大级城市，深圳城区面积仅为1997.47平方公里，是全国人口密度最高的城市，每平方公里人口密度达8791人，是上海的2.25倍、广州的3.5倍、北京的6.7倍。

◎制图：罗嘉欣

而深圳城市“多中心”的发展格局，也意味城区没有“绝对的商业洼地”。有人就有商业机会，这意味深圳可容纳的商业消费空间更大。

目前，整个深圳城区市级和区级商圈总计达到40个，呈现多点状分布。全市拥有7个市级商圈（东门商圈、蔡屋围商圈、华强北商圈、福田CBD商圈、后海商圈、宝安中心商圈、龙华国际商圈），这七大商圈占据整个城区商业体量的五分之一。值得一提的是，蔡屋围和后海，是目前唯二的两个拥有重奢商场的商圈。

◎设计：洪秋亮

极度分散却又相对聚集的商业面貌，是深圳商业的现状，也将是未来商业的一大鲜明特征。

因为人口的高密度，轨道交通的逐渐完善，每个新进来的大型商业体，都可能自造“商圈效应”，诸多龙岗万达广场之于平湖、壹方天地之于龙华等。未来深圳的城市商业格局，充满想象空间。

从政策维度上来看，作为中国社会主义先行示范区，国家重点推进的粤港澳大湾区战略核心城市，深圳城市未来发展前景不可估量。

• •到2025年，建成现代化国际化创新型城市，基本实现社会主义现代化。

• •到2030年，建成引领可持续发展的全球创新城市。

• •本世纪中叶，成为最能代表中国参与全球竞争合作的“全球标杆城市”。

深圳商业站在城市发展的新起点之上，必将以打造国际消费中心城市的目标全速前进。也因此，无论是这座城市里的原有深业，还是新进入的商业企业也需要有更大的魄力、更具前瞻性、全球化的商业视眼，打造一批代言未来深圳10年、20年……等经受住时光考验的商业作品。

据赢商大数据统计，2022-2025年间，如粤海天河城、京基水贝项目、罗湖益田假日广场、笋岗万象汇、华润湖贝中心、龙岗世茂SCCmall、仁恒梦中心、蛇口K11、宝安大悦城、万丰海岸城、松岗满京华项目等众多大型商业体将入市。伴随着众多大体量重磅商业入市，未来深圳亦将迎来一大波创新商业元素亮相，而首店、创新概念店等亦将纷至沓来。

未来的深圳，正似旭日东升，无限美好。作为城市居民美好生活的重要组成部分，城市商业前景亦充满期待。

参考资料：

1、《传统优势产业焕新升级④｜深圳钟表一直在跟“时间”做朋友》 深圳商报 记者 苑伟斌

2、深圳发布《时尚产业数字化智能化转型升级研究报告》中国质量报 记者 傅江平

3、《抗疫创新两不误，深圳内衣行业如何突破求生？》深圳卫视