今年土地不好卖：上海卖地2713亿居首，哈尔滨10个月成交4宗地

作者：刘新歌

从深圳开始，一线城市正式调整集中供地的节奏，由每年三次集中挂地转向“小步快跑、多批次供地”。

11月25日，深圳上架了第四批土地，挂牌的7宗地块成交6宗、流拍1宗，总成交额97.27亿元。北京、上海、广州也将紧随其后，计划于11月28日、12月9日、12月15日推出今年第四批土地，总起始价分别为122.9亿元、122.27亿元、244.6亿元。

调整土地出让节奏的不止一线城市。今年以来，部分自发跟进集中供地的城市已逐步恢复常态化供地；而为了降低拍地压力，多个集中供地试点城市也增加了集中供地批次。中指研究院预计，在销售市场未出现明显恢复前，未来土地市场或延续低迷态势，“两集中”土拍模式也将通过因城施策的方式迎来更多变化。

部分集中供地试点城市或“退出群聊”

2021年2月，为抑制地价、增加土地市场透明度，自然资源部以22个城市为试点，推出“两集中”供地模式，即集中公告、集中供应，并在全年分三批次出让。除北上广深四个一线城市外，南京、苏州、杭州、武汉、无锡等18个二线城市也为试点城市，徐州、西安、南昌、东莞等地也自发加入。

不过，今年10月28日，江西省住房和城乡建设厅在《关于住房城乡建设领域落实强省会战略支持南昌城市高质量发展的若干政策措施》中称，积极争取国家有关部委支持，力争将南昌从“集中供地”城市名单中调出。

在南昌之前，长沙也于9月底提出，“为适应土地招商工作的需要，不再按年度批次推介土地，更改为年度常态化持续更新推介。”

除了两大省会城市退出集中供地，多个试点城市则通过增加集中供地批次的方式调整供地节奏。目前，深圳、南京、徐州、苏州、无锡已完成第四批次供地，北上广及杭州、南通、青岛、东莞、武汉、福州、成都等10城已公布第四批供地计划。

此外，北京、南京、武汉、苏州、无锡、徐州已经进入第五批集中供地周期，武汉更透露全年集中供地将达到六个批次。

从土地供应规模看，多批次集中供地的城市开始“小步快跑”，供应规模均较其他批次明显减少。如北京第四批土地仅6宗，起始总价122.9亿元。而前三批供地时，北京分别上架了18宗、14宗、18宗土地，成交总额依次为480.2亿元、499.6亿元、500.3亿元。

中指研究院土地事业部负责人张凯称，今年的集中供地主要特点为“预申请+少量多次”，可以让企业提前进行土地研判、获取目标地块，多次供应也可以让企业根据自身资金状况灵活拿地，提高土地成交率。

IPG中国区首席经济学家柏文喜则认为，目前楼市萎缩比较严重且后市走势不明朗，导致房企既缺乏充分的投资能力，也对市场信心不足，集中供地对成交率、成交价格显然都十分不利。

国家统计局最新数据显示，今年1—10月份，全国房地产开发投资113945亿元，同比下降8.8%；其中，住宅投资86520亿元，下降8.3%。同期，住宅施工面积、新开工面积分别下降5.9%、38.5%。

“部分试点城市可能会退出集中供地模式、选择相机出让的方式，以争取更高的成交率及出让价格，努力增收土地出让金，分担预期下行叠加疫情影响下的地方财政压力。”柏文喜对时代财经称。

前10月仅6城宅地出让金过千亿

第四批土地出让完成后，深圳今年的集中供地收官，共成功出让34宗、131.1万平方米居住用地，土地收入约736.27亿元，较2021年的959.37亿元减少了23.25%。

推出第四批土地也是为了应对土地市场整体疲弱、房企拿地积极性下降的形势。因此，与前几批集中供地不同的是，深圳第四批土地暂停了自持和无偿移交公共住房或设施、竞配建等要求，还提高了普通商品住房的最高限价，提高了拿地房企的利润空间。

其他调整供地节奏的城市亦然如此。以南昌为例，第二轮集中供地开拍前3天，南昌市自然资源和规划局连发4宗终止出让公告，原本19宗待出让地块仅如期出让了9宗。在业内看来，终止地块出让是为了降低流拍率。到第三批集中供地时，南昌推出了22宗住宅用地流拍了12宗，流拍率高达55%。

这只是全国土地市场的一个缩影。据中指研究院数据，22城宅地供应计划合计12875公顷，但截至11月24日，仅有合肥、无锡、上海、厦门4个城市完成了今年的供地计划，整体全年计划完成率仅55%。

分区域来看，长三角地区整体完成率水平较高，7城平均水平达到89%，其中合肥完成率达到136%、排名第一，无锡5批次供地之后完成率将达到109%。北方城市整体难言乐观，天津完成率过半，北京完成率不足4成，长春、重庆仅完成了全年供地计划的16%。据中国房地产报报道，前10个月哈尔滨土地市场仅成交4宗商住土地，共计111.24万平方米，成交金额为7.78亿元。

各地土地收入也较去年有所下降。中指研究院监测数据显示，截至11月23日，年内全国40个重点城市卖地收入1.87万亿元，而去年1—11月份为2.73万亿元。今年1-10月，仅有上海、杭州、北京、南京、成都、广州6个城市住宅用地出让金过千亿，较去年同期减少3个。其中，上海前三次集中供地总卖地金额2713亿元，不仅在全国土地排行榜上位列top1，成交金额比2021年全年还高出13%。

未来一段时间，土地市场或面临更严峻的考验。去年下半年以来，底价成交成为市场主流，流拍率逐渐升高，陷于流动性危机的民营房企逐渐退出，土地市场成为央企、国企和地方城投平台的舞台。央国企和地方平台积极拿地，除了抄底补仓外，亦不乏托底接盘的意味。

但随着财政部《关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》的发出，土地市场或将失去强有力的托举。上述文件明确，严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入；规范地方事业单位债务管控，禁止新增各类隐性债务。

对于未来的土地市场形势，张凯认为，全国300城宅地市场跌入冰点，短期土地市场热度难有根本性恢复，结构分化将更加明显，2023年土地市场整体难现热度回升。