孙嘉接任万科海外主席 如何避免边缘化？

港股上市公司万科海外投资控股有限公司（01036.HK）公告一则人事变动，自2021年11月23日起，张旭已辞任万科海外公司主席兼执行董事，并不再担任公司的提名委员会成员，以便投放更多时间处理其他业务。

按公告信息，张旭辞任后，孙嘉获委任为万科海外主席、执行董事及提名委员会成员。于公告日期，孙嘉已与万科海外订立委任函，为期三年。

获万科海外委任后，孙嘉是否继续担任万科南方区首？36氪未来地产尝试联系孙嘉本人进行确认，但截至发稿电话未获接听。万科集团也未公告说明。接近万科人士表示：孙嘉是兼任，不是调岗，他仍然继续担任南方区域区首。

孙嘉曾先后担任上海万科总经理、万科集团副总裁及首席财务官，一度成为总裁接班人选之一。但在祝九胜接替郁亮担任万科总裁后，2019年5月孙嘉被“下放”至南方区域担任首席执行官，任职仅两年半后，又转任更边缘的万科海外。

从规模上看，万科海外的资产、营收、盈利能力都无法同万科集团相比。2021年上半年，万科海外实现净利润2.69亿港元，同比增长390%，主要基于资产管理服务产生的更多回报。

万科海外的营收并非住宅开发，而是资产管理。该公司拥有万科在香港、纽约、伦敦投资的多宗物业，但随着近年来内房企业海外投资受限，万科海外也聚焦香港市场。

被定义为海外地产投资平台的万科海外，实则处境尴尬。一是近年来万科境外投资少有更广阔的国际化探索；二是就香港市场而言，万科海外其实是万科香港的“后勤保障部门”。实际操盘过程中，由万科香港投资拿地，万科海外提供项目开发、销售、资产管理等服务。

短期看，曾在万科上海及南方区域大权在握的孙嘉，将不得不成为万科香港的“服务生”。最近三年，万科香港在住宅开发业务上加速布局，特别是通过“旧楼并购强拍”参与香港旧城改造。

香港旧改市场有望扩容。一方面，根据香港官方统计，截至2020年底，楼龄超过50年的楼宇在过去10年由3900幢增至8600幢，楼宇老化远快过楼宇更新的速度；另一方面，旧改政策支持力度也在加大，港府有意放宽楼龄超过50年的旧楼“强拍”门槛，由现在须集齐八成业权降至七成半甚至七成，减少“钉子户”导致的旧楼难拆现象。

经过前期并购及投资积累，万科香港近三年内陆续推出香港西环15 Western Street、长沙湾the Campton、何文田VAU RESIDENCE等住宅项目，累计预售超过1400套。

然而，旧改项目也非“稳赚”。一是从收购个体业主物权，到申请强拍，再到规划调整、旧楼拆除、物业重建，最终预售回款，面临诸多不确定性因素，回报周期远不及内地的“高周转”水平。比如万科对深水涉海坛街一系列老旧物业的收购，从2018年就已经开始，至今仍在分批申请强拍。

二是旧改项目周边商业及公共服务配套设施相对落后，周边人口也“鱼龙混杂”，影响后续楼盘卖出溢价空间。例如万科长沙湾the Campton项目，实则更靠近老旧楼宇集中的深水涉，周边有较多非洲及东南亚雇员等流动人群。在香港楼市一房难求背景下，该项目平价入市，仍有尾盘拖到现房阶段才出清，背后的居住体验因素不容忽视。

除了服务万科香港，万科海外也在自主试水住宅开发业务。11月23日，万科海外宣布以8.53亿港元收购香港深水埗一宗物业，计划开发为住宅项目，但预计到2024年才能开始产生收入。可见，旧改往往难以提速出业绩，而孙嘉与公司的签约任期只有三年，留给他重塑万科海外的时间并不多。

对于香港旧改项目，中原集团主席兼总裁施永青表示，制约开发商利润空间的一大因素是容积率，老旧楼宇的地积比率大多已用尽，重建也没办法建出更多的面积。另外，强制拍卖由测量师估价，小业主若不认同，还有上诉权利，这也可能拖延旧改进程。