华润置地的2021：租金三年翻倍 销售踩线达标

作者/廖尧

11月销售尚不足年度销售目标九成的华润置地，在12月集中冲刺下，最终踩线完成全年销售业绩目标，成为2021年为数不多的业绩达标房企。

1月12日晚间，华润置地公布全年业绩，2021年累计合同销售金额约3157.6亿元，同比增长10.8%；总合同销售建筑面积约1664.90万平方米，同比增长17.4%。

按照全年销售业绩目标3105亿元计算，华润置地2021年销售任务完成率仅为100.24%。

值得注意的是，仅在12月单月，华润置地就实现总合同销售金额约451.5亿元，按年增长15.6%。

一方面，这是全年业绩最高的一月；另一方面，更是下半年单月销售普遍保持在200亿元出头的情况下，实现了翻倍。

借力网红项目

有几个数据值得参考，与2020年销售目标相比，华润置地2021年销售目标增长率为16.83%，而与2020年实际完成销售额相比，增速仅为10.51%，速度放缓不少。

在“十三五”期间，华润置地全口径签约额复合增长率为27%。

事实上，华润置地过去数年的业绩规划都有着清晰的目标，基本根据手中项目的预计推售计划铺排。从全年销售业绩目标经常有大幅变动，但业绩完成情况却基本保持在100%便可以窥探一二。

据观点新媒体统计，2018年至2021年，华润置地销售目标分别是1830亿元、2400亿元、2620亿元以及3150亿元，每年销售目标增长并没有规律可言。按照目标增长率，2019年至2021年分别是31.15%、9.17%以及20.23%。

另一方面，根据华润置地2018年至2021年的销售业绩，即分别为2106.81亿元，2425亿元、2620亿元以及3150亿元，可计算出，当年销售目标完成率分别为115.13%、101.04%、108.79%以及100.24%。

换句话说，业绩目标变动无规律，但是全年业绩达成基本保持在刚刚能够完成的水平，也就是华润置地在销售目标上有着极强的规划性，是以货量定销售额。

刚好完成全年销售目标，让华润置地成为为数不多完成了全年业绩的房企。据观点指数以30家发布销售目标的房企为样本，计算销售目标平均完成率为93.3%，远低于2020年同期104.8%的平均目标完成率。

30家样本房企中，完成全年销售目标的仅5家，分别是绿城中国、华润置地、滨江集团、越秀地产以及首开股份，占比16.7%。

但是若将华润置地2021年拆分细看，与众多房企一样受到房地产行业下半年情绪急转直下的影响，多月销售均出现不同程度的同比下滑。

数据来源：企业公告、观点指数整理

这也让华润置地下半年基本上只能保持每月200亿元出头的销售额，为销售业务完成造成了很大压力。

直到11月，华润置地累计合同销售额2706.1亿元，完成全年销售任务不足九成，且最后一个月至少要完成444亿元的销售业绩，才能达成全年业绩目标。

与年度销售目标的距离，让华润置地感受到了压力。

在这样的背景下，步入12月，一直未在深圳楼盘推售计划中的“网红”项目——位于深圳南山的润玺二期突然宣布入市，以项目最小面积，均价13.2万元/平方米计算，至少贡献162.2亿元销售额。该项目最终大部分售出，1171套房源剩约200套。

几天后，华润置地另一位于前海的网红项目润峯府也开始计划推售，该项目成为深圳当月第一个日光盘，743套房源全部售罄，以该项目最小面积以及均价11.1万元/平方米计算，便已带来超100亿元的销售额。

通过重量级项目入市带动销售业绩大幅提升，也成为了华润置地在按部就班情况下无法完成全年业绩目标后作出的努力。

数据显示，截至11月，华润置地深圳大区只完成累计352.75亿元销售业绩，但12月累计销售业绩达到了630.78亿元，也就是单月登记的销售业绩达到了278.03亿元。

这一数据，比过去几个月华润置地全公司完成的销售业绩都多。

不过，也有“拖后腿”的大区，截至11月已经完成571.83亿元的华北大区，12月销售业绩出现了倒退，全年累计仅完成538.02亿元，不增反减，背后原因有待考究。

租金三年翻倍

值得关注的另一个指标是华润置地的租金收入，相比于销售额在2021年的缓慢增长，经营业务板块可谓快速成长。

2021年，华润置地实现投资物业累计租金收入183.4亿元，对比2020年完成的130.4亿元，收入净额增加53亿元，按年增长40.6%。对比2018年实现的95.2亿元租金收益，几乎实现翻倍。

拆分至每月对比来看，在1月至12月期间，华润置地分别实现租金收益13.7、13.4、13.5、14.5、15.8、14.7、15.3、15、16.1、16.9、16.3、17.7亿元，分别按年增长29.1%、302%、103.5%、61.8%、46.9%、36.5%、34%、24.4%、32.2%、32.9%、10.7%、9.5%。

数据来源：企业公告、观点指数整理

从数据中亦可看出，53亿元净增加额其中一部分来自于2020年受疫情影响导致的租金减免在2021年恢复了正常水平，这也让华润置地的租金收益在2月、3月出现同比大幅增长。

具体而言，在2020年2月，华润置地实现租金收入3.325亿元，同比减少65.2%，3月略有恢复，实现租金收入6.63亿元，同比减少26.3%，但2020年4月，华润置地已经几乎消除了疫情影响，单月租金收益恢复至9亿元，同比下降仅4.4%。

以这样的数据为基础对比，因为国内疫情防控良好使得市场秩序恢复，为华润置地业绩完成贡献了至少1/3的力量。

同时，华润置地通过自身运营实现坪效提升，进而使其2021年平均每月业绩都有稳定增长。

按照目前已公布的数据，上半年，华润置地48个购物中心租金收入达人民币65.3亿元，按年增长65%，同店增速亦达到60%；出租率提高1.3个百分点至96.0%高位；零售额人民币506亿元，按年增长87.1%；毛利率提升至79.6%；预计21年全年EBITDA回报率将提升至10.7%；月均坪效提升28%至人民币2620元。

另一方面，华润置地2021年新开业项目大幅增多，很大程度上也帮助实现租金收益增长。

据华润置地年初披露的数据，2019年已开业购物中心为43间，2020年已开业的购物中心为45间，而2021年，按照计划新开业购物中心数量达到10间，总量达到55间，在营购物中心总面积超过1100万平方米。

据观点新媒体不完全统计，2021年上半年，华润置地新增加的三家购物中心分别为南昌万象汇、宁波万象城以及重庆大渡口万象汇。而在下半年，华润置地分别开业泰州万象城、南京桥北万象汇、西安万象天地、南宁五象万象汇、汕头万象城、烟台万象汇、青岛万象城二期、深圳万象前海、贵阳万象汇等多个项目。

其中不少项目均发有捷报，开业首日实现100%满铺开业是其中一个关键词，满铺开业支撑着华润置地租金收入稳定增长。

另一方面，不少项目在开业当天亦创下较好的经营业绩，如汕头万象城，9月26日正式开门迎客，开业当天收获超3300万的销售业绩；烟台万象汇则实现开业当天零售额突破2000万，当日客流突破15万人次等。

与上述数据形成对比的是，在2019年及2020年，华润置地购物中心零售额分别为646亿元、738亿元，在2019年至2021年的中期报告，分别为294亿元、270亿元以及506亿元。

并且，新店的增长不止于购物中心，按照华润置地的计划，2021年还将新开业4个写字楼。此外，酒店业务也有所增长，如成都安湖木棉花酒店等。

与购物中心一样，此类经营业态，一方面随着疫情控制而恢复，另一方面随着新项目的开业，也在支撑着华润置地经营业务的总额增长，使其能在2021年实现租金收益的大幅增长。