融创服务“砍价”失败 折戟收购第一服务AB面

作者/陈玲​

这笔一波三折的收购最终还是未能成功。

1月3日晚间，融创服务与第一服务控股均发布公告称，第一服务控股股东股份转让框架协议自动终止，融创服务终止收购第一服务控股约32.22%股权。

第一服务对收购终止表述寥寥，更多的细节藏匿在融创服务的公告中。根据融创服务的说法，因关联公司当代置业流动性问题，融创服务与第一服务控股股东卖方就交易对价等共同进行了协商。

然而，控股股东卖方于2021年12月31日突然推翻双方就交易对价及相关交易安排已达成的共识，最终导致正式协议无法于最后终止日完成签署。

融创服务的潜台词是，自身仍有资金实力且意愿收购第一服务，收购折戟的原因是第一服务控股股东“反悔”。

那么，是否是当代置业实控人找到了更好的买家？因为禁售协议，这一设定被很快推翻。根据收购协议中的禁售限制，自终止日期起1年内，未经要约人事先同意，所有控股股东卖方不得出售或转让其持有的股份。

究其根本，价格或许是双方合作破裂的决定因素。一位业内人士在接受观点新媒体采访时指出，原本融创服务就给了一个相对高的溢价，最近一段时间物业板块股价走势下行，因此要求对交易价格进行调整，调整后的价格可能不在控股股东预期之内。

交易告吹

从开始到结束，这笔收购历经整整三月。去年11月1日，融创服务对外宣布6.93亿元收购第一服务控股3.22亿股股份，占后者总股本32.22%。更早一些，10月市场消息传出，当代置业和融创集团针对第一服务股权开展谈判，交易对价为10亿元。

最终“官宣”的价格虽有所下调，但仍是较高溢价，每股股份的对价为2.15元（折合2.62港元），这一收购对价较第一服务停牌前最后交易日报价溢价约91%，较第一服务首次公开发行股份2.4港元溢价约9%。因此，消息发布之后，第一服务股价大涨57.66%。

但这笔交易的进行并不顺利。11月22日，融创服务与第一服务发布联合公告称，延长寄发要约收购事项综合文件时限；11月30日，收购事项最后终止日从2021年11月30日延长至2021年12月31日。

彼时便有市场分析，延长最后终止日并不意味着收购将失败，反而说明双方管理层有较强意愿继续履约，只是需要更多的时间满足相关收购条件。回头看，这几个月内，双方或许围绕“价格”进行着一场暗战。

收购最终还是失败了。砍价失败，从融创服务的口吻中似乎能读出些“不甘心”的意味，其于公告表示，2021年10月7日各方订立股份转让协议后，公司立即开展了对第一服务控股的尽调工作，并将收购事项及要约所需的全部资金22.67亿元存入与财务顾问共同监管的账户。

在此期间，第一服务控股的关联方当代置业随后发生流动性问题，对第一服务控股来自当代置业业务的可实现性与可持续性、及对当代置业应收款项的可收回性，均直接造成了重大不确定性。

基于上述情形，融创服务与控股股东卖方就交易对价根据实际情况变化进行的调减、及交易安排的相应调整等事项共同进行了协商，经协商调整后的正式协议控股股东卖方已书面表达无异议。

根据融创的表态，此次收购折戟主要是因为控股股东卖方临时“反悔”，在达成书面表达无异议的前提下，于 2021年12月31日突然推翻双方就交易对价及相关交易安排已达成的共 识，最终导致正式协议无法于最后终止日完成签署。

关联公司可能带来的业务拖累是融创服务要求调整对价的原因。确实，作为兄弟公司，当代置业一直以来是第一服务的重要业务来源。

但若从数据上来看，2021年中期第一服务的第三方实现大比例提升。从在管面积看，在第一服务2020年末1540.8万平方米在管面积中，985.6万平方米来自于当代置业集团，占比高达64%；第三方为432.2万平方米，占比约为28%。

截至2021年中期，第一服务合约面积近7300万平方米，在管面积逾5320万平方米，在管面积中1140.6万平方米来自于当代置业集团，占比21.4%，得益于收购了大连亚航及青岛洛航两间物业管理公司，第一服务第三方在管面积达到4048.7万平方米，占比提升至76.1%。

当代之难

第一服务仍在积极外拓，2021年12月，第一服务控股与汝行集团签署战略合作协议，将全面承接汝行集团开发项目。

对于融创服务来说，如若能够收购第一服务，最直观的便是能够进一步扩大市场份额，合约面积将会扩充到接近4亿平方米，在管面积将接近2.3亿平方米，并且能够借助第一服务绿色人居技术的优势，新增绿色人居服务板块。

但从资本市场看，市场似乎更倾向于融创服务放弃这笔收购。

1月4日，两家公司股价走势冷热两极，融创服务股价最高涨超12%，截至收盘涨5.75%报7.36港元每股；而第一服务复牌后开盘价暴跌43.85%报0.73港元/股，收盘价仅为0.75港元/股，加上12月31日跌近三成，第一服务在两个交易日内股价跌去七成，最新市值仅7.5亿港元。

有投资者指出，这次收购失败，融创服务能够回流22.67亿元现金，现在市场有很多好标的可以选择。

的确，相比起物业公司市盈率动辄50倍、100倍的热潮期，如今的市场多少有些凉意。以融创服务为例，其股价已由最高点近30港元/股跌至约7港元/股，行业龙头碧桂园服务也近腰斩，叠加房地产调控影响下的资金需求，算得上是好的物业资产收购期。

东方证券一份研报中指出，2021年主要物企的收并购事件，多数2020年静态PE、2021年动态PE（以业绩承诺的2021年净利润计算）区间在10-15倍之间，对价较低，侧面体现收并购市场的“买方市场”属性加强。

同时，也有不少公司“惜售”，作为目前较好变现的资产，自然也是价值较高且较为受到市场认可的资产。当代之前，恒大物业也曾终止与合生创展200亿收购。

但从目前境况看，当代置业的债务问题仍未得到解决。观点新媒体了解到，2021年10月开始，当代置业陆续通过洽谈物业出售、股东借款、美元债展期等方式自救，但进展并不太顺利。

10月23日，当代置业董事会主席张雷以及总裁张鹏给员工发了一封内部信称，对于这次债务问题，公司也采用了资产处置、股东借款、战投方引入等方式，在形势更加严峻的情况下，有几项工作没有达到预期的结果，导致此次风险出现。随后，当代置业一笔2.5亿美元优先票据正式违约。

公开资料显示，目前当代置业存续美元债有4只，债券余额合计10.96亿美元；而在2022年2月26日，当代置业还将面临一笔2亿美元的到期债务，票面利率11.8%。

当代置业偿债之路漫漫，销售回款是最重要的资金来源。2021年全年，当代置业合约销售额约360.5亿元，同比下降约14.6%。

在加快销售回款之外，能否引入战投或出售资产等方式筹集资金，对当代置业至关重要。但至目前，当代置业在资产重组和引入战投方面，均未取得实质性进展。