从沪漂到榕漂！金山万科里有多旺场，中庚就有多窘迫

每年年底，东南偏南福州城素来不乏热闹。

今年12月，福州南板块一阵喧嚣之后，轮到金山腹地。

上层公园，下层商业。福州首个城市乐活运动公园商业，12月24日小体量的金山万科里迎客，开业3天客流总数突破13万+人次，销售总额320万元+。

但在“说商道市”看来，紧挨着中庚城小区（图中石榴红色建筑群即为中庚城）的下沉式商业体金山万科里开业有多旺场，中庚集团就有多窘迫。

怎么说？

01

​“消失”了的中庚园

从中庚园到万科里

时间回溯至2006年9月。

当时金山地块土拍，正处于上升期的中庚集团，大笔一挥出手，2145元/平，刷新了金山地块的楼面地价新纪录。

这个金山腹地300亩的项目，被中庚集团2007年命名为：十年中庚，礼献一座城——中庚城，并被界定为“金山新地标”。

这是中庚集团开发项目中，单体面积最大的盘，又时值中庚集团十周年，意义非凡。

从项目的取名可见一斑，中庚城直接以开发商的名字来命名。据悉，这也是福州地产的首次。

在反复打磨推敲的细节之下，中庚城规划了28幢18~40层ART.DECO风格建筑群，一个63亩独立式无建筑主题中庚园，一个超120米无敌视野ART.DECO擎天建筑，一个18000㎡国际大卖场。

不过，18000㎡国际大卖场没有兑现。同样没有兑现的，还有公共绿地，63亩独立式无建筑主题公园中庚园。

根据福建中庚置业有限公司与福州市国土资源局签订的土地合同要求，中庚园地块为公共绿地，不予出让。中庚必须建设、管理城市公共绿地并承担费用，保证该城市公共绿地建设严格按规划局审定的执行。

孰料，这个从2008年中庚城开盘起，KFS就大张旗鼓宣传作为卖房一大卖点的中庚园，经历了钉子户、苗木、渣土处置等问题顺畅解决后，在漫长的岁月里，却依旧难产。

再后来的2016年11月，福州市国土资源局公开出让城区15幅国有建设用地使用权，宗地2016-25号中庚城配套公园地下停车场地块（即中庚园），由万科地产经261轮以1.61亿元竞得，也就是刚刚开张的金山万科里。

从中庚园到金山万科里，究竟发生了几多故事或者说事故？！

02

“漂”了个寂寞

沪漂5年，项目仅一

而今看来，2016年确是中庚集团的重要转折点。

这一年，福州大本营，“消失”了的中庚园，被万科竞得。

这一年，几多闽系房企魂牵梦绕的上海滩，迎来了又一个渴望跃升的人。

2016年5月，上实城开与中庚地产签订协议，以19.07亿元代价转让上海城开中心40%权益。而事实上，更早前的2013年6月与2016年1月，中庚分别以11.75亿元、16.68亿元收购城开中心25%、35%权益。

如此这般，中庚地产耗时三载耗资47.5亿元，通过收购城开中心踏入了寸土寸金的上海滩。

根据官方消息，该项目总投资达150亿元，将打造为集18万平方米超甲级写字楼，5万平方米国际五星级酒店和15万平方米的商业聚合体的高端综合体。

要知道，当时中庚地产总资产不过350亿元，一个项目资产占比高达逾四成，可见其押注上海滩的决心。

孰料，这是中庚逐梦上海滩的开始，可能也是结束。

其住宅主业在竞争极为激烈的上海一直没有进展，一块地都没拿到，连和百强房企同台竞技的机会都没有。

仅布局有一个非主业项目：即上述的城开中心，也就是如今的环球创意中心写字楼、中庚聚龙大酒店、POPC中庚漫游城商业。

在“说商道市”看来，“沪漂”5载，说中庚“漂”了个寂寞也不为过。

2020年7月起，中庚地产实业集团有限公司正式变更为中庚置业集团有限公司，简称沿用中庚集团。

痛定思痛，心生退意。

2021年初，中庚置业被曝裁员、停工、欠薪，陷入缺钱风波。

此外，中庚置业正以“支援福州区域”的名义对员工进行迁移遣散，上海总部名存实亡。

剧本按标准化续写。随后，中庚集团辟谣，称此为“小道消息”“虚假信息”，强调公司“多年来运营稳健，各项工作正常有序推进”。

但作为曾经位列房企百强榜单的闽系房企，中庚集团近年销售规模持续下滑，投资拿地动作减少，资金紧张和债务问题逐渐显现确是不争的事实。

克而瑞的数据显示，2018至2020年中庚集团销售金额出现下滑，分别为232.1亿元、203.7亿元、143.7亿元，销售规模在行业内的排名从第94位下滑至第146位。而同期，不在少数的闽系房企早已直奔“千亿俱乐部”。

此外，地产项目频繁踩雷、深陷借款纠纷的中庚集团，还面临着高额负债。根据2020年上半年中庚集团债券报告，截至2020年6月末，营收不过57.58亿的中庚集团，总负债竟高达477.03亿元，资产负债率高达74.35%。

来自业内的分析是，拿地不畅导致企业出现规模下滑、融资受阻，而这些因素又将加重拿地压力，是一个死循环。

打开中庚集团官网，“说商道市”注意到，2018年可谓中庚集团的高光时刻，斩获的一系列荣誉，譬如房企百强等，基本上只到2018、2019年，此后便戛然而止，“消失”，不复见。

甚至，中庚集团的发展历程，也只述及2017年。

03

你来我往

9亿元项目债务迷雾

中庚究竟是什么时候就已经开始“缺钱”了？

可能还要早于2019年，而不在少数的媒体解读是端倪始于2016年。

因为，为了释放资产的流动性，在中庚置业联手上实城开开发城开中心的同时，中庚置业就同步发行城开中心基金，与城开中心甲级写字楼捆绑销售。

那一年，福州大本营，“消失”了的中庚园，被万科竞得。许是又一佐证。

即便沪漂5年后回归大本营。但在福州，依旧漂着——

2021年12月24日，中国信达资产管理股份有限公司福建省分公司，通过《福建日报》发布一则资产处置公告，拟对中庚集团项目债权进行处置。

根据公告，截止2021年9月30日，涉及项目债权总额为9.33亿元。

信达资产称，该项目债权预计将于2022年采取包括但不限于债务重组、委托拍卖机构公开拍卖、在阿里拍卖平台公开竞价转让等方式进行处置。

不过，数日后的12月27日，福建中庚置业有限公司在《福州日报》随之还以一则公告，对信达资产公告中所涉的福建连龙投资股权作了详细阐述。

你来我往间，究竟发生了什么？

“说商道市”尝试梳理：信达资福建省分公司拟对中庚置业集团有限公司项目债权进行处置，项目债权总额为9.3亿元。其中，因涉及抵押担保、质押担保，福建连龙投资成了一大主角。

不过，中庚置业集团的全资子公司福建中庚置业跳出来说，福建连龙投资工商登记虽然显示中庚置业集团持股49%，但实则仅持股1%，48%实为代持。

你品，你细品。

台面上，台面下；看得见的地方，看不见的地方，皆是博弈。

不晓得，抓住中国房地产蕴含变革的小趋势，于1997年先行一步成立中庚集团，涉足房地产业，也曾以120亿元身家高居《2020胡润全球富豪榜》房地产新贵榜首的梁老板，福州琅岐人梁衍峰是否在为2016年押注上海滩的决定而后悔不已。

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