作者/林海研
借物业股"抵押"发债24亿港元后,雅居乐再处置非核心物业获取现金。
1月10日早间,雅居乐公告披露,其于2021年7月1日至12月31日止期间,已就14项非核心物业的出售订立若干物业认购书及/或物业买卖合同,售价合计约人民币28亿元。
该14项非核心物业包括酒店(含酒店用地)5宗、商场2宗、售楼部3宗、小区商业配套3宗、公寓1宗。
至于这些非核心资产的区域分布、项目质素、估值等具体信息,公告中则无更多披露。观点新媒体就此询问雅居乐,亦无法得到更详细的资料。
获取资金应该是雅居乐现阶段资产处置的直接目的。按照公告所言,上述物业出售的所得款项净额用作集团一般营运资金,而其中订金及/或销售款合计约人民币11.49亿元已在2021年收取,预计集团可于2022年收取现金回款约人民币16.51亿元。
出售资产是现金的直接流入,无疑对优化报表的作用最为明显。实际上自2020年下半年"三道红线"落地以来,叠加房企融资持续收紧等压力,资产出售的动作也更为频繁,这被视为是缓解融资压力、改善财务状况、盘活资产的有力途径。
而选择出售的资产类型除了地产项目之外,主要涉及的包括文旅、酒店等受疫情影响较大且较难盘活的资产项目;以及其余多元化项目,这些大部分被视为"非核心资产"。
对于雅居乐而言,变卖非核心资产变现并不少有,且多为商铺、商场等商业配套。
此前雅居乐于 2015年左右将重点工作放在"减债"上时,在资产处置上亦选择出售非核心资产,包括一些酒店的投资。按照彼时管理层的说法:"如果价格合适的话我们都会出售,最主要是希望资金可以灵活调配投放在比较好的资产里面,优化资产结构,将一些回报慢的资产变现,转投新的、有潜质的项目。"
2020年底,雅居乐亦曾叫卖大湾区四项"大宗资产",该公司《大宗资产投资手册》上写道:"目前,雅居乐在售4宗建面约600-8500平方米的大宗资产,涵盖购物中心、社区商铺及会所等复合型业务,满足多元业态灵活运营需求。"
这些准备出售的资产则包括惠州白鹭湖超市、广州从化集市中心、佛山南海御景豪庭社区商铺、佛山南海御景名门社区商铺。
不过相比其他同样处置资产的房企而言,雅居乐这些资产的体量要小得多。同样于2020年底,资金压力更大的恒大计划出售全国范围内1000平方米以上的写字楼、酒店、商业等物业,总数超过200个;富力推进出售的则包括海南富力海洋欢乐世界股份,以及较好的资产广州黄埔笔村旧改项目股权。
据了解,雅居乐的商铺、酒店、公寓等资产归属于多元化业务,雅居乐自2016年雅居乐更改公司名开始多元化发展后,其多元化业务仍处发展阶段,根据预期,2022年到2023年地产跟多元化业务要各占收入一半。
不过在资金掣肘下,雅居乐在近两年对于多元化业务的投资力度有所减缓,相比往年50-100亿的资金支持逐渐减少。
而在总体战略上,多元化业务在拆分独立之后又在两三年后再次并入集团,亦值得引起审视。2021年8月,雅居乐集团内部发布了一则《关于2021年地产集团组织架构调整的通知》,将原房管集团、城市更新集团、商业集团都将合并至地产集团。与此同时,地产集团本部将由原来的12个中心调整为4个中心、2个派驻组、4个产业公司。
于过往一直注重多元化布局的雅居乐而言,组织调整"缩减"多被解读为"为减少内耗"。类似关于内部资产管理的动作多被直接指向"资金需求"。
非核心资产之外,2020年底雅居乐亦援引平安向其7个位于海南、中山、清远、天津等地的地产项目注资超70亿元,平安作为财务投资者的身份介入,为雅居乐带来财务压力的纾解。
2021年下半年看,雅居乐应是更为渴求资金,尤其在市场整体下行的背景下。其中于10月份,有传闻称雅居乐旗下美元债"AGILE5.504/21/25"未兑付利息。在此背景下,雅居乐紧急召开投资人沟通会作出澄清,否认了未付息以及被收购、高管裁员等,并保证其有足够资金偿还到期债务。
随即近几个月,也多有雅居乐出售资产、楼盘降价销售的消息。其中包括位于广州老城区荔湾白鹅潭核心区的江景房雅居乐天际715,市场消息最高直接让利250万/套。
这另一方面雅居乐亦表现出融资的渴望。2021年11月初,穆迪将雅居乐的评级进行了下调,调到"负面",标普也把雅居乐的长期主体信用评级从"BB"下调至"BB-",展望 "负面"。 下调的背后反映市场对雅居乐也起了流动性担忧,标普则建议雅居乐可以利用丰富的资产基础来筹集资金。
其中于2021年11月,雅居乐便宣布借物业股雅生活股价"抵押"发行可转债募资24亿港元,这样的方式,被认为是目前市况下可以最大效益的融资,并且融资所得金额最终是回流到雅居乐层面。
2021年12月,雅居乐则转而以1.4亿美元投资威马汽车。常规而言,新能源汽车领域是不少房企近两年更为青睐的领域,入局大多是希望借此提高自身的造血能力,不过雅居乐的入局更像是财务投资,或许也为了后续的套现。
从债务兑付压力来看,根据企业预警通数据,雅居乐现存7笔境外债券。其中于2022年雅居乐到期的境外债券有3笔,2022年上半年面临着一笔5亿美元的票据到期。在下半年还有两笔美元债到期:2022年8月14日到期的两亿美元票据,票面利率为6.7%;2022年8月31日到期的4亿美元票据,票面利率为4.85%。这几笔债务合计11亿美元,折合成人民币约70亿元。
2021年7月1日至12月31日止期间,雅居乐就14项非核心物业(包括商场2宗等)的出售订立买卖合同,售价合计28亿元,拟用于集团一般营运资金。
12月31日,雅居乐集团控股有限公司发布公告称,由2021年12月31日起,陈忠其因需要更专注去处理他的个人事务已辞任雅居乐执行董事一职。
相比全盘卖掉或大股东直接减持物业股权,雅居乐集团把雅生活服务变成可换股标的,给是否卖股留了悬念,大幅弱化了对二级市场股价的影响。
1月11日,大连万达商管新增投资企业玉环万达商管,投资比例100%。股东变更前,玉环万达商管由万达地产持股100%。
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关键词:建业实业前社NEXXUS静安 2022年01月10日
1月9日,新华联就”公司股票连续两日交易异常波动“表示,公司、控股股东和实际控制人不存在关于公司的应披露而未披露的重大事项。