金融街两笔并购“悬案”

作者/徐酒眠

5个月前表露的三笔收购意向，一笔已落地，另外两笔还悬着。

11月29日，金融街物业（01502.HK）公告称，其与控股股东金融街（000402.SZ）订立股权转让协议，收购集团旗下北京永泰恒卫生服务有限公司（简称“永泰恒”）100%股权，代价为345.18万元。

这笔关联收购在5个月前就已做了预告。今年6月23日，金融街物业曾公告，原本由北京市西城区卫生服务事业管理处管辖的永泰恒，拟整体移交至金融街集团，而金融街集团大力支持其业务发展，有意将这部分资产挪给金融街物业。

同一天，金融街物业同时还发布了两封收购意向书，包括以约1.3亿元的价格收购株洲宏达物业管理有限责任公司（简称“宏达物业”）65%股权，以及正在磋商一个来自香港物业标的公司。

囤了一年的钱，金融街物业不出手则已，一出手就圈定三笔收购。

不过时至今日，宏达物业的实控人、控股股东、法人代表尚未见金融街物业的影子，相关工商变更也未有铺垫；而当时磋商中的香港物业标的，也没有新的进展披露。

母子间的资产买卖

预告了五个月的收购，赶在今年最后一个月落定。不过，在资本市场并没有激起太大水花。收购公告发出次日，金融街物业股价微涨0.52%，此后很快回落。截至12月2日收盘报3.72港元/股，连续两日跌幅3.38%。

12月3日，金融街物业以4.2港元/股开盘，以3.87港元/股收盘，相比前一个交易日上涨4.03%。

不过，标的来自控股股东，这笔交易低于行业收购的一般溢价。

母子之间的资产买卖，这笔并购的溢价也不高。财务数据显示，截至2021年8月31日，永泰恒未经审核的总资产值为1869.85万元，净资产值为322.46万元。

截至2020年，永泰恒税后净利润为18.89万元。以345.18万元的收购价计算，此笔交易的收购PE约为5.47倍，远低于行业10-15倍的一般收购PE。

资料显示，永泰恒成立于1995年8月10日，原为北京市西城区卫生健康委员会所属企业，后经北京市西城区政府批准，于今年8月11日无偿划转至金融街集团旗下，成为金融街集团的全资子企业。

拿到手之后，金融街集团便对永泰恒进行了一系列工商变更。其中包括对永泰恒进行改制，由“全民所有制”企业变更为“有限责任公司”，注册资本也由50万元增至296.3万元，同时新增刘洪武担任监事一职。

永泰恒长期为北京市西城区卫生医疗机构提供后期服务与保障工作，在医院、卫生服务中心、社区卫生服务站等各级卫生医疗类机构方面拥有成熟的管理经验。金融街物业表示，本次收购将扩大其医院物业管理板块业务规模。

数据显示，截至2020年底，永泰恒共承接物业服务项目11个、社区卫生服务中心15个、职工食堂项目12个。

毛利率在均值以下

不过，根据披露的财务数据，永泰恒近两年的盈利能力有所下滑。

2019年、2020年，永泰恒未经审核的营收分别为4515.34万元、4750.51万元，对应毛利润分别为23.88万元、21.85万元，对应净利润分别为22.69万元、18.89万元。以此计算，近两年的毛利率分别为0.53%、0.46%，对应净利率分别为0.50%、0.40%。

纳入永泰恒，公告表示其财报资料也将会并表，而这在短期内或许会进一步拉低金融街物业的整体毛利率水平。

今年上半年，金融街物业收入约为6.04亿元，同比增加约18.81%，增速在港股上市物企中排名倒数第4位；毛利率由去年同期的20.67%上升至约22.24%，毛利率虽增，但仍处于均值以下，同期51家上市物企的平均毛利率约为30.63%。

金融街物业主要有四条业务线，包括物业管理服务、增值服务、租赁服务，以及餐饮服务。2021上半年，四条业务线的收入占比分别为为74.33%、21.76%、0.80%和3.11%。

不过，金融街物业更常以商务物业、非商务物业、餐饮服务进行分类，2021上半年，这三条业务线的毛利率分别为27.03%、15.50%、-3.96%。跨界餐饮服务的长期亏损，拖累了金融街物业的毛利率。

2021年上半年，金融街物业餐饮服务收入取得1879.7万元，较去年同期717万元增长162.16%，占总营收的3.11%，较去年同期增长1.7个百分点。

不过，餐饮服务营收增长的同时，其所用原材料及消耗品成本呈2倍速增长。今年上半年，该项成本花费1733.7万元，较去年同期增长268.8%。营收难以覆盖成本支出，上半年其餐饮服务亏损了约74.4万元。

金融街物业的经营一向保守。据悉，其未来三年的收入、利润增速规划分别为20%、25%。

此番收购的永泰恒带来的利润有限，而眼下2021年即将收官，不知金融街物业对此前预告过的两单收购是否还会再跟进。

手握超13亿现金

物管市场上收并购战火激昂，金融街物业预告的三笔收购，如今尚且只敲定了一单。不过，这并不是因为金融街物业差钱。

去年，金融街物业一共发行了两次股票，总共募资净额为6.48亿元，扣除的各项费用约为4530万元。而去年总融资成本达到了5361万元，同比增长约30倍。

截至今年上半年，金融街物业手握现金约13.48亿元，较去年底的13.79亿元微降0.31亿元，，其中部分资金来自上市时的募资金额。

上市时，金融街物业募资净额达到6.48亿元，而截至今年上半年，其只花去1314万元，还剩下约6.35亿元。本次收购永泰恒之后，这笔资金余额也还有超6.3亿。

金融街物业的财务情况可以说是十分健康。截止6月30日，金融街物业的资产负债率为41%，同时，其也并无有息负债。

现金充足，负债也不高，金融街物业在收购方面却保持保守的态度。有投资者透露，金融街物业认为，这几年有没有非常合适优质的标的公司不好说，就算有的话，规模很有可能和公司的规划不匹配。

事实上，在诸侯争霸的物业江湖，金融街物业的在管规模并无优势。

今年上半年，金融街物业在管建筑面积约2810万平方米，较去年同期增长646.9万平米。其中，非商业物业在管面积占比69.2%，而主打的商业物业业态的在管面积占比，却由去年同期的37.1%进一步下降至30.8%。