武汉三次集中土拍首日：33宗地收金409亿 瑞安165亿入局武昌

​作者/林海研

12月21日，武汉开启了第三轮集中供地。

参照前两批集中供地错时分批、次第成交的经验，本次供地对原定12月21日-24日4天揭牌的时序做了部分优化调整，其中33宗地块安排在12月21日出让，另外15宗在24日出让。

相比首轮集中供地“地王”与“零溢价”同在的火热市场氛围，第二轮集中供地中溢价回调、底价成交成为理性克制的房企拿地态度，武汉第三批集中供地的首日表现与其他城市的大致，底价成交同样是主旋律。

首日土拍

从整体结果来看，当日推出的33宗地块悉数成交，其中20宗为网上挂牌出让，13宗为现场出让，土地总面积约229.76公顷，规划建筑总面积约579.85万平方米，成交总金额约408.65亿元。

当天下午，所有出让结果敲定后，武汉市土地交易中心公告称：从成交情况来看，21日推出的33宗土地全部成交，反映出当前土地市场呈企稳回暖态势，企业对武汉市的未来发展充满信心。

据了解，本次供地从调控角度而言，坚守住宅用地出让最高价制度，控制住宅用地溢价率不突破15%的上限。继续执行竞买资格准入机制，严格落实购地资金来源审查、企业诚信档案管理等要求，整体为贯彻“稳地价、稳房价、稳预期”的调控原则。

而在整体供应原则上，对库存大、去化周期长的部分区域暂缓供地。此外，在竞买方式上也有意促进大中小各类房企公平参与拿地，地块出让采取在地价“熔断”后“竞一次性付款”、“竞自持租赁住房建筑面积”和“摇号”等方式确定最终竞得人。

不过从最终结果看，因缺少了外来房企的竞争，本次土拍成为了本土房企的主场。拿地的主角包括创维地产、联投&清能、庙山投资、武汉文投集团、卓尔、黄陂城建投资、葛洲坝集团、武汉经开投资、东西湖啤酒集团、青山国资等“国家队”。

地块几乎都为底价成交，只有位于青山区建设五路的一宗停车场地块竞价较激烈，经4家企业网上竞买60轮后，最终中核国宏智慧城市有限公司以552万元/亩的单价成交，总价1521万元，溢价率高达117%。

该宗地块位于青山区建设五路与红钢一街交叉口，土地面积1835.47平方米，用途为交通服务站，规划建筑面积3633平方米，综合容积率2.0，地块起价701万元，楼面起价1930元/平方米。

瑞安入局武昌

而本次土拍最为抢眼的无异于武船搬迁改造打包3宗地的出让，其被视为武昌“王炸地块”，承载了外界颇多关注和期待，最终由武汉城建&瑞安以底价165.27亿揽下。

根据出让文件，该3宗地块分别为武船厂区一期A包、B包地块及工天二期A地块，武船厂区2宗地块起价便合计近163亿元，楼面地价1宗为14971.11元/平方米，一宗为15623.41元/平方米。

此番地块由瑞安拿下其实是市场意料之中的结果。早于2020年6月12日，瑞安便与武昌区商务局签约“武昌湾”项目，与武船地块信息高度重合；根据公开资料推测，武昌湾或是瑞安在武汉打造的第三个新天地商业。

据悉，武船地块“前身”为P（2020）119号地块，原定于2020年出让，起拍总价146亿，出让面积将近472亩，但该地块最终撤销挂牌，并被预期于今年第三批集中供地中供应。

根据资料，武船为国内地最大的造船综合企业，始建于1934年，原名武昌机厂，在“一五”计划期间被列入国家156个重点建设项目，更名为武昌造船厂，并撑起了武昌重工业发展的半壁江山。

随着城市工业的发展，重工业企业的产业结构需要作出调整，武船也需改变选址。2020年3月，武昌造船厂片地块进行了规划调整，意味着武船的搬迁已大部分完成。目前，整个武船总部已全部搬迁完成，原本的武船地块地面建筑也基本拆除。

而调整规划后的武船用地以商住混合用地为主，规划用途为住宅、商业 、教育、公园绿地等；加上位于寸土寸金的二环内，周边教育、商圈等城市资源配套丰富，地块实为少有的优质地块。

此外，“以江为主”为武汉楼市价格的一张王牌，意味着地块出让或将有一线临江大盘诞生，入市预期极好。

据悉,该地块周边为2017年武汉轨道交通建设有限公司底价拿下的P(2017)175号地块，彼时地块楼面价14330.12元/平方米，成为当年武昌地王。对比而言，本次瑞安拿下的价格并不算贵。

显而易见的是，瑞安此次拿地是与政府合作下的结果。据了解，本次拿地主体为武汉城建瑞臻房地产开发有限公司，工商信息显示，其于2021年12月15日成立，注册资本1亿元，由武汉城建和瑞安分别持股50%。

因该大体量项目主要涉及商业建设，因此由瑞安拿下也颇符合市场预期。

根据武汉市土地整理储备中心意见，本次地块在商业发展方面，要求竞得者自持商业建筑面积不低于12万平方米，自竣工验收后10年内不得转让给关联方以外的其他企业，需引入获“福布斯全球二十大文化地标”称号的商业机构运营管理；引入具有游轮运营资质的企业；建设五星级酒店，引入国际知名酒店管理公司运营管理等。

据了解，瑞安于2005年便进入武汉，其至今仅开发了158万㎡武汉天地和120万㎡光谷创新天地两个项目，但武汉天地素有“武汉最贵的商业、最贵的住宅、最贵的写字楼”的头衔.目前武汉天地一期至四期二手房价约为6万元-7.5万元/平，踞武汉房价榜首。

不过值得注意的是，瑞安以“资产自持、不赚快钱”为经营理念，此前主要处理旧城改造和商业地产等重资产，但秉持港资风格惯有的慢开发，更注重资产运营和品牌管理，周转速度缓慢。

商业进行轻资产转型的瑞安，土地储备逐渐减少。截至2021年6月，瑞安房地产土储为860万平方米。本次拿地是为土储的一次有力补充，但或许在资金方面需要更多的支持。