前11月销售仅达标51% 绿地香港两头收缩的战线

作者/冯嘉炜

回顾2020年，绿地香港累计合约销售额约545.35亿元，虽未达到年度目标550亿元，但也只差一步之遥。2021年，绿地香港将年度目标定在600亿元，但截至11月末，其合约销售为人民币308.49亿元，仅完成年度目标51.41%。

在绿地香港2018年中期业绩发布会上，首席运营官候光军表示2021年力争实现1000亿的突破。但此后两年，绿地香港均未完成当年销售目标。就目前的情况来看，绿地香港今年或将第三次“失约”，冲刺千亿更是遥远。同时，绿地香港的拿地策略也趋于保守。

就连官方公众号也少了与销售或拿地有关的“战报”，主要提及11月绿地香港集中交付近50万平方米，包括茂名、桐乡、汕头、佛山4个楼盘4118户业主；12月10-12日绿地香港玉林绿地城地块A亦进行了交付。

在某头部房企为“保交楼”立下军令状的时局下，收缩战线成为不少房企的选择。

销售失速

若与去年12月10日绿地香港首次披露1-11月合约销售311.39亿元对比，该公司今年前11月合约销售同比减少0.93%。

而去年12月31日，绿地香港宣布以72.6亿元从母公司绿地集团手中完成收购广州绿地房地产开发有限公司全部股权，交割后，绿地香港2020年首11个月合约销售更新为408.42亿元，若以更新后的数据计算，绿地香港今年前11月合约销售则同比减少24.47%。

广州绿地被收购时，总土储约712万平方米，其中354万平方米位于大湾区，项目数量上，35项物业项目中29项位于大湾区，而截至2020年6月30日，绿地香港在大湾区拥有物业项目2个，建筑面积约为158万平方米。

对比之下，似乎获得广州绿地资产包这一年来，绿地香港暂未释放出其中的价值。除了还没消化的广州绿地资产包，绿地香港今年尤其是进入下半年来的整体战线也呈现收缩迹象。

今年上半年，绿地香港合约销售约188.11亿元，未达到年度目标三分之一。参考去年上下半年完成销售比例约达1:3，加上今年上半年所获取多个高质量项目计划于下半年供货，外界曾预期绿地香港总体销售或会大幅改善。

而如今，市场观点倾向于认为，当前的时势下应该注重存量盘和加推盘，搁置销售难度大的新盘推售可省下不少开发资金，管好资金链比保规模更重要 。

10月18日，穆迪将绿地香港母公司绿地控股的企业家族评级(CFR)由Ba1下调至“Ba2”、绿地香港的企业家族评级(CFR)从Ba2下调至Ba3时，就指出由于资金条件紧张，购房者信心减弱，绿地控股的合同销售预计将在未来6-12个月下降。

拿地收缩

除销售市场外，作为战线另一端的土拍市场，绿地香港也逐渐收缩。

上半年绿地香港在8个城市共获取10幅土地，支付土地金额约110亿元，合计建筑面积约182万平方米，住宅占比88%。按土地投资金额看，土储分布在广东、江苏、浙江、云南、广西分别占比40%、29%、10%、10%及7%。截至上半年末公司总土储2600万平方米。

今年中报会上，绿地香港管理层多次强调“不唯目标论”。董事会主席兼行政总裁陈军表示，“下半年拿地一定是审慎再审慎，因为整体的调控思路到底是不是会进一步的深化。”

审慎的结果是，公开信息显示，绿地香港进入下半年来仅与佛山建投联手以8.9亿元底价在禅城拿下1宗地块。

而据观点地产新媒体了解，竞得该地块的合营公司于协议日期，由绿地香港全资子公司佛山绿佳和佛山建投各自拥有50%股权，完成出资后注册资本总额扩大至人民币2500万元，佛山绿佳及佛山城投所持股权调整为23%及77%。

从绿地香港近期的动向可以发现，在权益占比上的“让步”并未个例。

10月26日，绿地香港发布公告称，全资子公司广东绿地与广东盛高置地已成立合营企业广州广云房地产开发有限公司，广东绿地与广东盛高置地应占合营企业权益约为35%及65%，共同开发广州番禺区石基镇罗家村一宗地块。

11月29日，绿地香港与东方康桥、新合营伙伴及其他合营伙伴同意成立合营企业，共同开发无锡市滨湖区湖山路与常青路交叉口东北侧一宗宅地，股份登记将导致绿地香港于合营企业的权益由97%摊薄至77.6%。

对于权益占比，绿地香港副总裁陈增立已在中报会上作出预告：“随着公司整体经营把控和外部合作的加强，权益比会适当降低，只不过拿地权益比转化成报表上结转的权益比，应该还要滞后2-3年。”

绿地香港整体的土储权益比在6月底仍达到84%，但两三年后的市场环境总是难以预期的。正如该公司管理层2018年喊出的那句“争取于2021年实现销售额1000亿”口号，在投资者群体中已鲜有被提及。

与其对比两三年前远大的抱负，或计较两三年后收窄的权益，当下如何生存更值得仔细思量。