寻援青特集团 金茂24.28亿元剥离青岛中欧国际城一项目

作者/李标

金茂开发了7年的中欧国际城，迎来了一位新朋友。

11月16日，中国金茂发布公告称，出售青岛中欧国际城项目公司（青岛方嘉置业有限公司）的90%股权予青特集团，作价24.28亿元，双方就项目的开发展开合作。

具体而言，金茂全资附属公司天津东辉与青岛青悦汇签订产权交易合同，项目公司将由青岛青悦汇及金茂分别持有90%及10%的股权，项目公司将不再是金茂的附属公司，且其账目将不再由金茂并表。

资料显示，青岛青悦汇为青特置业的全资附属公司，青特置业由青特集团有限公司持有约99.6%的股权。青特集团的前身是“城阳人民公社修配制造厂”，其主要为专用车及零部件生产和出口基地，跨界房地产开发。

金茂在8月30日便在北京产权交易所披露，天津东辉拟转让项目公司的90%股权。出售事项的代价24.28亿元是透过北交所举办的公开挂牌程序确定，项目公司截至2021年6月30日的净资产评估值23.31亿元。

就观点地产新媒体了解，金茂从2015年便开始筹备打造中欧国际城，是其继青岛金茂湾后在当地的又一个超级大盘。项目位于青岛胶州湾北岸高新技术开发区，项目总占地约2500亩，规划总建面400万平方米，涵盖住宅、购物中心、酒店、产业办公及文旅等多种业态。

其中，中欧国际城规划的购物中心青岛金茂览秀城预计将于2022年底亮相，青岛金茂览秀城建筑面积约19万平方米，目前已经开始外立面安装阶段。

这并非是金茂近期在中欧国际城出售的唯一相关项目。今年4月份，金茂就接连挂牌了青岛茂坚置业有限公司（青岛高新区河东路以南、宝源路以东、规划东25号线以北、规划三路以西地块）以及青岛方旭置业（青岛高新区规划三路以东、规划东25号线以南、华东路以西、泰鸿路以北地块）。

据观点地产新媒体了解，此次中国金茂出售的项目公司资产为青岛中欧国际城内的3宗地块，分别为地块B4、地块B6及地块D11，项目公司在2019年10月通过公开拍卖获得上述几宗地块，合计斥资17.28亿元。

据悉，B4地块耗资2.86亿元，占地面积为29,329.5平方米，规划建筑面积为73,323平方米； B6地块耗资6.02亿元，占地面积为77,206.9平方米，规划建筑面积为154,413平方米；D11地块斥资8.4亿元，占地面积为73,705.3平方米，规划建筑面积为221,115平方米。

目前，B4地块已动工开发，被命名为中欧国际城览秀Ⅱ期，该项目将由金茂负责继续开发操盘，并独立承担风险及享有收益。B6地块及D11地块尚处于前期规划设计阶段，金茂与青特置业会针对B6/D11地块的开发展开合作，将按照项目公司90%：10%的股权比例分担风险及享有收益。

根据此前披露的规划来看，金茂与青特置业的合作项目被命名为中欧国际城|滨江悦，B6地块计划建设23栋10-18层的小高层住宅，D11地块计划打造21栋17-33层的高层住宅。

根据卓易数据统计，青岛高新区新建住宅的去化周期只有6个月，中欧国际城属高新区的第一大盘，到目前网签套数超过1万3千多套。

除了常规的出售协议外，金茂此次引入青特置业更是为了引援资金。

根据合作协议，青特置业同意完成出售的15天后，向金茂的指定实体提供一项无息借款，为期一年，金额为1.53亿元，该金额由获取B6地块及D11地块而已向项目公司投入资金（主要包括地块B6及地块D11的土地出让金、契税及印花税）的10%厘定。

同时，倘若B6地块及D11地块（中欧国际城|滨江悦）后续因开发需求须由项目公司的股东按其所持项目公司的股权比例提供资金，则公司须提供的资金应由青特置业代为提供。

青特置业并非传统意义上的房地产公司，其从稳定的专用车和汽配行业有稳定的现金流和收入，所以并没有房企们的资金烦恼。

换言之，金茂在保下了B4地块的独立自主开发和获益权外，通过该次出售回笼了24.28亿元资金，还为公司获取了一笔1.53亿元的无息贷款，以及中欧国际城|滨江悦的10%收益且无需为项目开发投入后续资金。

此外，金茂已经给自己留好了一条后路。

根据合作协议，在标的地块上所建设的商品房的签约销售面积合计达到该等项目可销售面积的85%或以上时；或合作协议签订之日后的第二个周年日，若地块B4上所建设的商品房的签约销售面积已达到该项目可销售面积的85%或以上（即使地块B6及地块D11上所建设的商品房的签约销售面积合计仍未达到其可销售面积的85%或以上），则金茂可出售其所持项目公司的股权。

金茂表示，出售事项将有助集团充分利用市场资源，优化项目投资回报，加快实现归母净利润，分散项目风险。通过出售事项的（除税前）收益约为人民币4.59亿元，拟将该等所得款项用未来可能的合适投资或作一般营运资金。