上市之路有几分确定？龙光物业转让多家公司股权予合裕实业

作者/邓鑫妮

继合资成立公司后，龙光物业与“熟人”合裕实业又做起了资产买卖。

日前，广东龙光集团物业管理有限公司（简称“龙光物业”）一连转让多家公司的股权给深圳市合裕实业有限公司（简称“合裕实业”），其中便包括两家物业公司，龙甄物业和龙尊物业。

按照注册资本的比例计算，合裕实业拿到龙甄物业与龙尊物业的过半股权，资金或将超过1.5亿元，而这也只是合作内容的一部分。

2020年9月，龙光物业表明过上市意愿，不过去年一年并未等来招股书。刚进入今年，龙光物业将两个物业公司主控权转出，是想甩资产包袱，还是想拉人一起做生意？

有意思的是，出资购买的合裕实业，此前并无物业管理方面的布局，并且其手上直接持股的资产，都是从龙光物业手中接下。让人玩味的还不止于此，合裕实业与龙光物业在这些资产的股权处理，都是“一九开”，龙光物业保有10%，合裕实业持股90%。

“转出”两家物业

抛出股权后，龙光物业在龙尊物业和龙甄物业的持股都降至10%，不过操作上略有差异，前者在原有注册资本上做文章，后者以增资方式引入新股东。

龙尊物业成立于去年11月，成立至今也不过两个多月，有意思的是，其原始股东便是龙光物业和合裕实业，二者分别持股51%和49%。

1月5日，龙光物业转让龙尊物业41%股份给合裕实业，彼时龙光物业的持股量下降至10%，而合裕实业则升至90%，龙尊物业的注册资本不变，仍为1.2亿元。

当天，龙甄物业的大股东也发生变动。合裕实业进入龙甄物业，一口气将注册资本从原来的500万元增加到5000万元，涨幅900%，由此拿下90%股份，余下10%还在龙光物业手中。

若是以注册资本来估量合裕实业投入的资金，其在龙尊物业中大约投入了1.08亿元，在龙甄物业投入了4500万元，总投资额约为1.53亿元。

龙尊物业与龙甄物业均围绕物业管理展开业务，成立时间较早的龙甄物业管理的资产也更多，资料显示，龙尊物业目前对外投资公司1家，龙甄物业对外投资公司13家。

陈新入股之谜

龙光物业与合裕实业，一家在物业管理赛道奔跑，另一家则主攻零售行业，看似行业不相关的两家企业，在子公司的股权中却有千丝万缕的联系。

两家物业公司的转让只是合裕实业接盘的其中一部分，事实上，合裕实业目前直接持股的4家公司，都来自龙光物业。

除了龙尊物业和龙甄物业之外，还有龙光实业和龙光装修管理，从名称上就能看出其与龙光物业的渊源。四家公司转让的时间相近，龙光实业与龙光装修管理比物业公司更早挪到合裕实业麾下。

龙光实业与龙光装修管理易主的操作手法与龙甄物业股权转让相似，合裕实业“空降”带来4500万元注册资本，持股份额水涨船高达到90%，余下10%仍在龙光物业手中。

有意思的是，在4家股权的处理上，龙光物业也采用了相同的手法，都是自己保留10%，合裕实业持股90%，二者之前维持一种微妙的股权关系。就龙光物业而言，资产虽“出表”，不过仍保留着股权关联。

龙光物业成立于1996年，注册资本1000万元，从事的业务覆盖物业管理、园林绿化、房地产经纪等。乐居财经获悉，龙光物业目前直接持股企业有19家。

合裕实业所属行业为零售业，经营范围包含投资兴办实业（具体项目另行申报）、企业管理咨询（不含人才中介服务）、国内贸易等，实控人为陈新。

令人不解的是，从事零售的合裕实业为何会对龙光物业持股的这4家公司出手？

能够查到的陈新的资料并不多，其对外任职除合裕实业及其控股公司外只有一家畅盛实业，且在外多担任总经理将兼执行董事的职务。乐居财经从公开资料获悉，合裕实业入股龙光物业四家公司前，陈新与后者之间并没有交集。

上市谋划近两年“按兵不动”

资本对物管股的态度莫测，龙光物业的上市之路也多了几分不确定性。

2020年9月，面对外界对龙光物业的上市猜测，管理层回应表示，确有赴港上市计划，但具体时间表未予透露。彼时，龙光物业已搭建好上市框架，实际控制人为龙光智慧服务，只待递表。

龙光物业已经有二十多年的物管经验，资料显示，如今龙光服务已布局超40座城市，接管物业管理项目逾400个，合约管理面积近3亿平方米。

规模不断扩大的同时，其业态也在不在扩充，目前已经进驻住宅、商业、酒店、银行、写字楼、学校、医院、工业园区，并承接城市空间运营，包括市政、公建、公共资源物业管理等业务。

顶着“智慧服务”的光环，龙光物业将科技注入到日常服务。资料显示，在增值服务方面，龙光服务2020年收入与2019年同期对比增长接近翻番，社区电商2个月时间内完成平台上线并突破百万用户。

去年下半年，成功登上资本市场的物企屈指可数，而递表失效或二次递表的却不在少数。流露出上市打算的龙光物业，初步搭建上市雏形已有一年半的时间，直到现在还未有递表的动作。

龙光物业背靠上市房企龙光集团（03380.HK），后者的实力也是衡量龙光物业可持续发展的要素之一。

截至2021年6月30日，龙光集团现金及银行存款余额为人民币420.6亿元，净负债率为60.8%，资产负债比率（扣除预收账款后）为69.0%，现金短债比为1.85倍，三道红线指标保持全部绿档。

土地储备方面，去年上半年，龙光集团透过公开市场招拍挂方式新获取项目27个，应占权益总建筑面积约为360万平方米。截至2021年6月30日，其土地储备的总建筑面积约为8555.74万平方米。