陈智东山再起，试图建铜锣湾MALL王国

作者/林振兴 邓鑫妮

1月13日，这是一个再平常不过的周四。下午3时许，香港铜锣湾（需求面积:800-1200平方米）集团在深圳的办公室，却十分冷清。

前台空无一人，两间办公室人声寂寥，其中一间已经落了锁。最里头，还有一间100平米的会客室，很气派、铺满地毯，那是老板陈智专门接待政要和重要客户的场所。

但这并不影响铜锣湾的生意。“员工大多不坐班，而在项目上”。而铜锣湾集团主席陈智更是喜欢亲自下沉，最近一个月来，他冒着疫情，足迹走过石家庄、包头、鹤山、鄂州、黄冈、九江、灵山县、涉县和赵县等地，马不停蹄。

在自媒体时代，陈智组建了铜锣湾的传播矩阵，将签约、会见等新闻逐一刊发。往来无白丁，一波又一波签约仪式盛大举行。

商业地产圈多位人士惊叹，难道那个铜锣湾和陈智又回来了？！

2006年左右，铜锣湾因为战线拉得太长、品牌扩张太快，最高峰时在全国有200多家购物中心挂了名。狂热的背后，是多米诺骨牌效应，一个项目出问题，会引发了连锁反应。最后，各地铜锣湾陆续关张，陈智也注销了多家公司。

他开始走向沉寂，等待时机。

十年之后，由于南昌铜锣湾广场大获成功，陈智重燃建立铜锣湾MALL王国的梦想。到了2021年下半年，他决心东山再起，招兵买马，找回旧部，短短半年内，在新铜锣湾主体下注册了11家“铜锣湾”公司。

时势造英雄。陈智曾经的失败，除了激进之外，或许更多归结于当时购物中心尚未成为三四线城市的生活方式。而今，连居然之家老板汪林朋也在送购物中心进县城，并深受欢迎。陈智想抓住这个风口，而且吸取了原来的教训，开始走捆绑当地政府的招商引资路线。

从目前的势头看，陈智又干得风生水起。

座上宾

56岁的陈智，瘦削，精干，身材保持得很好。他有一个很出名的头衔：中国MALL之父，而铜锣湾则被称为SHOPPING MALL中国的鼻祖。

但凡有陈智的宣传，这两顶帽子必然戴上。而这，正是企业和政府合作伙伴所看重的。他的其他头衔有一大串，包括香港国际投资总会联席理事长、香港华侨华人总商会荣誉会长等等，林林总总。陈智给外界的印象是，想做好购物中心，就找铜锣湾。

陈智是市长、县长们的座上宾。

去年，他接连开了4个企业公众号，宣发自己接待、会晤、签约的新闻。近一个月来，陈智的足迹遍布赵县、包头、灵山、鄂州等地，亲自接见了石家庄市长、包头市市长、灵山县县长、鄂州市市长、宜昌点军区区长、稷山县县委书记等官员，共计签约2场。

一张与当地官员会谈场面的合影，再配上党报式的新闻宣传稿，令每一次拜访很官方、很有逼格。而这，正是陈智希望向外界传递的样子，这里面蕴含着大量的生意机会。他很会讲故事，明白政府需要资金，企业需要招商引资的政策，而他自己有铜锣湾的品牌。

他给自己打造的人设，是各地政府的“座上宾”。这样一来，可以加大个人曝光，同时提高“铜锣湾”的知名度。另一方面，随着铜锣湾名气越来越大，也有源源不断的各地政府、房地产开发商找上门来，寻求合作。

陈智很善于场面上的交际，在接洽当地官员和合作伙伴时，还会捎带上公司高管陪同出席，壮大声势。而他自己，不论对面是多高级别的官员，都能侃侃而谈，面无惧色。

据接触过铜锣湾的地产老板了解到，“铜锣湾内部至少有十几个各种主席。第一次见面吃饭，一桌上就有三个铜锣湾主席，主动发名片，名片上的头衔一大串。”

相对于对待政府官员的态度，铜锣湾对待普通访客很是谨慎，“我们一般不对接私人，除非认识铜锣湾公司的高层”。

乐居财经通过铜锣湾最近几笔签约的发现，它倾向于三四线城市布局，这样不仅获得的土地资源相对比较容易，还可以避免一二线城市在商业广场上的激烈竞争，进行错位的发展。尤其随着城镇化发展，三四线城市的商业发展也迎来了春天，陈智的这步棋也越走越顺。

按照铜锣湾集团方面的口径，目前“铜锣湾广场” MALL、城市综合体、商业步行街业态遍布全国25个省的150多个城市、180多个项目。但乐居财经从铜锣湾的一个分公司实地了解到，近几年铜锣湾发展始于2016年的南昌铜锣湾广场，然后在绵阳、九江、自贡、吉安、抚州、孝感等地有项目。

新马甲

卷土重来后的陈智，没有完全走老路，而是优化出了新铜锣湾模式。

过去，铜锣湾直接与企业沟通，靠收品牌加盟费；现在，铜锣湾改走“政府路线”，通过与政府深度合作，铜锣湾成了招商引资金字招牌，形成企业、铜锣湾和政府的“三角”关系，形成商业闭环。

为了扩大覆盖面，陈智将铜锣湾的品牌授权放开、下沉。核心做法是，陈智在各地建立了控制子公司，实现对全国三四线城市的网状控制。

他实施战略的旗舰公司为铜锣湾品牌发展（深圳）集团有限公司（简称：铜锣湾品牌发展）。为了它，还有一段股权转让的故事。

铜锣湾品牌发展成立2021年5月31日，注册资本1000万元，法人黄鹏辉，初始股东为深圳铜锣湾置业发展有限公司（占5%）和黄少涛（占95%）。而深圳铜锣湾置业的股东为肖志贤和江西苏邦商贸有限公司，与陈智并无直接关系。

在2021年11月11日，香港铜锣湾品牌发展集团有限公司成为铜锣湾品牌发展的唯一全资股东。这个时候，陈智出现了。

香港铜锣湾品牌是一家香港私人股份有限公司，成立于2021年9月23日，注册资本1万港币，董事为黄欧，由香港铜锣湾集团有限公司和香港铜锣湾集团置业管理有限公司分别持股51%和49%。

其中，大股东香港铜锣湾集团由深圳市铜锣湾商业发展有限公司（林小玲100%持股）、深圳市铜锣湾品牌管理有限公司（林钜丰100%持股）以及张秀君（陈智前妻）分别持股51%、49%和9%，董事为陈智和张秀君。

据乐居财经获悉，铜锣湾品牌旗下共有11家子公司，全都是在2021年刚刚成立。其中，铜锣湾置地发展（深圳）有限公司和铜锣湾商业管理服务（深圳）有限公司为全资子公司，深圳市铜锣湾规划设计有限公司，铜锣湾品牌发展持股70%。

其他8家合资公司，铜锣湾品牌发展清一色持股67%。包括，铜锣湾联合体（深圳）实业发展有限公司、豫章铜锣湾品牌运营有限公司、重庆市铜锣湾城市运营管理有限公司、江西铜锣湾品牌发展有限公司、贵州省铜锣湾品牌发展有限公司、深圳市铜锣湾云信息科技有限公司、深圳市铜锣湾品牌设计有限公司和湖南铜锣湾城市运营管理有限公司。

这些公司，都是陈智下沉业务的抓手。拿江西铜锣湾品牌发展有限公司举例。

江西铜锣湾品牌成立于2021年8月6日，注册资金1000万元，另外33%股权由赣州市御融咨询管理有限公司持有。它负责铜锣湾在赣南、粤北、闽西等城市的业务，旗下设立了香港铜锣湾集团赣州市苏区中心。

“在我们管辖的区域，铜锣湾的品牌由我们来授权”，用铜锣湾品牌的好处很多，可以变成招商引资项目，减免部分税收等。

“根据各地项目情况，品牌使用费大部分是一次性付2000万，试用期为20年；如果帮做招商运营或物业管理是需要按照具体的面积和经营利润来额外收费”。业内人士分析，铜锣湾主要是做轻资产品牌输出模式。这一商业模式，陈智20多年从未改变，做轻、不做重。

乐居财经查询获悉，除了"铜锣湾"的商标在陈智手上之外，“铜锣湾广场”的商标属于“无效”状态，“铜锣湾时代广场”的商标处于“驳回复审完成”状态，申请人均为深圳市铜锣湾商业发展有限公司。

“轻”路线

江西是陈智再次崛起的福地，目前已有8个铜锣湾项目在运营和建设。

缘分始于2009年。那一年，南昌铜锣湾广场投资有限公司以185万/亩的价格，拍下了南昌八一桥头的一宗地块，号称投资30亿，要做全南昌最大的商业综合体。不过，南昌铜锣湾广场的建设一直非常缓慢，几度传出资金链断裂的“谣言”。

终于，铜锣湾用了七年时间，在2016年开放了铜锣湾广场，一炮而红。这让曾跌落谷底的陈智重新燃起了做大铜锣湾的梦想。但他依然要走轻资产的品牌输出模式，自己不在项目里持股。

去年圣诞节那天，江西省铜锣湾商业运营管理有限公司以底价1.75亿元竞得南昌红谷滩凤凰洲片区1宗19.446亩（合12964㎡）商住用地，该地块住宅毛坯限价为16514元/㎡，将打造二期项目。拍地前夜，江西铜锣湾商管的注册资本由1200万元猛增至1.08亿元，激增734%。

这个消息，陈智管理团队纷纷在自己的朋友圈转发了。外界以为，这又是陈智和铜锣湾的大手笔。实则，这是他的合作伙伴在拿地。

江西省铜锣湾商业运营管理有限公司成立于2020年6月，由南昌铜锣湾广场投资有限公司100%全资持股，对外有两家子公司江西省铜锣湾时代商业管理有限公司（68%）和江西铜锣湾珑兴商贸发展有限公司（60%）。

层层穿透后，南昌铜锣湾广场股权架构里并没有“陈智”的身影。

不仅在江西，铜锣湾在全国各项目中“不持股”已成常态。例如，去年12月20日刚封顶的涉县铜锣湾广场，总投资约10亿元，占地约80余亩，由涉县铜锣湾房地产开发有限公司负责开发。

但据乐居财经查阅获悉，涉县铜锣湾地产由中城嘉业集团有限公司（熊剑、熊伟各持股98%、2%）、吕大伟和张晖分别持股67%、28%、5%，里面也并无陈智和香港铜锣湾的半点股权。

再如，宜春的奉新铜锣湾广场，该项目建设单位为奉新铜锣湾置业有限公司。穿透可知，背后股东为方荣明，持股100%；此外，南宫铜锣湾广场所属南宫铜锣湾房地产开发有限公司，这家公司由王智文、黄北军、廖兴华分别持股47%、30%、23%。

据知情人透露，“铜锣湾都是帮人拿地或者贴牌，这是陈智打造的一种商业模式。如果持股往往也是代持，毕竟持股麻烦太多了，还有可能因重资产而被套牢；但勾地贴牌则是轻资产套路，赚一把就走。”

“毕竟挂铜锣湾牌子的项目多了，影响力自然就有了”。打一个比方，就像耐克、阿迪达斯、皮尔卡丹就没有自己生产的产品，甚至供应链都不涉及，但却“贴牌”贴成国际知名公司。

复燃

陈智试图带领铜锣湾东山再起。“‘铜锣湾’是从600多个备选名字中选出来的。”它与香港的铜锣湾地名一样，天然带有港派的味道。广东湛江人陈智，看到了这一点。

创办铜锣湾之前，陈智在国企干了几年，没多久便辞职“下海”。1997年，从美国归来的陈智开始上心购物中心生意，在深圳华发北租了三栋厂房，开始了“造摩行动”。

2000年，第一家铜锣湾广场华发北店面市，吸引了商家和用户的目光。陈智抓住机会扩张，两年后又在华侨城挂起了铜锣湾的招牌。

在不断探索过程中，陈智找到了一条重资产和轻资产相结合的经营路子、实现低成本扩张的模式。在这种情况下，一个20万平方米的shopping mall，如果一般开发商，完成招商可能3年都做不到；即使能做到，招商质量可能也不高，而铜锣湾在半年内便可完成。

公开资料显示，2003年铜锣湾在全国拥有“C Mall铜锣湾广场”7家；直到2006年，已经同时拥有“C Mall铜锣湾广场”和“铜锣湾百货”两大品牌，在全国49个城市布局了58个商业网点。

高歌猛进的背后，2005年底，各地铜锣湾相继爆出关店消息。烟台店闭店调整、兰州店出现严重供应商挤兑……第一家开业的华发北店，也被深圳市京基百纳空间商业管理有限公司全面接管。此后，类似的事件在全国各地发生，铜锣湾“倒”声一片。

出现倒店的情况是因为铜锣湾资金吃紧，战线拉得太长、扩张太快。此外，这些签约商业项目大部分都地理位置偏远，远离市中心，物业也不符合商业的建筑要求，招商和营运非常困难。自此，铜锣湾逐渐淡出了人们的视野。

乐居财经了解到，目前陈智旗下有6家子公司，其中5家已相继吊销或者注销（深圳市天都投资发展、北京蔚格淼纳米技术、珠海市铜锣湾百货、深圳市侨城铜锣湾百货、广州铜锣湾佳阳商业），仅有1家子公司尚属存续状态——深圳市铜锣湾百货有限公司。

深圳市铜锣湾百货是铜锣湾“老体系”的旗舰公司，成立于1999年2月，由陈智和陈丽和分别持股60%和40%，对外投资21家子公司，仅有3家是存续状态（烟台市铜锣湾百货有限公司、深圳市铜锣湾演出有限公司、深圳市铜锣湾广场商业连锁有限公司），其余18家均为注销或者吊销状态。

此外，深圳市铜锣湾百货存在失信记录2条，未履行数量2条，有终本案件记录2条，未履行总金额1315.55万元，前不久还面临与破产有关的纠纷。而陈智本人也在2012年和2017年有两次被列为“失信被执行人”。

时间，是治愈一切的良药。十多年过去，铜锣湾快速扩张的“后遗症”似乎已经淡去，陈智换了一个“新马甲”东山再起，搭上了政府的大船。这个模式是否能走通，时间会是最好的证明。