印象山东||以城为镜，观2021山东商业崛起之势

2021年，大量新商业空间携新品牌入市，山东商业于不断重构中展现新貌。

山东商业地产于短暂沉寂后焕然新生，消费扩张与升级势在必行，其商业展现出强劲的创新力。

2022年开年之际，赢商网特别策划“印象山东”这一大型新闻选题，以“城市有度”“商圈有新”“品牌有道”“商业有型”“进阶有路”为关键词展开，从数据、客群画像、商业选址、城市进阶等多个层面，全面解析2021年山东商业地产的改变与焕新。

城市之间，商业有度

据山东省政府新闻发布会消息，2021年山东GDP首次突破8万亿大关，共实现83095.9亿元，同比增长8.3%，其中，第三产业增加值为43879.71亿元,比上年增长9.2%；社会消费品零售总额累计增长15.3%,高于全国2.8个百分点。

商业地产作为第三产业的重要发展载体、消费结构的有力支撑，在山东2021年的GDP总产值中产生了重要影响，重塑着山东商业的总体格局。

​

——商业市场下沉明显，二三线城市进入增量爆发阶段

据赢商网不完全统计，2021年山东开业31个商业项目，新增商业体量348.4万方，相较于2020年新增20个商业项目的低速发展，山东商业项目的数量和体量呈现出明显的增长趋势，预示着山东商业发展迈入新阶段，平稳进入“后疫情时代”。

（备注：1.此内容为赢商网独家盘点，如需转载务必注明出处；2.此内容为赢商网不完全统计结果，数据来自公开信息及开发商确认，如有出入，欢迎纠正）

在31个已开业的项目中，不难发现，随着新城、华润、万达、大悦城等头部企业的布局于山东各城展开，商业头部IP的持续落地，山东商业早已不局限于青岛、济南两个新一线城市与省会城市，而是呈现出商业市场下沉的趋势，而像烟台、泰安、济宁、威海、临沂等二、三线城市迎来商业地产数量和质量的较大增长，尤其济宁，以5个开业项目位居与青岛共列首位。

——聚焦城市消费力，各区域商业布局差异化明显

针对二三线城市商业项目的显著增长趋势，究其原因，消费力与城市商业布局不匹配乃是关键所在。

当城市内商业项目无法满足日益增长的居民消费能力，尤其是二三线城市及新一线城市的周边区域，就是商业崛起的时机所在。因此，针对城市消费力差异，开发商致力填补区域商业空白，释放区域消费力。

2021年，新城在山东布局5个项目，分别落地临沂、泰安、济宁、淄博；而万达新开4个项目，除青岛外，分别落地临沂、济宁、德州；爱琴海集团亦有相似战略布局，分别落子济南、济宁、滨州三城。其中，济宁作为头部企业落子重合度最高的城市，其未来发展值得期待。

（2021年山东吾悦广场开业项目）

（2021年山东万达广场开业项目）

（2021年山东爱琴海购物公园开业项目）

而像青岛这一新一线城市则呈现出不同的发展状态，早已转换战场，从释放消费力转变为挖掘消费力，其城市核心区域已进入“存量改造”的阶段，以释放消费力为主要目标，这一点，从其城市商圈更迭、年终销售数据及商业类型的拓展便可窥见一斑。

青岛：核心城区调整升级，加速布局周边区域

2021年年终，山东购物中心年终业绩相继出炉，其中，青岛海信广场以65亿营业额于山东范围内拔得头筹，青岛万象城也突破40亿大关，一边发展势头喜人，而另一边则呈现出淘换迹象，青岛中山商场已在12月份终止营业，海上嘉年华宣布破产重组，从2021年青岛开业项目和年终业绩来看，各区域呈现出不同的发展状态。

于市南、市北、崂山等商业项目密集地区而言，开业项目寥寥，2021年，三区内仅有万象城二期及青岛海天mall开业；商业项目的调整和升级成为商业地产发展的重点，如拥有亮眼成绩单的青岛海信广场和万象城；而不能更好地进行迭代升级的商业项目则被时代淘汰，如青岛中山商场。因此，像黄岛区、城阳区、即墨区等有较多商业空白的区域，则明显更受开发商青睐：

2021年，黄岛区开业3家购物中心，城阳和即墨区各一个。据赢商不完全统计，2022年，青岛还将延续这一趋势，深入在以上各区的布局，并且将目光延伸到胶州、莱西等之前未曾落子的区域，迎来青岛胶州龙湖天街、即墨大悦春风里等项目亮相。

（2021青岛开业项目）

烟台：重新起航，迎来新一轮发展

与青岛同为沿海城市的烟台，自2014年烟台大悦城开业后，一直鲜少有购物中心亮相的消息，其商业发展受限于固定模式，难以突出重围。而随着山东沿海城市带规划的出炉，烟台作为沿海城市中的代表城市也吸引了更多商业目光，重新起航，迎来新一轮发展。

2021年，华润首度落子烟台，烟台万象汇开业，新城的两座吾悦广场，芝罘吾悦广场和高新吾悦广场也正在建设中，头部企业纷纷入局，为盘活烟台商业做出贡献；与此同时，山东本地开发商也开始抢滩，2022年，烟台预计开业6个商业项目，其中4个都为山东本地企业。

另外，与青岛布局有社区商业、奥特莱斯、文旅商业的情况不同，烟台的商业地产类型仍聚焦在购物中心，以释放消费力为主要目的，以期以消费带动城市经济发展，焕新城市商业活力。

结语：

新岁将至，2022年山东商业地产发展的序幕拉开。据赢商网不完全统计，山东商业地产或将迎来超60个待开业项目的增量爆发阶段。

目前，菏泽、东营、潍坊、济宁等城市的商业项目陆续开业，随着时间的不断推进，城市与商业的联结愈发深入，山东的城与商也将逐渐显现新貌，我们拭目以待。